一、開頭先嘮兩句

最近好多朋友在后臺(tái)問(wèn)我，說(shuō)網(wǎng)上鋪天蓋地都是“四大一線城市房?jī)r(jià)全漲”的消息，上海還領(lǐng)漲，問(wèn)我這事兒到底真的假的。

說(shuō)實(shí)話，這問(wèn)題問(wèn)得我也有點(diǎn)心虛。

為啥呢？因?yàn)槲易〉哪莻€(gè)小區(qū)，去年同戶型掛牌580萬(wàn)，掛了半年沒人看，最后降到460萬(wàn)才賣掉。你要是跟我說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了，我第一反應(yīng)就是——你是不是中介派來(lái)的？

但數(shù)據(jù)擺在那，不信也得信。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16號(hào)出的數(shù)據(jù)，2026年3月，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.3%，同比漲了3.7%。二手房環(huán)比漲了0.4%，連續(xù)兩個(gè)月上漲。

你沒看錯(cuò)，同比漲3.7%。在四大一線城市里，北京、廣州、深圳的新房同比都是跌的，就上海一個(gè)在漲。

這就很有意思了。

所以我就花了一周時(shí)間，把上海樓市最近三個(gè)月的數(shù)據(jù)扒了個(gè)底朝天。今天這篇文章，就把我看到的、算出來(lái)的、琢磨明白的東西，全給你倒出來(lái)。

文章有點(diǎn)長(zhǎng)，大概一萬(wàn)字出頭。你要是趕時(shí)間，可以直接拉到最后的總結(jié)，就100個(gè)字。但我覺得，中間那些數(shù)據(jù)和分析，才是真正有意思的部分。

準(zhǔn)備好了嗎？那咱就開始。

二、數(shù)據(jù)是真的，但得看你怎么理解 （一）先擺事實(shí)：3月份到底漲了多少

先看新房。

2026年3月，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，跟廣州并列全國(guó)第一。同比上漲3.7%，在四個(gè)一線城市里是唯一正增長(zhǎng)的。

這個(gè)“同比”很有意思。同比就是跟去年同月比。北京同比跌2.1%，廣州跌4.7%，深圳跌5.5%。你算算，上海這3.7%的漲幅，跟這幾個(gè)兄弟一比，簡(jiǎn)直是一枝獨(dú)秀。

再看二手房。

3月上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，比2月的0.2%擴(kuò)大了一倍。連續(xù)兩個(gè)月上漲，這信號(hào)就比較明確了。

而且3月上海二手房成交了多少呢？28492套。

這個(gè)數(shù)字意味著什么？我給你個(gè)參照：上海樓市有個(gè)“榮枯線”的說(shuō)法，月成交1.5萬(wàn)套是溫飽線，2萬(wàn)套是活躍線，2.5萬(wàn)套以上就是火爆了。2.8萬(wàn)套，創(chuàng)了近五年同期新高。

4月份更猛。4月11號(hào)那天，單日成交1632套，創(chuàng)了近五年單日新高。前11天累計(jì)成交9037套，比去年同期漲了32%。

成交量擺在這，你說(shuō)市場(chǎng)沒回暖，那肯定是不客觀的。

（二）但問(wèn)題來(lái)了：這個(gè)“漲”是誰(shuí)漲的

數(shù)據(jù)好看，但你得掰開來(lái)看。

我看了克而瑞的數(shù)據(jù)，3月上海二手房成交均價(jià)是34429元/㎡，環(huán)比跌了2.85%，同比跌了16.79%。

這就有點(diǎn)意思了——成交量暴漲，價(jià)格環(huán)比也在漲，但成交均價(jià)卻在跌？

這兩個(gè)數(shù)據(jù)放在一起看，說(shuō)明什么？

說(shuō)明漲的是“結(jié)構(gòu)”，不是“普漲”。

我給你翻譯一下。

假設(shè)上個(gè)月成交的房子里，貴的占一半，便宜的占一半，均價(jià)是5萬(wàn)。這個(gè)月貴的房子成交少了，便宜的房子成交多了，但每個(gè)房子的掛牌價(jià)都漲了一點(diǎn)點(diǎn)。結(jié)果是：每個(gè)房子的價(jià)格環(huán)比都在漲，但整體均價(jià)卻跌了。

這就是3月上海的情況。

具體來(lái)看，90平米以下的小戶型價(jià)格漲得最猛，環(huán)比漲了0.6%。這說(shuō)明啥？說(shuō)明剛需在進(jìn)場(chǎng)。那些總價(jià)300萬(wàn)以下的“老破小”，之前跌得最狠，現(xiàn)在最先有人接盤。

