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南通樓市眾生相:有人靠“地板價”逆襲,有人三個月“賣1套”

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2026年一季度,南通市區(qū)(含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū))新房市場成交量小幅回暖,但去化周期仍在拉長,價格讓步仍是驅(qū)動成交的關(guān)鍵手段。



項目層面分化愈發(fā)劇烈——有人憑借產(chǎn)品力穩(wěn)健去化,有人依靠降價絕地反擊,還有一些項目即便降價依舊門可羅雀。

01

一季度銷冠由中海臻如府奪得,三個月備案98套,該項目也是2025年度南通市區(qū)銷冠。

整盤規(guī)劃1247套,2024年4月首次取證,截至3月末已備案865套,整盤去化率已近70%。

在當(dāng)前市場環(huán)境中,這是一個相當(dāng)亮眼的成績,其背后是產(chǎn)品、地段、品牌多重支撐。



第二名,遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾,一個典型的以價換量樣本。

該項目過去兩年去化慘淡(2024年備案27套,2025年僅備案8套),今年3月突然發(fā)力,單月備案95套。

大幅降價雖在短期內(nèi)沖高了數(shù)據(jù),卻也暴露了其去化困境。截至3月末其庫存仍超880套,后續(xù)能否維持流速尚待觀察。

第三名,大華鉑璟灣,三個月備案86套,同樣是以價換量的代表。

該項目自2024年4月二次入市以來,憑借“比樓面價還要低的房價”多次躋身TOP10。截至3月末其整盤去化率已超80%,庫存188套。

02

單純以備案套數(shù)排名,已不足以勾勒市場全貌。

近兩年南通市區(qū)入市的多個純新盤,因整盤套數(shù)較少,絕對備案量未能進(jìn)入TOP10,卻憑借高端改善定位、高總價門檻以及亮眼去化率,成為不可忽視的市場力量。

例如,創(chuàng)新區(qū)紫園,整盤僅123套,去年11月入市,截至3月末已備案111套,去化率約90%。

又如,老城區(qū)濠東璟園,整盤356套,去年9月入市,截至3月末已備案189套,去化率超50%。

這些高端項目以稀缺性和產(chǎn)品力,在整體平淡的市場中走出了獨立行情。



03

高端項目憑產(chǎn)品力制勝,剛需項目以價換量奏效,但仍有部分項目深陷滯銷泥潭。

據(jù)統(tǒng)計,一季度南通市區(qū)共有16個項目累計備案不足10套,典型案例如下:

? 金鷹世界尚府:一季度備案1套,近一年備案5套,庫存740套,整盤去化率約49%

? 龍憩苑:一季度備案2套,近一年備案7套,庫存375套,整盤去化率約4%

? 北城壹號:一季度備案3套,近一年備案18套,庫存862套,整盤去化率約2%

這些項目或產(chǎn)品定位與市場需求嚴(yán)重錯位,或價格仍高于購房者心理閾值,或遭遇周邊競品強(qiáng)勢分流。如何破局已成為其面臨的生死考題。

04

3月這波“小陽春”并非南通獨有,全國市場同頻共振。然而,熱度表層之下,另一面值得警惕。

據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀察,部分城市在“小陽春”助推下,呈現(xiàn)出“真假難辨”的雙面性:一面是售樓處人頭攢動捷報頻傳;另一面卻是成交數(shù)據(jù)與現(xiàn)場熱度之間的顯著脫節(jié)。

這背后,隱約可見一條“渠道充場”與“假客戶”的隱形鏈條。在一些去化艱難的項目中,開發(fā)企業(yè)或渠道方雇傭“群眾演員”充當(dāng)場內(nèi)客戶,人為制造搶房假象。更有甚者,為沖擊季度報表,部分項目啟動“內(nèi)部認(rèn)購”,完成選房后再行退房。

真相與亂象交織,樓市已徹底告別“同漲同跌”的黃金時代。當(dāng)下的分化,不僅是城市能級、板塊能級的分化,更是真實需求與虛假繁榮之間的割裂。

對于購房者而言,穿透數(shù)據(jù)與喧囂,回歸項目基本面與自身真實需求,才是理性選擇。

數(shù)據(jù)說明

*數(shù)據(jù)來源:通房e辦

*統(tǒng)計時間:2026年4月1日

*成交備案存在延遲,僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用,請注明來源「新知南通研究院」

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