文｜鄧浩志

佛山 3 月網(wǎng)簽翻倍

統(tǒng)計(jì)顯示，佛山全市 3 月住宅網(wǎng)簽 8339 套，環(huán)比 2 月大漲 125%。其中，一手 3128 套，熱點(diǎn)板塊主要集中在桂城、祖廟、東平河、北滘、大良等地；二手網(wǎng)簽 5211 套，成交量超一手兩倍。從數(shù)據(jù)上看，佛山似乎已進(jìn)入存量房市場(chǎng)。

而佛山樓市的復(fù)蘇，一方面得益于全國(guó)復(fù)蘇的大勢(shì)，另一方面本地近期也有利好釋放，從側(cè)面給市場(chǎng)予以一定支撐。

主要有幾個(gè)方面：

1、佛山的廣州新機(jī)場(chǎng)正式動(dòng)工。

雖然廣佛兩地市民對(duì)此反應(yīng)并不明顯，但我之前分析過(guò)，機(jī)場(chǎng)動(dòng)工并計(jì)劃五年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)，作為佛山重大基建項(xiàng)目，對(duì)本地經(jīng)濟(jì)有較大拉動(dòng)效應(yīng)，也在一定程度上緩解因房地產(chǎn)下行導(dǎo)致周邊產(chǎn)業(yè)下滑對(duì)佛山經(jīng)濟(jì)的沖擊。

2、廣東省首個(gè)收購(gòu)公寓用作保障性住房再貸款項(xiàng)目落地佛山。民生銀行這筆貸款用于支持收購(gòu) 960 套公寓改造為保障性租賃住房，期限長(zhǎng)達(dá) 30 年。政府收儲(chǔ)的雖然是公寓，但對(duì)消化存量、降低居住產(chǎn)品整體庫(kù)存也有積極幫助。

3、部分項(xiàng)目采取以?xún)r(jià)換量的策略積極去化。數(shù)據(jù)顯示，2026 年 3 月佛山二手房均價(jià) 6568 元 / 平米，環(huán)比下跌 7.13%，同比下跌 12.87%，新房情況也類(lèi)似。

廣州樓市表現(xiàn)更加可期

2026 年廣州城市更新投資目標(biāo)2000 億。

近日廣州召開(kāi)全市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，明確 2026 年城市更新投資目標(biāo)為 2000 億元?！笆逦濉?期間將加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全租購(gòu)并舉住房制度。2025 年廣州城市更新投資額達(dá) 1900 億元，新模式城中村改造項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)安置房 15.1 萬(wàn)套。

去年底我就預(yù)測(cè)過(guò)，今年舊改將進(jìn)一步帶動(dòng)廣州樓市。目前看，舊改在項(xiàng)目、資金、進(jìn)度上均連續(xù)迎來(lái)好消息，確定性持續(xù)提高，釋放的購(gòu)房需求也在持續(xù)，因此今年廣州購(gòu)房需求將獲得更多支撐。

除舊改外，剛需與高端改善需求釋放速度明顯加快，尤其是豪宅市場(chǎng)，廣州部分樓盤(pán)已出現(xiàn)漲價(jià)情況。

最近某機(jī)構(gòu)整理了近期廣州房?jī)r(jià)上漲樓盤(pán)名單，第一位是面粉廠項(xiàng)目，當(dāng)前售價(jià)比開(kāi)盤(pán)當(dāng)天提高 17%，幅度非?？鋸垺５@是真實(shí)漲價(jià)，且漲價(jià)后仍有成交，說(shuō)明得到市場(chǎng)認(rèn)可，漲價(jià)是有效的。其他漲價(jià)的項(xiàng)目我沒(méi)有一一核實(shí)，但從名單看，前六位均為核心城區(qū)高端項(xiàng)目，這些樓盤(pán)去年至今銷(xiāo)售情況都很不錯(cuò)，價(jià)格小幅上調(diào)完全有可能屬實(shí)，也符合我此前判斷：核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目會(huì)率先漲價(jià)。目前看這幾個(gè)樓盤(pán)漲價(jià)幅度在 2% 上下。

至于漲價(jià)榜單 7~10 位的近郊樓盤(pán)，就我目前掌握的信息來(lái)看，暫時(shí)都不具備真正漲價(jià)的條件。它們 3 月賣(mài)得好不假，但多是以?xún)r(jià)換量?，F(xiàn)在錄得價(jià)格上漲，大概率是兩種情況：一是前期特價(jià)房源集中成交后價(jià)格回歸正常，看似上漲；二是推出新貨，新戶(hù)型在品質(zhì)或區(qū)位上優(yōu)于前期，屬于結(jié)構(gòu)性漲價(jià)。

總體而言，廣州樓市才剛剛見(jiàn)底，大部分板塊和樓盤(pán)仍需逐步消化高庫(kù)存。目前漲價(jià)的只是極少數(shù)項(xiàng)目，且均為豪宅，也都具備較高性?xún)r(jià)比。