睿思網(wǎng)訊：4月20日，光大保德信光大安石封閉式商業(yè)不動產(chǎn)證券投資基金披露對上交所審核問詢函的回復(fù)文件。作為商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點中稀缺的雙購物中心組合，項目底層資產(chǎn)為上海靜安大融城、江門大融城，經(jīng)監(jiān)管問詢后整體估值由61.05億元下調(diào)至58.04億元，降幅4.93%。

本基金為光大系首單商業(yè)不動產(chǎn)REITs，原始權(quán)益人為光大嘉寶體系旗下平臺，運營管理由光控安石商管負責(zé)，是行業(yè)內(nèi)少有的由商業(yè)資管機構(gòu)主導(dǎo)的成熟運營項目。兩大資產(chǎn)均為區(qū)域標桿購物中心，運營年限超十年，租戶基礎(chǔ)穩(wěn)固、現(xiàn)金流可追溯性強。

回復(fù)文件顯示，本次估值下調(diào)主要源于審慎性調(diào)整：靜安大融城由39.00億元降至37.02億元，下調(diào)5.08%；江門大融城由22.05億元降至21.02億元，下調(diào)4.67%。評估機構(gòu)全面下調(diào)租金增長率、長期增長率，并上調(diào)資本性支出，更貼合市場周期現(xiàn)實。

運營數(shù)據(jù)顯示，兩大項目均處于主動調(diào)商階段：靜安大融城2023-2025年租金收入從1.99億元回落至1.36億元，主要因壓縮新能源汽車業(yè)態(tài)、清退傳統(tǒng)超市、引入盒馬鮮生等戰(zhàn)略調(diào)整，目前出租率已企穩(wěn)回升；江門大融城期末出租率從95.04%回落至89.15%，主要受5層影院改造為空中花園商鋪影響，目前新簽電競、娛樂等意向租戶充足，出租率進入修復(fù)通道。

資產(chǎn)質(zhì)量方面，兩項目均已補齊關(guān)鍵合規(guī)文件：江門大融城完成負二層停車場不動產(chǎn)權(quán)證辦理，戶外廣告許可、消防驗收、規(guī)劃改建等歷史問題全部整改閉環(huán)；原始權(quán)益人對合規(guī)瑕疵、行政處罰、整改費用出具全額兜底承諾。同時，項目已取得全部貸款銀行關(guān)于提前還款、解除抵押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同意函，發(fā)行障礙基本掃清。

租戶與現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)穩(wěn)?。红o安大融城“固定+抽成取高”模式面積占比達84.38%，江門大融城達78.63%，現(xiàn)金流具備安全墊與彈性。主力店租期普遍超5年，租戶結(jié)構(gòu)以零售、餐飲、體驗配套為主，租金收繳率均保持在99%以上。2026年兩項目租約到期面積分別為25.96%、30.68%，目前續(xù)約與換商進度符合預(yù)期，去化周期處于行業(yè)合理水平。

本次回復(fù)進一步明確，項目外擺場所全部納入入池資產(chǎn)，確保資產(chǎn)完整性；運營管理采用“統(tǒng)籌+實施”模式，符合行業(yè)通行慣例，關(guān)聯(lián)交易定價公允、信息隔離機制完善。