出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月底，中國(guó)鐵建2025年度財(cái)報(bào)正式出爐，一組數(shù)據(jù)瞬間引發(fā)行業(yè)熱議：旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)總額定格在-34.13億元，從上年的盈利轉(zhuǎn)為大幅虧損。對(duì)于2024年9月剛剛執(zhí)掌中鐵建地產(chǎn)的孫洪軍而言，這份上任后的首份年度“成績(jī)單”，看似沉甸甸的失利，實(shí)則是一場(chǎng)主動(dòng)為之的“刮骨療毒”。

放在房地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌的大背景下，這份虧損從不是經(jīng)營(yíng)潰敗的信號(hào)，反而更像寒冬里的一次果斷“減負(fù)”，是中鐵建地產(chǎn)甩掉歷史包袱、輕裝邁向新生的關(guān)鍵一步，背后藏著央企地產(chǎn)直面困境、逆勢(shì)破局的清醒與擔(dān)當(dāng)。

誰(shuí)都無(wú)法否認(rèn)，2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是徹頭徹尾的“凜冬時(shí)節(jié)”。整個(gè)行業(yè)陷入量?jī)r(jià)齊跌、去化艱難的僵局，開(kāi)發(fā)投資、銷售額、銷售面積全線下滑，不管是民營(yíng)房企還是央企背景房企，都被卷入市場(chǎng)下行的漩渦。放眼行業(yè)內(nèi)，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額大幅縮水，過(guò)半房企營(yíng)收利潤(rùn)雙下滑，頭部央企房企凈利潤(rùn)普遍大跌，民營(yíng)房企更是頻頻陷入巨額虧損困境，市場(chǎng)寒意席卷每一個(gè)參與者。

在這樣的大環(huán)境下，沒(méi)有任何一家房企能做到獨(dú)善其身，中鐵建地產(chǎn)自然也不例外。即便如此，企業(yè)依舊守住了基本盤(pán)，全年實(shí)現(xiàn)665.64億元營(yíng)業(yè)收入、785.82億元合同銷售額，依舊穩(wěn)居央企地產(chǎn)第一梯隊(duì)，營(yíng)收降幅也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，足以看出企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)韌性。這份虧損，從來(lái)不是單一經(jīng)營(yíng)問(wèn)題導(dǎo)致，而是整個(gè)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，疊加前期市場(chǎng)高位運(yùn)行積累的遺留問(wèn)題，在這一年集中爆發(fā)的結(jié)果。

細(xì)看財(cái)報(bào)給出的原因：交房量減少、毛利下滑、資產(chǎn)減值計(jì)提增加，短短一句話，背后是中鐵建地產(chǎn)不回避、不遮掩的務(wù)實(shí)態(tài)度。很多人好奇，為何利潤(rùn)會(huì)突然由正轉(zhuǎn)虧？其實(shí)答案很簡(jiǎn)單——這是企業(yè)主動(dòng)“斷臂止血”，為過(guò)去的高成本庫(kù)存買單。

前幾年市場(chǎng)火熱時(shí)，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，中鐵建地產(chǎn)也拿下不少高溢價(jià)地塊，比如北京通州的花語(yǔ)璟云項(xiàng)目，當(dāng)年拿地時(shí)創(chuàng)下區(qū)域土拍紀(jì)錄，可等到開(kāi)盤(pán)入市，市場(chǎng)行情早已轉(zhuǎn)變，只能大幅降價(jià)促銷，即便如此，房源去化依舊緩慢。類似的高成本、慢去化項(xiàng)目，就像企業(yè)身上的“包袱”，不斷拉低整體利潤(rùn)，讓毛利率持續(xù)走低。

換做有些企業(yè)，或許會(huì)選擇隱瞞短板、慢慢消化，勉強(qiáng)維持賬面盈利，可中鐵建地產(chǎn)在孫洪軍的帶領(lǐng)下，偏偏選擇了最艱難也最正確的路：嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)這些去化困難、價(jià)值縮水的項(xiàng)目，一次性足額計(jì)提資產(chǎn)減值。這一操作，直接讓利潤(rùn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)為虧損，看似丟了短期臉面，實(shí)則徹底清空了歷史遺留包袱，凈化了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，杜絕了后續(xù)持續(xù)“失血”的可能。

作為空降上任的新掌門，孫洪軍本可以選擇平穩(wěn)過(guò)渡，先守住賬面數(shù)據(jù)，但他沒(méi)有追求短期政績(jī)，而是上任后迅速直面問(wèn)題，大刀闊斧推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)出清，這份敢于擔(dān)當(dāng)、放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的魄力，正是央企管理者責(zé)任與格局的體現(xiàn)。

面對(duì)市場(chǎng)寒冬與存量包袱，中鐵建地產(chǎn)并沒(méi)有躺平，而是快速打出一套“突圍組合拳”，每一步都精準(zhǔn)踩在痛點(diǎn)上，改革成效逐漸顯現(xiàn)。

企業(yè)把現(xiàn)金流當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，針對(duì)北京、南沙等去化困難的項(xiàng)目，量身定制解決方案，靈活調(diào)整營(yíng)銷策略，全員攻堅(jiān)庫(kù)存去化與資金回款，全力盤(pán)活低效資產(chǎn)；在投資拿地上徹底轉(zhuǎn)變思路，告別過(guò)去的激進(jìn)策略，收緊拿地標(biāo)準(zhǔn)，只瞄準(zhǔn)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，堅(jiān)持小資金、低風(fēng)險(xiǎn)、快周轉(zhuǎn)，從源頭規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)依托中國(guó)鐵建全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單一模式，大力發(fā)展代建、城市服務(wù)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，加碼新興產(chǎn)業(yè)板塊，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，打造出新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線，抵消傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的波動(dòng)；內(nèi)部也持續(xù)深挖降本潛力，優(yōu)化管理、壓縮成本，一步步提升運(yùn)營(yíng)效率。

一時(shí)的虧損，從來(lái)不是企業(yè)發(fā)展的終點(diǎn)，而是轉(zhuǎn)型升級(jí)的起點(diǎn)。

作為央企旗下地產(chǎn)平臺(tái)，中鐵建地產(chǎn)始終肩負(fù)著保障民生、服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略的使命，2025年的虧損，只是行業(yè)調(diào)整期的階段性陣痛，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌實(shí)力與資金根基，并沒(méi)有受到根本性損傷。

如今，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)釋放利好，核心城市市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，加上中鐵建地產(chǎn)已經(jīng)完成資產(chǎn)減值出清，甩掉包袱輕裝上陣，內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)思路清晰、全員攻堅(jiān)士氣高昂，各項(xiàng)轉(zhuǎn)型舉措穩(wěn)步推進(jìn)，低效庫(kù)存持續(xù)消化，扭虧為盈只是時(shí)間問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，淘汰的是盲目激進(jìn)、背負(fù)包袱的參與者，留下的是務(wù)實(shí)穩(wěn)健、敢于革新的深耕者。中鐵建地產(chǎn)用一次短期的陣痛，換來(lái)了長(zhǎng)期健康發(fā)展的底氣，在孫洪軍團(tuán)隊(duì)的帶領(lǐng)下，這家央企房企正穿越行業(yè)寒冬，告別粗放發(fā)展的過(guò)去，邁向高質(zhì)量發(fā)展的全新未來(lái)。