2026年《政府工作報告》明確提出，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，存量商品房收儲已成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要手段。自2023年1月中國人民銀行推出專項計劃啟動試點以來，存量商品房收儲工作已開展三年有余，全國已有超過60個城市出臺相關支持政策。

當前，存量商品房收儲已從局部試點轉向規(guī)?；⒅贫然七M，收購主體從地方國企擴展至市場化主體，收購重點從新建商品房擴展至二手房，全國范圍內(nèi)形成“中央定調、地方探索、國企主導、多元參與”的推進格局，部分重點城市在收儲商品房用作保障房方面，形成了可復制、可推廣的典型模式與實施路徑。

01

URI城市租住盤點

各地典型案例與模式實踐

國資平臺牽頭收購未售新房

再一城！全國安居系相繼發(fā)力，收儲浪潮加速度

合肥市在2024年出臺存量房收儲支持政策后，于2025年6月由本地安居集團完成蜀山西宸原著項目138套存量住宅的收購工作，這也是當?shù)厥讉€將存量商品房轉為保障性租賃住房的落地項目。

同年8月，蜀山高科完成公園萬象項目854套房源的收購，成為市屬國資平臺跨區(qū)域收購的首個成功案例。

這一模式的核心思路，是由國有運營主體以市場化方式收購已竣工未網(wǎng)簽住宅或房企自持租賃物業(yè)，將其改造為保障性租賃住房或人才專項住房，在消化市場庫存的同時，補齊保障房供給短板，起到穩(wěn)定樓市的綜合作用，目前已成為全國存量房盤活的典型樣本。

▲圖：合肥城建公告

杭州：

定價機制市場化改革先行

杭州首例！收儲自持存量商品房轉保障房落地，惠及中高端白領

2025年5月，杭州市級安居集團完成萬科?河語光年府兩棟樓宇的整體收購，成為市級層面首個存量房收儲項目。后續(xù)由集團旗下專業(yè)運營平臺寧巢負責管理，打造面向都市白領群體的服務型公寓產(chǎn)品。據(jù)URI調研發(fā)現(xiàn)，此次收購價格在市場化價格的約3.5折左右，體現(xiàn)了極大的價格優(yōu)勢。

該市首輪收儲以同區(qū)域重置價為核算上限，按照土地劃撥成本、建設成本與不高于5%的合理利潤組合計價；同年11月啟動的第二輪收儲不再設置價格上限，轉而結合政策要求、物業(yè)品質、區(qū)域租金水平等因素綜合議價。

該項目投入運營后首日簽約率即達到80%，目前已實現(xiàn)滿租狀態(tài)，整套流程已形成房源篩選、價值評估、產(chǎn)權轉移、資金支持、運營管理的標準化閉環(huán)。

▲圖：杭州發(fā)改發(fā)布

青島：

專項債與再貸款聯(lián)動融資

2025年12月，青島海發(fā)城市運營集團在獲批1.6億元專項債的基礎上，聯(lián)合國開行及工行、交行組成銀團，獲得8100萬元配套貸款，用于收購市北區(qū)、城陽區(qū)兩處小區(qū)共373套存量住宅，經(jīng)改造后可提供800套保障性租賃住房。

該項目創(chuàng)新采用“專項債+再貸款”組合融資模式，期限長達30年，以財政資金為撬動、政策性金融做支撐，搭建覆蓋項目全周期的資金保障體系，有效緩解收儲項目啟動資金不足、融資成本偏高的問題，為全國保障房籌資渠道多元化提供了參考范本。

▲圖：青島政務網(wǎng)發(fā)布

寧德霞浦：

央行再貸款首筆人才房支持

2025年12月22日，興業(yè)銀行寧德分行與霞浦縣國資公司合作，落地全國首筆使用央行保障性住房再貸款、用于存量房收購并轉為人才住房的業(yè)務，投放金額4787萬元。項目以“國資收購+定向租賃”的方式，盤活138套、總面積超1.7萬平方米的存量住宅，定向服務當?shù)刂攸c企業(yè)人才安居需求。

