一年前，買公寓像搶白菜——付個10%首付，一兩個月后轉(zhuǎn)手，輕松賺幾億。一年后，降價3億越南盾，掛牌三個月，無人問津。

這不是個例。越南河內(nèi)東部大都市區(qū)，投資者阮清新（Nguy?n Thanh Tan）先生手里兩套29平方米的Studio公寓，每套售價近22億越南盾。他已按進度支付了10億越南盾。如今他愿意每套降價1.5億，兩套共虧3億脫手——但就是賣不掉。

“買進就賺的時代過去了”，他說。

河內(nèi)西部的一排公寓樓

從“賺200萬”到“虧800萬”

去年初，新先生曾在這個都市區(qū)一期項目中輕松轉(zhuǎn)手一套公寓，賺了2億越南盾。那時市場火熱，只需10-15%的首付，一兩個月就能獲利了結(jié)。

但今年，風向變了。購房貸款利率持續(xù)走高，市場流動性驟降。另一位投資者秋翠（Thu Th?y）女士，在東英一個大都市區(qū)有一套58平方米的公寓，曾花2億差價從中介手中搶到，指望轉(zhuǎn)手賺一筆。

現(xiàn)在，她已將價格從每平方米1.13億降到1.08億，再降到1.04億——總價從66億降到60億。算上差價，總共虧了8億?！爸幌Ｍ鼙M快脫手，否則投進去的錢就全沒了”，她說。

為什么突然賣不動了？

原因很簡單：供應暴增，利率飆升。

EZ Property首席執(zhí)行官范德全（Ph?m ??c To?n）指出，從去年底開始，市場開始轉(zhuǎn)變。超過20個大型項目獲批，一系列停滯項目解決法律問題，今年總供應量可能達到約20萬套。而一兩年前，公寓供應還是“擠牙膏”式的稀缺。

與此同時，購房貸款利率較2025年12月普遍上漲0.5-1.5%。前12-24個月固定利率普遍為9.2-10.5%/年，浮動利率已升至12-13.5%/年，接近2022年底的歷史高點。

VPBank證券公司的報告指出：“房地產(chǎn)市場對銀行信貸的依賴程度相當高。因此，銀行收緊購房貸款條件將直接影響市場流動性，尤其是二級市場?！?/p>

數(shù)據(jù)說話：交易量暴跌32%

市場的寒意已經(jīng)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上。建設(shè)部報告顯示，今年第一季度，公寓和獨棟住宅成功交易超過2.56萬套，環(huán)比暴跌32%，同比下降24%。

越南房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會也記錄到，超過75%的住宅交易來自購買第二套及以上房產(chǎn)的客戶，其中約10%是使用短期財務(wù)杠桿的投資者?，F(xiàn)在，這些“杠桿客”正在排隊割肉。

河內(nèi)西部城區(qū)待售公寓

“已經(jīng)過了買公寓賺數(shù)億差價的時代”

范德全（Ph?m ??c To?n）直言：“如今市場已過了買公寓賺取數(shù)億差價的時代，去年底在高峰期買入的許多投資者大部分都被套牢了?！?/p>

他的建議很直接：投資者需要改變策略，優(yōu)先中長期持有，至少3-5年，直到項目完工運營。而不是指望“快進快出”賺快錢。

西湖國際大廈公司總經(jīng)理阮志清（Nguy?n Chí Thanh）預測：“當資金短缺、現(xiàn)金緊張進入關(guān)鍵時刻，資產(chǎn)降價的暗流可能會繼續(xù)蔓延到未來幾個季度，給二級投資者帶來沉重壓力。”

投機者的黃昏

從“買進就賺”到“降價3億賣不掉”，河內(nèi)公寓市場正在經(jīng)歷一場劇烈的“去泡沫”。那些靠杠桿、博短線的投機客，正在為過去的狂熱付出代價。

市場在篩選。那些持有現(xiàn)金、眼光長遠的投資者，或許能在這一波調(diào)整中找到真正的價值洼地。但對于像新先生和秋翠女士這樣的“投機客”來說，這個春天，格外寒冷。