今年3月，上海二手房網(wǎng)簽成交量破三萬(wàn)套，創(chuàng)下近5年新高，樓市“小陽(yáng)春”扎實(shí)落地。步入4月，市場(chǎng)熱度是否出現(xiàn)回落、回暖行情能否持續(xù)，成為市場(chǎng)各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

近日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）走訪滬上多家中介門(mén)店、房產(chǎn)交易服務(wù)中心及新房售樓處，對(duì)話一線房產(chǎn)從業(yè)者、購(gòu)房群體，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，當(dāng)前“小陽(yáng)春”行情持續(xù)，同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)開(kāi)始變化，置換鏈條逐步向上傳導(dǎo)，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)置業(yè)節(jié)奏加快。

置換鏈條逐步向上傳導(dǎo)

3月的上海二手房市場(chǎng)，以剛需房源成交為主力，而進(jìn)入4月，市場(chǎng)已然出現(xiàn)新的變化，成交結(jié)構(gòu)向上調(diào)整、改善型需求入場(chǎng)，成為最鮮明的特征。

“3月份市場(chǎng)成交標(biāo)的相對(duì)偏小。以我們門(mén)店為例，3月成交總體均價(jià)在357萬(wàn)元，4月最新成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到411萬(wàn)元?！鄙虾Ｌ窖蠓课萆夏仙倘偙O(jiān)段洪飛向澎湃新聞直言，4月以來(lái)最直觀的感受就是置換鏈條在往上走，600萬(wàn)元—1500萬(wàn)元的中大型標(biāo)的房源，帶看量上漲明顯，漲幅約50%。

不同板塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，也印證了二手房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化。上海中原地產(chǎn)森蘭板塊營(yíng)業(yè)董事宋滬雄表示，3月，300萬(wàn)以下剛需房源成交占比達(dá)到70%，是絕對(duì)成交主力。但是4月以來(lái)，500萬(wàn)元、600萬(wàn)元乃至千萬(wàn)級(jí)別的高標(biāo)的房源成交明顯增多。其進(jìn)一步舉例稱，近期門(mén)店成交的客戶將600多萬(wàn)的自有房源出售后置換了1000萬(wàn)左右的改善型房源。

市場(chǎng)回暖的背后，是購(gòu)房者心態(tài)的轉(zhuǎn)變。購(gòu)房者王女士在接受采訪時(shí)坦言，此前房?jī)r(jià)下行階段一直不敢出手，“滬七條”新政落地后，市場(chǎng)成交量保持活躍，房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定，便開(kāi)始著手置換，“最近一直在看房，想找一套自己心儀的房源?！?/p>

還有購(gòu)房者在同小區(qū)內(nèi)完成置換，將98平戶型更換為110平戶型?！胺?jī)r(jià)高低對(duì)置換影響不大，賣(mài)出價(jià)低，買(mǎi)入價(jià)也相應(yīng)更低，我更看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α！痹撡?gòu)房者表示，其所處板塊周邊配套完善，板塊位置較好，當(dāng)前房?jī)r(jià)僅6萬(wàn)元/平方米左右，其認(rèn)為未來(lái)具備發(fā)展空間。

同時(shí)，宋滬雄也分享了其客戶的置業(yè)案例。其提到有客戶2022年參與熱門(mén)紅盤(pán)搖號(hào)未能中簽，如今以低于當(dāng)年一手開(kāi)盤(pán)的價(jià)格購(gòu)入了該小區(qū)房源。“當(dāng)前房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，購(gòu)房者對(duì)上海樓市后市信心明顯增強(qiáng)，認(rèn)可當(dāng)前的房源性價(jià)比?！?/p>

從中介機(jī)構(gòu)的整體數(shù)據(jù)來(lái)看，4月1日至14日，上海太平洋房屋體系內(nèi)成交504套房源，雖較今年3月略有下降，但同比增長(zhǎng)27.3%。同時(shí)，新增客源同比增長(zhǎng)46.6%，新增帶看同比增長(zhǎng)27.4%，市場(chǎng)端熱度仍然在線。從價(jià)格端來(lái)看，受置換鏈條逐步向上傳導(dǎo)影響，當(dāng)前成交單價(jià)環(huán)比上漲5.6%，掛牌單價(jià)環(huán)比上漲3.9%至64216元。

市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，也推動(dòng)房源掛牌量穩(wěn)步上升?！?月不少業(yè)主還處于觀望狀態(tài)，持續(xù)觀察市場(chǎng)走向，到了4月，看到市場(chǎng)平穩(wěn)且有向上趨勢(shì)，不少業(yè)主開(kāi)始掛牌出售，門(mén)店4月整體掛牌量比3月略有上漲?！倍魏轱w說(shuō)道。