到了4月上旬，情況開始變了。300萬(wàn)以下的剛需房成交占比開始下降，500-900萬(wàn)的改善型房源占比明顯上升。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明鏈條在動(dòng)。剛需買走了低總價(jià)的房子，這些房子的賣家拿到錢之后，轉(zhuǎn)身就去買改善型的房子。一條“置換鏈條”正在被打通。

這就是典型的“以價(jià)換量”向“價(jià)穩(wěn)量升”過(guò)渡的特征。

（三）再深挖一層：新房市場(chǎng)什么情況

說(shuō)完二手房，咱再看新房。

3月上海新房成交面積56.3萬(wàn)平方米，環(huán)比暴漲251.6%。這個(gè)數(shù)字看起來(lái)很嚇人，但你要知道2月是春節(jié)，基數(shù)本來(lái)就低。所以環(huán)比數(shù)據(jù)看看就好，別太當(dāng)回事。

更有意思的是新房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化。

國(guó)投證券的一份研報(bào)給出了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：2024年之前，上海90平米以下的新房供應(yīng)占比是34.4%，到了2026年，這個(gè)數(shù)字驟降到8.3%。與此同時(shí)，120平米以上的大戶型供應(yīng)占比從之前的水平飆升到了43.3%。

這不是漸進(jìn)式的變化，這是斷崖式的。

原因也很簡(jiǎn)單：上海取消了中小套型的配比限制，開發(fā)商可以放飛自我了?，F(xiàn)在的新房，清一色往大了做、往貴了賣。

數(shù)據(jù)能說(shuō)明問(wèn)題：內(nèi)環(huán)內(nèi)新房的套均總價(jià)，從2022年的1743萬(wàn)，飆到了2026年的3717萬(wàn)。兩年翻了一倍還多。

3717萬(wàn)是什么概念？你要是個(gè)普通工薪階層，月入3萬(wàn)，不吃不喝得攢103年。

所以你看，現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，基本跟剛需沒啥關(guān)系了。那是高凈值人群的游戲。

三、為什么會(huì)漲？三個(gè)原因，一個(gè)比一個(gè)狠 （一）第一層：政策刺激，“滬七條”是真管用

先看政策。

2026年2月26日，上海出臺(tái)了“滬七條”。主要內(nèi)容包括：降低首付比例、放寬限購(gòu)條件、優(yōu)化信貸政策等。

效果立竿見影。

政策出臺(tái)后，中介的帶看量環(huán)比增加了50%。有的小區(qū)甚至出現(xiàn)了“沒房可賣”的情況——年前積壓的房源，年后陸陸續(xù)續(xù)都賣掉了。

3月份，外環(huán)周邊的樓盤效果最明顯。有6個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)中介小哥，他說(shuō)3月份他一個(gè)人就賣了4套房，比去年半年加起來(lái)都多。他跟我開玩笑說(shuō)：“哥，你要看房得提前約，我現(xiàn)在檔期很滿。”

但我問(wèn)他價(jià)格漲了沒有，他想了想說(shuō)：“掛牌價(jià)是漲了點(diǎn)，但成交價(jià)嘛……還是得談。房東現(xiàn)在心態(tài)好了，不像去年那樣隨便砍，但還是能讓個(gè)一二十萬(wàn)的?！?/p>

這大概就是目前的狀態(tài)：信心在恢復(fù)，但還沒到賣方市場(chǎng)的地步。

（二）第二層：供應(yīng)收縮，“物以稀為貴”

第二個(gè)原因，可能很多人沒注意到——供應(yīng)在急劇收縮。

2025年，上海的新房供應(yīng)和宅地招拍掛面積，比歷史峰值回落了超過(guò)60%。

這是什么概念？相當(dāng)于以前一年能建10萬(wàn)套房子，現(xiàn)在只能建4萬(wàn)套。

2026年的供地計(jì)劃也出來(lái)了，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)275-385公頃，比2025年又降了約兩成。

供應(yīng)少了，需求還在，價(jià)格自然就有支撐。

這就好比你家樓下原來(lái)有5家早餐店，卷得要死，豆?jié){賣1塊錢一杯。后來(lái)關(guān)了3家，只剩2家，你說(shuō)豆?jié){會(huì)不會(huì)漲價(jià)？