此次業(yè)務是央行再貸款工具支持范圍擴容后，首次直接投向人才房領域，實現(xiàn)了政策資金從全國性銀行、地方銀行到縣域項目的精準傳導。項目在去庫存、增保障之外，也為縣域產(chǎn)業(yè)升級提供了配套支撐，具備較強的復制價值。

▲圖：中國金融新聞網(wǎng)發(fā)布

重慶潼南：

政策性銀行下沉支持區(qū)縣

2025年10月，農(nóng)發(fā)行潼南支行完成重慶市區(qū)縣首筆存量房收購用于保障房的專項貸款投放，總額1.65億元，首期發(fā)放8569萬元，貸款期限30年，資金專項用于收購區(qū)內(nèi)兩個項目共378套已竣工存量住宅，用作保障性租賃住房。

該案例是政策性金融支持樓市平穩(wěn)發(fā)展的典型實踐，標志著保障性住房再貸款政策在重慶非中心城區(qū)落地，既打通了政策性資金支持去庫存的路徑，也快速提升了保障房供應能力，為其他區(qū)縣提供了可借鑒的操作方式。

▲圖：潼南區(qū)政府辦公室發(fā)布

荊門：

“購存助?！斌w系化推進

2025年6月，荊門出臺中心城區(qū)配售型保障房管理細則，明確存量房收購用于保障房的管理規(guī)則，并搭建配售型保障房輪候系統(tǒng)，實現(xiàn)常態(tài)化申請與規(guī)范化分配。資金端通過專項債、商業(yè)銀行貸款、保障性住房再貸款等多渠道籌集，支持規(guī)?；召彛粓?zhí)行端明確房源標準與定價規(guī)則，實行封閉運行并建立回購與流轉機制；組織端成立由市長牽頭的專項工作組，建立調度、督辦等配套機制。

截至2025年11月，當?shù)匾牙塾嬍召彺媪可唐贩?51套，同時利用銀行貸款收購599套用于市場化租賃住房，在盤活存量的同時拓寬保障房來源，實現(xiàn)多重目標協(xié)同。

▲圖：荊門

收購置換模式激活二手房

官宣！上海試點收購二手房轉保租房，三區(qū)率先啟幕2026年2月，上海在靜安、浦東、徐匯三區(qū)啟動二手房收購轉為保租房試點，重點選取房齡較老、戶型偏小的存量住宅。

官宣！上海試點收購二手房轉保租房，三區(qū)率先啟幕3月31日，靜安區(qū)完成全市首單“住房收購置換”簽約，標志新模式正式落地。該模式由區(qū)屬保障房公司作為執(zhí)行主體，按照市場化規(guī)則開展房源摸排、洽談、收購與改造，主要收購產(chǎn)權清晰、總價適中的成套小戶型住宅。

通過國企提供穩(wěn)定收購渠道與透明評估流程，解決二手房交易周期長、流程復雜、流動性不足等痛點，為業(yè)主提供市場化交易之外的穩(wěn)妥選擇。

▲圖：上海市首例“住房收購置換”模式在靜安區(qū)簽約

02

存量房收儲運作模式與流程機制研究

-- 基于URI城市租住研究分析

01

實施主體選擇

各地通常確定1—2家地方國企作為主要收購方，要求企業(yè)及集團不屬于政府融資平臺，且滿足銀行授信條件。除國資平臺外，市場化租賃機構、資產(chǎn)管理公司、PPP合作主體也逐步參與其中，包括多方合資運營平臺、專業(yè)住房投資基金、建工集團下屬運營企業(yè)等，均已開展存量房收購租賃業(yè)務。

02

房源準入要求

收儲房源需滿足五證齊全、完成竣工驗收、產(chǎn)權清晰無瑕疵、無抵押查封等限制條件。配售型保障房單套面積不超過140平方米，保障性租賃住房不超過100平方米，優(yōu)先選擇交通與配套成熟的整棟、整單元房源。