在宋滬雄看來(lái)，“這次新政的影響力，比以往政策都要持久，核心原因是政策惠及房?jī)r(jià)最低的剛需房源，再慢慢向上延伸，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)回暖，所以熱度持續(xù)性較強(qiáng)。”其提到，周末門(mén)店經(jīng)紀(jì)人幾乎全員外出帶看，周末單日人均帶看量至少2組。

房產(chǎn)交易端的繁忙景象，更直觀體現(xiàn)出二手房市場(chǎng)的熱度。上海鏈家交易管理中心交易管家經(jīng)理宮雯祎告訴記者，3月樓市小高峰熱度一直延續(xù)至4月，4月初期成交量小幅波動(dòng)，主要受清明節(jié)假期影響，目前長(zhǎng)寧交易服務(wù)中心周末的預(yù)約量穩(wěn)定在50組左右，以上周末單日的情況為例，預(yù)約量達(dá)54組，其中25組實(shí)現(xiàn)當(dāng)天談判當(dāng)天下定，轉(zhuǎn)化率高達(dá)50%。

宮雯祎表示，新政落地后，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、發(fā)展趨勢(shì)都充滿信心，談判效率明顯提升。其提及，此前客戶談判后常常會(huì)反復(fù)考量，如今基本當(dāng)天就能完成合同簽署。

官方數(shù)據(jù)也為市場(chǎng)熱度提供了有力佐證。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至4月19日，上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)網(wǎng)簽成交17880套，同比上漲約25%，其中單日成交破千套的有6天。值得一提的是，4月11日單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1632套，接連打破今年3月兩次年內(nèi)單日成交峰值，創(chuàng)下近5年來(lái)上海二手房單日網(wǎng)簽成交量新高。

新房客戶決策周期縮短，改善型項(xiàng)目走俏

二手房市場(chǎng)的持續(xù)回暖，也打通了“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條，不少購(gòu)房者出售二手房后進(jìn)入新房市場(chǎng)，直接帶動(dòng)新房置業(yè)節(jié)奏加快。

保利·都匯和煦銷售經(jīng)理程建軍提到，2月份之前，置換客戶的決策周期普遍較長(zhǎng)，3月在政策利好釋放下，客戶決策節(jié)奏不斷加快，“一部分是已經(jīng)完成二手房出售的客戶，置業(yè)資金到位；還有客戶先定下新房后，二手房交易周期也大幅縮短，不少客戶3個(gè)月內(nèi)就能完成全款?！?/p>

據(jù)程建軍介紹，3月項(xiàng)目成交101套，截至4月13日，4月成交量已超60套，預(yù)計(jì)全月成交量將超過(guò)3月，漲幅在5%-10%?！爸苣﹣?lái)訪量仍較活躍，周六截至下午兩點(diǎn)左右項(xiàng)目來(lái)訪量已達(dá)80組，預(yù)計(jì)全天將突破150組，來(lái)訪、成交均呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。”

項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)，有新房購(gòu)房者表示，去年下半年就有置業(yè)計(jì)劃，但受市場(chǎng)行情影響一直觀望，今年新政落地后，加上新房計(jì)容面積調(diào)整，覺(jué)得新房性價(jià)比較高，便準(zhǔn)備出手，其提及“結(jié)合自身收入情況，優(yōu)先選擇公積金貸款，合理控制杠桿”。

“4月新房市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，得益于滬七條政策加持與金三銀四傳統(tǒng)置業(yè)旺季的雙重利好，市場(chǎng)整體表現(xiàn)向好?！鄙虾ｆ溂倚路渴聵I(yè)部閔行客發(fā)總監(jiān)孟靜表示，當(dāng)前新房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)仍存，具備優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、完善配套、高品質(zhì)規(guī)劃的項(xiàng)目，去化表現(xiàn)更為突出。

這一趨勢(shì)，在樓盤(pán)實(shí)際銷售中也得到充分驗(yàn)證。其舉例指出，4月以來(lái)，改善型項(xiàng)目成交明顯升溫，以區(qū)域內(nèi)改善樓盤(pán)象嶼天譽(yù)蘭香為例，疊加、聯(lián)排類產(chǎn)品在4月以來(lái)銷量持續(xù)走高。

上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上周（4.13—4.19）上海新建商品住宅成交面積9.18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲8.94%，剛需與首次改善需求持續(xù)活躍，已然成為近期市場(chǎng)交投的核心主力，為后續(xù)成交穩(wěn)步回升筑牢基礎(chǔ)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，疊加二手房交易活躍帶來(lái)的置換力量加持，以及房企積極的營(yíng)銷配合，短期市場(chǎng)以剛需和首次改善為主的火熱格局有望持續(xù)延續(xù)。