道理是一樣的。

高盛的研報(bào)也提到了這一點(diǎn)，說(shuō)上海、深圳的房?jī)r(jià)有望在2025年底觸底，2026-2028年累計(jì)漲幅或達(dá)15%。他們的邏輯就是：核心城市土地供應(yīng)收緊+人口持續(xù)流入=供需關(guān)系改善。

當(dāng)然，高盛的話不能全信，他們畢竟是投行，屁股決定腦袋。但這個(gè)邏輯本身，是站得住腳的。

（三）第三層：二手房?jī)r(jià)格跌到位了，“性價(jià)比”出來(lái)了

第三個(gè)原因，也是最核心的原因——價(jià)格跌到位了。

我前面說(shuō)了，3月上海二手房成交均價(jià)比去年同期跌了將近17%。很多小區(qū)的價(jià)格，已經(jīng)回到了2018年甚至2016年的水平。

拿“老破小”來(lái)說(shuō)，中環(huán)內(nèi)2000年以前的老小區(qū)，過(guò)去兩年價(jià)格回調(diào)了41%-53%。

半價(jià)了兄弟們。

當(dāng)一套房子從500萬(wàn)跌到250萬(wàn)，租金回報(bào)率從1.5%漲到3%的時(shí)候，它就從一個(gè)“投機(jī)品”變成了一個(gè)“消費(fèi)品”。

有人算過(guò)一筆賬：上海一套250萬(wàn)的老破小，月租金大概5000-6000塊，年租金回報(bào)率2.4%-2.9%。這個(gè)數(shù)字雖然比不上理財(cái)，但考慮到房租還可能漲，而且你有了一個(gè)自己的窩，不用再看房東臉色，對(duì)一些剛需來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是可以接受的了。

這就是為什么剛需會(huì)在3月份集中進(jìn)場(chǎng)——不是因?yàn)橛X得房?jī)r(jià)要大漲，而是覺得“跌到位了，可以買了”。

中金公司的研報(bào)也支持這個(gè)判斷。他們發(fā)現(xiàn)，上海二手房的掛牌量下降，不是因?yàn)槌山患铀?，而是因?yàn)樾聮炫屏肯陆怠⒊放屏吭龆唷?/p>

翻譯成人話就是：房東們不想賣了。價(jià)格跌成這樣，與其割肉，不如先租出去，等等再看。

這種心態(tài)的變化，恰恰是市場(chǎng)見底的信號(hào)之一。

四、還會(huì)跌嗎？三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，得心里有數(shù)

上面說(shuō)了這么多好的，下面說(shuō)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)。咱不能光報(bào)喜不報(bào)憂。

（一）最大的風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)基本面

說(shuō)實(shí)話，這是我最擔(dān)心的。

房?jī)r(jià)這東西，短期看政策，中期看供需，長(zhǎng)期看人口和收入。

上海的人口沒問(wèn)題，每年凈流入十幾萬(wàn)，都是高學(xué)歷、高收入的年輕人。但收入呢？這就不好說(shuō)了。

我身邊好幾個(gè)朋友，去年都經(jīng)歷了降薪。有的降了10%，有的降了20%，還有一個(gè)直接被裁了，到現(xiàn)在還沒找到工作。

你讓一個(gè)剛被降薪的人去買房，他敢嗎？就算敢，銀行敢貸嗎？

高盛的研報(bào)預(yù)測(cè)上海房?jī)r(jià)三年漲15%，但摩根士丹利的中國(guó)首席策略師Laura Wang就謹(jǐn)慎得多。她說(shuō)，當(dāng)前樓市回暖結(jié)構(gòu)性特征顯著，成交熱度主要集中在一線城市核心區(qū)域，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)普漲的基礎(chǔ)尚未形成，后續(xù)需要關(guān)注居民收入修復(fù)節(jié)奏。

我覺得這個(gè)判斷更靠譜。

如果沒有收入的支撐，這波回暖可能也就是個(gè)“小陽(yáng)春”，到了下半年就熄火了。

（二）第二層風(fēng)險(xiǎn)：以價(jià)換量能不能持續(xù)

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是目前這波成交量的基礎(chǔ)——降價(jià)——還能撐多久？

我前面說(shuō)了，3月二手房成交均價(jià)比去年同期跌了17%。這說(shuō)明什么？說(shuō)明很多成交，是靠房東“割肉”換來(lái)的。

房東能一直割肉嗎？顯然不能。

中房網(wǎng)的一篇分析說(shuō)得很直白：本輪上海二手房成交的爆發(fā)式增長(zhǎng)，并非市場(chǎng)全面反轉(zhuǎn)的信號(hào)，而是價(jià)格持續(xù)調(diào)整后需求集中釋放的結(jié)果，“以價(jià)換量”是最核心的市場(chǎng)特征。

