近日消息，據(jù)市場(chǎng)消息，一家位于甘肅省的房地產(chǎn)企業(yè) — —甘肅省天沐鑫房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天沐鑫” ）正在籌備赴美上市事宜， 已經(jīng)在美國(guó)證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)納斯達(dá)克上市預(yù)留代碼“TMX ”。

公司預(yù)計(jì)擬于 2028 下半年開(kāi)始向美國(guó) sec 秘密遞表，并向提交美國(guó) sec 招股說(shuō) 明書(shū) f-1； 目標(biāo)直指全球知名的科技與創(chuàng)新企業(yè)聚集地納斯達(dá)克 。此舉若成功， 天沐鑫或?qū)⒊蔀楦拭C省乃至西北地區(qū)為數(shù)不多在納斯達(dá)克上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)+消費(fèi)性受益的民生類(lèi)企業(yè)。

核心資產(chǎn)： XX市央心 210 畝大型綜合體項(xiàng)目

公開(kāi)資料顯示，天沐鑫公司成立于近年，法人及總經(jīng)理為喬海龍。公司當(dāng)前的核心資產(chǎn)與業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，是位于甘肅省XX市城市中心、XX街的一個(gè)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 — — “ XX 市XX ·馨悅府小區(qū)（暫名）”。

根據(jù)已取得的《甘肅省投資項(xiàng)目信用備案證》（項(xiàng)目代碼：2311-62**********-****16）， 該項(xiàng)目總占地面積 210畝， 計(jì)劃總投資 10 億 元人民幣， 規(guī)劃總建筑面積約 406,000 平方米 。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越， 周邊環(huán)繞 小學(xué) 、 中學(xué) 、醫(yī)院 、銀行等成熟配套 。規(guī)劃指標(biāo)顯示， 項(xiàng)目建筑密度≤25%， 綠 地率≥35%， 容積率 2.9， 是一個(gè)集住宅 、商業(yè) 、地下車(chē)庫(kù)及人防工程于一體的綜合性社區(qū)。

獨(dú)特的“地產(chǎn)引流， 消費(fèi)閉環(huán)”商業(yè)模式

與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式不同， 天沐鑫在商業(yè)計(jì)劃書(shū)中提出了一套創(chuàng)新的“地產(chǎn)+大消費(fèi)” 閉環(huán)商業(yè)模式。公司計(jì)劃“前期以房地產(chǎn)為引流，后期成立新的主體（上市） 公司”。

具體而言，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，公司通過(guò)閉環(huán)性消費(fèi)收益等形式吸引業(yè)主進(jìn)入住宅領(lǐng)域。后期，公司 將成立一個(gè)新的上市主體， 并托管本項(xiàng)目物業(yè)及商綜體的經(jīng)營(yíng) 。其核心創(chuàng)新點(diǎn)在于， 計(jì)劃采用“ 100%返還物業(yè)費(fèi)等”的其他諸多形式， 將全體業(yè)主鎖定為一個(gè)穩(wěn)定的閉環(huán)消費(fèi)群體 。公司 意圖以此為基礎(chǔ)， 孵化和發(fā)展大消費(fèi)領(lǐng)域的副業(yè)， 旨在“ 以主業(yè)為引流， 做淡主業(yè)做大副業(yè)， 以副業(yè)為輕資產(chǎn)， 通過(guò)副業(yè)產(chǎn)生源源不斷的現(xiàn)金流”。

財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與上市路徑規(guī)劃

根據(jù)天沐鑫公司制作的財(cái)務(wù)測(cè)算， 其首期開(kāi)發(fā)的 105 畝地塊， 預(yù)計(jì)可售主樓面 積約 9.2 萬(wàn)平方米，商業(yè)面積約 3 萬(wàn)平方米，并配建地下車(chē)位。在保守預(yù)估住宅均價(jià) 6500 元/平方米、商業(yè)均價(jià) 11000 元/平方米的售價(jià)下， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入可達(dá) 10.43 億元， 開(kāi)發(fā)總成本約 7.07 億元， 財(cái)務(wù)成本 1.2 億元， 預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)約 2.16 億元，常年閉環(huán)消費(fèi)額度可達(dá)2.5億元以上。

在融資與上市規(guī)劃中， 天沐鑫計(jì)劃融資 3 億元人民幣， 出讓 30%的股權(quán)， 資金 將分批次投入項(xiàng)目建設(shè)。公司明確規(guī)劃了退出機(jī)制：“境外：2028 年前，納斯達(dá) 克上市 。” 其路徑是， 在項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)期后的第二年， 成立以上市為主體的股份有限公司， 規(guī)范運(yùn)營(yíng)與財(cái)報(bào)， 最終申請(qǐng)?jiān)诩{斯達(dá)克掛牌。

市場(chǎng)觀察： 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

分析人士指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，區(qū)域性房企尋求海外上市， 尤其是以納斯達(dá)克為目標(biāo)，并不多見(jiàn)。天沐鑫的模式試圖跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期， 講述一個(gè)關(guān)于“用戶(hù)運(yùn)營(yíng)”和“消費(fèi)生態(tài)” 的新故事，這或許是其吸引國(guó)際資本市場(chǎng)目光的差異化切入點(diǎn)。

然而，該計(jì)劃也面臨顯著挑戰(zhàn)。首先，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、再到實(shí)現(xiàn)所規(guī)劃 的消費(fèi)閉環(huán)并產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流，需要較長(zhǎng)的培育周期和強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力，能否在

2028 年前達(dá)到納斯達(dá)克的上市財(cái)務(wù)和合規(guī)要求存在不確定性 。其次， “ 100%返還物業(yè)費(fèi)” 的商業(yè)模式在實(shí)際執(zhí)行中的可持續(xù)性與合規(guī)性， 將成為投資者和監(jiān)管 機(jī)構(gòu)關(guān)注的焦點(diǎn)。最后，如何將中國(guó)西北地區(qū)的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，包裝成一家符合 納斯達(dá)克投資者偏好的、具有高增長(zhǎng)潛力的“新經(jīng)濟(jì)”公司，是對(duì)公司團(tuán)隊(duì)及中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)能力的巨大考驗(yàn)。

目前，天沐鑫公司已開(kāi)始接觸潛在投資者，但其上市旅程才剛剛開(kāi)始。能否如期 叩開(kāi)納斯達(dá)克的大門(mén)， 市場(chǎng)將拭目以待。