昨天，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，1年期3.0%，5年期以上3.5%。

這是自去年5月兩個(gè)品種各下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)后，連續(xù)第11個(gè)月沒變化了。

身邊不少有買房需求的人開始犯嘀咕，是現(xiàn)在下手還是等等？

這個(gè)問題，不用嘴說，動(dòng)手算算就清楚了。

01

月供5年期LPR3.5%，是房貸定價(jià)基準(zhǔn)。

但實(shí)際買房的時(shí)候，通常銀行會(huì)在LPR基礎(chǔ)上增減。

按照今年一季度數(shù)據(jù)，全國首套房貸的平均利率是3.1%，有的城市更低，比如寧波、晉江等都是3.05%。

那這個(gè)利率算不算低？光看數(shù)字沒感覺，比一下就知道了。

先和歷史比。咱們就以平均值3.1%算，如果貸款100萬、分30年用等額本息方式還清，月供是4270元。

回看2024年初，房貸利率4.2%，同樣100萬每月要還4890元。

如果現(xiàn)在買，每月比兩年前少還600元，一年節(jié)省7440元。

再和LPR基準(zhǔn)比。

LPR是3.5%，但你實(shí)際支付的是3.1%。

就是銀行給你打折了40個(gè)基點(diǎn)——同樣100萬貸款，利率從3.5%到3.1%，月供少了220元。

咱就是說，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)買房人已經(jīng)相當(dāng)友好了。

而且，銀行還在搶房貸客戶，你是有談判籌碼的。

02

和過去比完，看未來。

現(xiàn)在央行正處于“觀察期”。

一季度GDP增長5.0%，是超出預(yù)期的，所以暫時(shí)不急著降息。

但下半年情況可能有變——出口會(huì)面臨地緣沖突以及關(guān)稅壓力，到時(shí)候穩(wěn)增長政策有可能加碼。

多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：下半年5年期LPR有望下調(diào)10到20個(gè)基點(diǎn)。

咱就按照中檔下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)算，降后實(shí)際利率會(huì)從現(xiàn)在的3.1%降到2.95%。利率是2.95%，月供每月少月80元，一年省960元，30年累計(jì)省2.9萬。

如果真能降20個(gè)點(diǎn)，30年能省超3.6萬。

你可能看不上每月省下的這80塊，也就兩頓便飯加個(gè)奶茶而已。

但換個(gè)角度想，你這80塊是不加班、不省吃儉用、啥都不用干“躺省”下來的，唯一需要做的，就是等幾個(gè)月。

另外，還有公積金也能幫你省錢。目前5年以上首套公積金利率已經(jīng)降到2.6%。

如果你組合貸，50萬公積金+50萬商業(yè)貸款，綜合利率大約2.8%，月供會(huì)比純商貸再少約150元。

所以，能用公積金盡量用，這是咱們普通人能拿到的最低利率。

03

回到最初的問題，現(xiàn)在到底是等還是不等？

取決于你自身的情況。

如果你還沒買房、但已經(jīng)打算買了，可以再等等。

因?yàn)榻禍?zhǔn)的傳導(dǎo)是需要時(shí)間的，下半年利率可能會(huì)更低。

您可以先觀望，看看三季度LPR報(bào)價(jià)情況。

到時(shí)候真降了，你再買也不遲。

當(dāng)然有個(gè)例外：如果你遇到了特別中意的房子，也別為了等那每個(gè)月80塊的利息差而錯(cuò)過。

房價(jià)波動(dòng)帶來的損失，可能遠(yuǎn)大于你省下的利息。

第二種是，你簽的是浮動(dòng)利率，這種也不用慌。

LPR降了，你的月供會(huì)跟著一起降。

但，降息的紅利不是立刻生效，等到“重定價(jià)日”（通常是每年的1月1日，或者你的貸款發(fā)放日）才行。

如果你已經(jīng)在還貸的，說明你手里的貸款合同已經(jīng)是過去時(shí)了，有的紅利不會(huì)自動(dòng)落到你頭上，你要主動(dòng)出擊。

如果你的“加點(diǎn)值”（在LPR基礎(chǔ)上額外加的那部分利率）明顯偏高，而現(xiàn)在全國新發(fā)房貸的平均加點(diǎn)值已經(jīng)降了，你可以咨詢銀行是否支持調(diào)整。

這不是每個(gè)銀行都能做，也不是每個(gè)人都能申請(qǐng)，但你可以打個(gè)電話問問，萬一成了，一個(gè)月至少省幾百。

目前，雖然還不是利率的最低點(diǎn)，但已經(jīng)是歷史低位了。

下半年大概率還會(huì)降低，但差額并不會(huì)很大，基本上100萬貸款每月差個(gè)100塊左右。

剛需沒必要死等，不著急的話下半年買更劃算。

不管買沒買，重定價(jià)日、公積金額度這些都要弄得清清楚楚，前者影響當(dāng)下月供，后者是最低成本融資。

在利率下行周期里，選浮動(dòng)、盯定價(jià)、用公積金——這三件事做對(duì)了，比你在房價(jià)上砍價(jià)還管用。