這話說(shuō)得實(shí)在。

現(xiàn)在的問(wèn)題不是“有沒有人買”，而是“還有多少房東愿意降價(jià)賣”。如果低價(jià)房源賣完了，剩下的都是掛高價(jià)的，那成交量就會(huì)下來(lái)。成交量一下來(lái)，價(jià)格又能撐多久？

（三）第三層風(fēng)險(xiǎn)：新房和二手房的“內(nèi)卷”

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是新房和二手房之間的競(jìng)爭(zhēng)。

現(xiàn)在的新房，都在往高端做，總價(jià)動(dòng)不動(dòng)一兩千萬(wàn)，跟普通人沒啥關(guān)系。但改善型需求不一樣，這些人手里有房，得先賣掉才能買。

問(wèn)題是，如果二手房賣不掉，改善需求就釋放不出來(lái)。

目前這個(gè)“置換鏈條”雖然開始動(dòng)了，但還是比較脆弱的。4月上旬的數(shù)據(jù)顯示，300萬(wàn)以下的剛需房成交占比已經(jīng)開始下降。如果剛需接不動(dòng)了，整個(gè)鏈條就斷了。

另外，新房市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些不太好的信號(hào)。比如浦東有個(gè)叫浦開云璟的項(xiàng)目，四期備案價(jià)比上一期降了7000元/平方米，引發(fā)前期購(gòu)房業(yè)主不滿。

還有，一些開發(fā)商通過(guò)渠道返傭的方式變相降價(jià)，返傭比例甚至炒到了70%以上。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明新房市場(chǎng)也不樂(lè)觀。所謂的“價(jià)格松動(dòng)”，本質(zhì)上是定價(jià)體系在告別虛高、回歸真實(shí)。

一個(gè)真正健康的市場(chǎng)，不應(yīng)該靠降價(jià)來(lái)維持成交量。

五、會(huì)漲多少？我算了幾筆賬，給你個(gè)參考答案

這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)誰(shuí)也沒法準(zhǔn)確回答。但我可以給你幾個(gè)參照系，你自己判斷。

（一）參照一：高盛的預(yù)測(cè)

高盛預(yù)測(cè)，2025年底到2028年底，上海、深圳房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅15%，核心地段改善型房源漲幅可能超過(guò)20%。

三年漲15%，年化大概4.8%。考慮到現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到3%出頭，這個(gè)漲幅勉強(qiáng)能覆蓋利息成本。

高盛的邏輯我前面說(shuō)了：土地供應(yīng)收緊+人口流入+政策支持。

但你要知道，高盛這份報(bào)告是發(fā)給誰(shuí)看的。是發(fā)給基金經(jīng)理看的，不是發(fā)給買房人看的。對(duì)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，年化4.8%的回報(bào)已經(jīng)不錯(cuò)了。但對(duì)你我這樣的普通人來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字可能沒什么吸引力。

（二）參照二：歷史經(jīng)驗(yàn)

上一輪周期，上海房?jī)r(jià)從2015年開始漲，到2017年見頂，核心區(qū)漲了50%-80%，郊區(qū)漲了30%-50%。

這一輪，從2021年高點(diǎn)算起，很多小區(qū)已經(jīng)跌了30%-40%。如果按照“跌多少漲多少”的邏輯，那得漲50%以上才能回到高點(diǎn)。

但我覺得不太可能。

因?yàn)槟且惠喌尿?qū)動(dòng)力是“加杠桿”，居民杠桿率從30%加到了60%。這一輪，杠桿已經(jīng)加不動(dòng)了。居民負(fù)債率已經(jīng)到了極限，再想靠借錢買房推高房?jī)r(jià)，不太現(xiàn)實(shí)。

所以，比較理性的預(yù)期是：未來(lái)幾年，上海房?jī)r(jià)大概率是“橫盤+溫和上漲”，年化漲幅3%-5%，跑贏通脹沒問(wèn)題，但別指望一夜暴富。