03

實施流程設計

部分城市同步搭建保障房需求庫與存量房房源庫，一方面收集保障對象的區(qū)位、戶型、面積偏好，另一方面全面梳理轄區(qū)庫存房源，實現(xiàn)供需精準對接。

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資金籌措方式

目前已形成專項債、再貸款、銀團貸款、政策性銀行貸款等多元資金組合，并持續(xù)創(chuàng)新模式。青島通過債貸組合降低成本；寧德霞浦實現(xiàn)資金定向投向人才項目；上海靜安采用配建資金、自有資金、商業(yè)銀行貸款相結合的市場化融資結構，以租金回流實現(xiàn)投入、運營、再投入的良性循環(huán)。

05

定價方式分類

當前主流定價方式分為三類：

1.重置成本定價：以蘭州、惠州、銀川、青島、沈陽、西安等城市為代表，以同區(qū)域保障房重置價為上限，按土地、建設成本加合理利潤核算；西安、福州等地將配售價格定為同地段商品房價約五折。

2.市場比較定價：杭州、廣州等參照周邊市場價格或土地與建設成本定價，臨安區(qū)域以不超過周邊房源估價為上限。

3.市場化協(xié)商定價：杭州第二輪收儲取消價格上限，由各方協(xié)商確定最終價格。

03

URI城市租住總結

存量房收儲轉保障房的可復制經(jīng)驗

01

政策機制：頂層指引與地方自主相結合

中央在收購主體、定價方式、使用用途等方面給予地方更大操作空間，收購價格可在重置成本與市場價之間協(xié)商確定，房源可用于保障性租賃住房、人才公寓、安置住房、員工宿舍等多種場景。地方可組建跨部門專班統(tǒng)籌項目篩選、融資、審批等環(huán)節(jié)，重慶、荊門等地建立周度統(tǒng)計、月度調度機制提升效率。

02

資金模式：多元化工具組合使用

已形成財政工具、央行政策工具、市場化融資相結合的體系，資金來源包括地方專項債、3000億元保障性住房再貸款、1000億元租賃住房貸款支持計劃、商業(yè)銀行團體購房貸款、公積金增值收益直接投資、社會資本參與等，各地可根據(jù)財力與項目需求靈活搭配。

03

運營管理：市場化、專業(yè)化、精細化

資產(chǎn)配置可采用優(yōu)劣搭配策略，用核心區(qū)高收益項目平衡郊區(qū)項目現(xiàn)金流；優(yōu)先布局軌交、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商圈、學校周邊房源，以需求定收購規(guī)模，避免無效投入；運營端引入專業(yè)租賃機構或設立專屬運營平臺，通過智慧管理、社群服務、售后維護提升出租率與居住滿意度。

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風險控制：全流程閉環(huán)管理

設立保障房資金專戶，執(zhí)行收購、改造、運營、還款的閉環(huán)管理，優(yōu)先用于債務化解與保交樓；嚴格核驗房源產(chǎn)權狀況，規(guī)避法律糾紛；通過項目差異化定位、租客優(yōu)惠政策、財產(chǎn)險購買等方式穩(wěn)定現(xiàn)金流；在協(xié)議中明確REITs、資產(chǎn)出售、股權轉讓等退出路徑，實現(xiàn)資金回籠與循環(huán)使用。

存量商品房收儲工作的核心邏輯，在于以政策為引導、以金融為撬動、以市場為手段、以閉環(huán)為保障。各地可結合自身財政狀況、存量房源結構、保障房需求特點，靈活選用各類模式與工具，在維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的同時，健全住房保障體系，最終實現(xiàn)社會價值與經(jīng)濟價值的統(tǒng)一。

內(nèi)容來源：公開信息、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:繁花

內(nèi)容復核:韓曉

運營編輯:樹懶