作者丨陳欣

出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)

近日，青農(nóng)商行（002958.SZ）因?yàn)橥锨?03萬元物業(yè)費(fèi)被起訴事項(xiàng)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

拖欠503萬元物業(yè)費(fèi)的背后，是銀行、開發(fā)商、物業(yè)公司三方之間的利益博弈。

天眼查顯示，青農(nóng)商行涉及的司法案件多達(dá)1537件。

根據(jù)青農(nóng)商行披露，截至2025年6月末，該行尚未了結(jié)的訴訟仲裁案涉案金額合計(jì)近25億元。

訴訟纏身的背后，是青農(nóng)商行內(nèi)控不足、信貸投放不審慎。

青農(nóng)商行還存在資產(chǎn)質(zhì)量不高、信貸投放增長緩慢、增利不增收等短板。

備受關(guān)注的是，盡管該行房地產(chǎn)貸款規(guī)模有所壓縮，但不良貸款急劇攀升。2025年上半年，其房地產(chǎn)不良貸款率高達(dá)21.32%。

買房踩雷拖欠物業(yè)費(fèi)被起訴

備受市場(chǎng)關(guān)注的青農(nóng)商行拖欠物業(yè)費(fèi)一事，是該行買房踩雷之痛。

根據(jù)媒體報(bào)道，截至2025年12月8日，青農(nóng)商行欠華海物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)339.81萬元、水電費(fèi)17.05萬元、車位管理費(fèi)146.16萬元，合計(jì)503.02萬元，因欠物業(yè)費(fèi)，該行被華海物業(yè)起訴。

物業(yè)費(fèi)始于2017年9月，華海物業(yè)與青農(nóng)商行簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，華海物業(yè)為青農(nóng)商行位于天安時(shí)代廣場(chǎng)的房產(chǎn)提供物業(yè)服務(wù)。但2018年初，青農(nóng)商行啟動(dòng)裝修后不久便陷入停滯，該區(qū)域長期閑置，物業(yè)費(fèi)自此開始拖欠。

青農(nóng)商行的房產(chǎn)裝修為何停滯，為何拖欠物業(yè)費(fèi)？青農(nóng)商行試圖將支付物業(yè)費(fèi)與房產(chǎn)開發(fā)商的糾紛捆綁，以求“一次性”“徹底”解決。

天安時(shí)代廣場(chǎng)的開發(fā)商是山東天安置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天安置業(yè)”），青農(nóng)商行正在跟天安置業(yè)打官司。

天眼查顯示，青農(nóng)商行作為原告，起訴了天安置業(yè)，要求被告滌除名下天安時(shí)代廣場(chǎng)103戶、202戶、301戶、401戶抵押權(quán)，并協(xié)助其辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)及30個(gè)地下車位產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下；原告支付13.35萬元違約金，并確認(rèn)剩余總房款中的430萬元原告不予支付。

青農(nóng)商行在購入天安時(shí)代廣場(chǎng)1-4層房產(chǎn)后，產(chǎn)權(quán)證一直難以辦理，且該項(xiàng)目此前經(jīng)歷了借貸糾紛、土地糾紛、股權(quán)爭(zhēng)斗等多重歷史遺留問題。

如今隨著房價(jià)下跌，天安置業(yè)深陷司法訴訟，名下土地和房產(chǎn)多次被查封。面對(duì)如此局面，青農(nóng)商行試圖通過訴訟完成房產(chǎn)過戶手續(xù)，同時(shí)不予支付剩余購房款。

青農(nóng)商行提起的訴訟將于5月份開庭審理。

一方面，拖欠物業(yè)費(fèi)，另一方面，購買的房產(chǎn)尚未過戶，剩余購房款尚未支付，青農(nóng)商行的無奈利益博弈能否如愿，尚待法院判決。

青農(nóng)商行訴訟纏身。天眼查顯示，截至目前，青農(nóng)商行的訴訟多達(dá)1537件，其中，作為原告的訴訟超過90%。

在2025年半年報(bào)中，青農(nóng)商行披露，期末，該行尚未了結(jié)的訴訟仲裁案涉及本金金額為24.78億元。其中，作為原告尚未了結(jié)的訴訟仲裁案涉及本金金額23.08億元，作為被告尚未了結(jié)的訴訟仲裁案件涉及本金金額1.70億元。

值得一提的是，青農(nóng)商行還曾被列為被執(zhí)行人。2025年9月，青島市嶗山區(qū)法院判定青農(nóng)商行為被執(zhí)行人，執(zhí)行金額36.8萬元。2025年10月、11月，青農(nóng)商行北宅支行、黃浦江路支行、自貿(mào)區(qū)支行等均出現(xiàn)在被執(zhí)行人名單中。

執(zhí)行標(biāo)的不大，作為資本實(shí)力雄厚的上市銀行，被法院列為被執(zhí)行人，這在A股銀行中并不多見。

不良率1.73%A股同行居首

訴訟纏身的青農(nóng)商行，資產(chǎn)質(zhì)量問題凸顯，不良貸款率（簡(jiǎn)稱“不良率”）維持高位，貸款集中度偏高等問題，令其備受考驗(yàn)。

從不良率來看，截至2025年三季度末，該行不良率雖較年初下降0.06個(gè)百分點(diǎn)，但仍高達(dá)1.73%。

根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局于2025年11月14日發(fā)布的官方數(shù)據(jù)，2025年三季度末，中國銀行業(yè)商業(yè)銀行（法人口徑）不良率為1.52%。青農(nóng)商行的不良率明顯高于行業(yè)平均水平。