（三）參照三：租金回報(bào)率

還有一個(gè)參照系，是租金回報(bào)率。

目前上海二手房的租金回報(bào)率大概在1.5%-2.5%之間，老破小高一些，豪宅低一些。這個(gè)數(shù)字跟國(guó)際大都市比，還是偏低的。紐約、倫敦的租金回報(bào)率普遍在4%-5%。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，租金不漲，租金回報(bào)率就會(huì)進(jìn)一步下降，這顯然不合理。

所以，要么房?jī)r(jià)停下來(lái)等租金，要么租金漲上去追房?jī)r(jià)。

考慮到目前的收入增速，前者更可能。

從這個(gè)角度看，上海房?jī)r(jià)未來(lái)三年的合理漲幅，可能也就是每年跟GDP增速差不多，4%-5%左右。

六、分化是常態(tài)，你得知道什么房子能買、什么不能買

說(shuō)了這么多宏觀的東西，最后落到微觀——到底什么房子能買，什么不能買？

我結(jié)合數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研，給你畫個(gè)像。

（一）核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新房：最穩(wěn)

內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)內(nèi)，房齡10年以內(nèi)，品質(zhì)好、物業(yè)好的小區(qū)。

這類房子的特點(diǎn)是：稀缺。

我前面說(shuō)了，新房供應(yīng)在大幅收縮，核心區(qū)的土地更是賣一塊少一塊。2026年一季度，長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)17年來(lái)首次供應(yīng)純宅地，引來(lái)三家房企競(jìng)拍，41輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率6.4%。

開發(fā)商都搶著要的地，你說(shuō)房子能差嗎？

這類房子的價(jià)格已經(jīng)基本企穩(wěn)。3月的數(shù)據(jù)顯示，中環(huán)內(nèi)的老舊小區(qū)去化周期已經(jīng)連續(xù)兩年下行，從2.3年降到了1.2年。

什么意思？就是說(shuō)，這類房子即使跌，也跌不到哪去了。因?yàn)樗鼈兪苄路扛叨嘶臎_擊較小，而且性價(jià)比極高。

如果你手里有預(yù)算，這類房子可以放心買。

（二）遠(yuǎn)郊的新房和次新房：謹(jǐn)慎

五大新城、臨港這些地方，供應(yīng)量太大了。

遠(yuǎn)郊區(qū)域的去化壓力依然存在，部分項(xiàng)目明里暗里都在降價(jià)。

有個(gè)數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問(wèn)題：3月上海有十幾個(gè)新盤的網(wǎng)簽率不足一成。這些盤基本都在遠(yuǎn)郊。

買這類房子，你得做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。不是說(shuō)不能買，而是你要想清楚：誰(shuí)會(huì)是你的接盤俠？

如果你自己住，工作也在那邊，那沒問(wèn)題。如果是投資，我勸你三思。

（三）“老破小”：可以買，但別指望大漲

“老破小”是這輪回暖的主力，3月價(jià)格環(huán)比漲了0.6%，領(lǐng)漲全市。

但“老破小”的問(wèn)題是：它漲，是因?yàn)樗暗煤?。從高點(diǎn)下來(lái)，有些老破小已經(jīng)腰斬了?，F(xiàn)在漲個(gè)5%10%，也就是個(gè)反彈。

長(zhǎng)期看，老破小的價(jià)值取決于兩個(gè)因素：一是地段，二是租金回報(bào)率。

如果你買來(lái)收租，租金回報(bào)率能到3%以上，那可以考慮。如果你指望它大漲，那基本沒戲。

因?yàn)楝F(xiàn)在的政策導(dǎo)向很明確：鼓勵(lì)改善型需求，支持“賣一買一”。這意味著，未來(lái)市場(chǎng)上會(huì)有越來(lái)越多的人賣掉老破小，去換更好的房子。

賣的人多了，價(jià)格能漲到哪去？

七、總結(jié)一下，就100個(gè)字

上海房?jī)r(jià)確實(shí)漲了，3月數(shù)據(jù)實(shí)打?qū)崱?/p>

但這是“結(jié)構(gòu)性回暖”，不是“全面普漲”——核心區(qū)企穩(wěn)，遠(yuǎn)郊還在跌；剛需老破小帶頭漲，改善盤在跟進(jìn)。

驅(qū)動(dòng)力是政策刺激+供應(yīng)收縮+價(jià)格跌到位。

未來(lái)三年，大概率是溫和上漲（年化3%-5%），別指望大漲。

剛需和改善可以上車了，投資客建議繼續(xù)觀望。

至于抄底？沒有人能買在最低點(diǎn)。

差不多就這些。有什么問(wèn)題，評(píng)論區(qū)聊。