在A股農(nóng)商行中，青農(nóng)商行的不良率高居榜首。2025年三季度末，A股10家農(nóng)商行中，滬農(nóng)商行、江陰銀行、張家港行等7家農(nóng)商行不良率均不到1%，超過1%只有渝農(nóng)商行、紫金銀行，其不良率分別為1.12%、1.35%。

目前，青農(nóng)商行尚未披露2025年年度報(bào)告。

從半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)看，截至2025年6月末，該行不良貸款余額為47.70億元，不良貸款率為1.75%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款余額20.95億元，占該行不良貸款余額的43.92%，占公司貸款不良余額的61.54%。

該行公司貸款不良率1.95%，其中，房地產(chǎn)行業(yè)不良率高達(dá)21.32%，較2024年末的7.17%呈暴增之勢(shì)。

由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款及不良率推高了青農(nóng)商行的不良貸款余額及不良率。

青農(nóng)商行解釋稱，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款增加，主要因個(gè)別貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露形成不良正在處置過程中。

青農(nóng)商行壓降了房地產(chǎn)行業(yè)貸款。截至2025年末，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額為98.25億元，占比5.62%。2024年，房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額及占比分別為119.23億元、7.04%。

貸款集中度同行中偏高。截至2025年三季度末，青農(nóng)商行單一客戶貸款集中度4.43%、單一集團(tuán)客戶授信集中度9.30%，均符合監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，但最大十家客戶貸款比例達(dá)36.59%，且較2024年末的40.10%有所下降，但仍處于高位。A股農(nóng)商行中，青農(nóng)商行的貸款集中度是最高的。

青農(nóng)商行的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力也較弱。截至2025年9月末，該行撥備覆蓋率為250.44%，較2024年末微降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

在A股10家農(nóng)商行中，該行撥備覆蓋率僅高于紫金銀行，位居倒數(shù)第二，遠(yuǎn)低于常熟銀行無錫銀行超過400%的撥備覆蓋率。

值得一提的是，青農(nóng)商行的資產(chǎn)質(zhì)量與原股東“巴龍系”的債務(wù)危機(jī)有關(guān)。

作為該行改制時(shí)的原始股東，巴龍集團(tuán)及其一致行動(dòng)人合計(jì)曾持股7.2%，位列第三大股東，隨著債務(wù)危機(jī)發(fā)酵，其持有的青農(nóng)商行股份自2023年5月起持續(xù)被司法拍賣，截至2025年5月已出現(xiàn)8次流拍記錄。

青農(nóng)商行曾向“巴龍系”發(fā)放大額貸款，其中3.5億元貸款已成為不良資產(chǎn)。

信貸增長乏力增利不增收

資產(chǎn)質(zhì)量不高的青農(nóng)商行增利不增收。

截至目前，青農(nóng)商行尚未披露2025年年度報(bào)告。前三季度，該行實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，同比下降4.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤33.18億元，同比增長3.57%。

從單個(gè)季度看，2025年第一、二、三季度，青農(nóng)商行實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為30.57億元、26.95億元、22.76億元，第一季度同比微增0.99%，第二、三季度同比下降4.84%、11.91%。營業(yè)收入連續(xù)兩個(gè)季度下降，且降幅持續(xù)明顯擴(kuò)大。

歸母凈利潤方面，第一、二、三季度，青農(nóng)商行實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤分別為11.82億元、9.53億元、11.83億元，同比增長7.97%、2%、0.72%，連續(xù)三個(gè)季度增長，但第二、三季度的同比增速連續(xù)放緩，盈利增長動(dòng)力明顯不足。

營收下降利潤反而增長？這與利息凈收入與投資收益相關(guān)。

2025年前三季度，盡管利息收入略有下降，但受益于利息支出減少，該行利息凈收入為55.09億元，增加1.11億元。公司投資凈收益15.74億元，同比增加3.87億元。

不過，該行公允價(jià)值變動(dòng)凈收益只有0.78億元，較上年同期的9.42億元下降91.70%。這與債券市場(chǎng)波動(dòng)相關(guān)，2024年是債券牛市。

投資凈收益、公允價(jià)值變動(dòng)凈收益等不穩(wěn)定，說明該行業(yè)績?cè)鲩L依賴投資收益不能持續(xù)。

對(duì)歸母凈利潤最大的貢獻(xiàn)是該行信用減資損失大幅減少。2025年前三季度，該行信用減值損失為20.53億元，同比減少8.83億元，下降幅度為30.14%。公司解釋，主要是貸款減值損失減少。

值得一提的是，2025年9月末，青農(nóng)商行總資產(chǎn)5099.20億元，首次突破5000億元大關(guān)。不過，青農(nóng)商行資產(chǎn)規(guī)模增長，并非核心信貸業(yè)務(wù)自然增長，而是依賴于收購村鎮(zhèn)銀行。

如2025年8月，青農(nóng)商行一口氣吸收合并金鄉(xiāng)藍(lán)海村鎮(zhèn)銀行、平陰藍(lán)海村鎮(zhèn)銀行、日照藍(lán)海村鎮(zhèn)銀行等三家村鎮(zhèn)銀行。截至2025年3月末，這三家村鎮(zhèn)銀行總資產(chǎn)合計(jì)為54.32億元。

青農(nóng)商行的核心業(yè)務(wù)信貸業(yè)務(wù)增長乏力。截至2025年9月末，青農(nóng)商行發(fā)放貸款和墊款總額為2681.22億元，較2024年末僅微增0.58%，顯著低于同期該行資產(chǎn)總額3.01%的增幅。

2025年底，47歲的梁衍波空降青農(nóng)商行，出任掌門人。當(dāng)下的青農(nóng)商行，多重經(jīng)營與風(fēng)控問題交織，如何破局突圍，將是年輕的金融“老將”梁衍波需要直面的挑戰(zhàn)。