上海新世界大酒店 圖源：攜程

“國資深度布局酒店業(yè)務(wù)”的行業(yè)趨勢，逐漸出現(xiàn)了新的小插曲。

4月16日，當(dāng)?shù)貒Y控股的沈陽輝山建設(shè)投資有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽春天花正開酒店管理有限公司90%股權(quán)。同時，上海新世界大酒店有限公司100%股權(quán)也悄然擺上交易柜臺。它的背后，同樣為地方國資。

南北呼應(yīng)、同日登場——這與我們過往強(qiáng)調(diào)的“國進(jìn)民退”的大趨勢似乎并不匹配。

一邊是國資、國企全力布局酒店業(yè)務(wù)，另一邊則是國資剝離、出售相關(guān)酒店資產(chǎn)。這種分化態(tài)度印證了外界對于酒店投資的市場化運營態(tài)度。

但是，哪些酒店資產(chǎn)正在被國資拋棄和剝離？又有哪些酒店業(yè)務(wù)被國資重塑和重視？顯然，這是一次關(guān)于戰(zhàn)略定力、專業(yè)能力與資本耐心的檢驗。

國資又開始賣酒店了？

4月16日的這兩例掛牌交易，極具代表性。

沈陽春天花正開酒店管理有限公司隸屬于國有獨資房企沈陽輝山建設(shè)投資有限公司，其掛牌標(biāo)的為區(qū)域內(nèi)具備一定規(guī)模的酒店經(jīng)營性資產(chǎn)，承載物業(yè)持有、客房運營、餐飲配套等完整業(yè)務(wù)。

根據(jù)沈陽聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息顯示，此次標(biāo)的為沈陽春天花正開酒店管理有限公司90%股權(quán)。標(biāo)的轉(zhuǎn)讓51558.74萬元。

該標(biāo)的的財務(wù)信息并不理想。在2025年，營收為0元，凈利潤為-11.07萬元，總資產(chǎn)為7.62億，總負(fù)債為3.69億元。

而同日掛牌的另一筆交易同樣與國資相關(guān)。被轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的上海新世界大酒店有限公司，出售方為上海市黃浦區(qū)國資委實際控制的新世界股份。

《酒管財經(jīng)》注意到，自2024年起上海新世界大酒店有限公司由上海粉彩餐飲管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營，新世界股份在合作期內(nèi)不參與被委托企業(yè)的經(jīng)營管理。而此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該屬于上市公司層面的資產(chǎn)優(yōu)化配置。

這一輪國資酒店剝離，并非個案偶發(fā)。

往前追溯可知，2025年以來，放眼全國，國資酒店轉(zhuǎn)讓是有選擇、有秩序、有標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)性出清。

江西高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓南昌園中源大酒店一批經(jīng)營資產(chǎn)；

中鐵置業(yè)以6.93億元底價掛牌轉(zhuǎn)讓三亞子悅酒店管理公司100%股權(quán)，而標(biāo)的公司累計虧損高達(dá)5.14億元；

知名央企中國金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，走的是資產(chǎn)證券化路徑；

三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店 圖源：藝龍旅行

從交易結(jié)構(gòu)看，本輪優(yōu)先處置的是非主業(yè)、低效、分散持有的資產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的多為國企多元化發(fā)展階段形成的配套型、非核心型資產(chǎn)。

這體現(xiàn)的是國有資產(chǎn)優(yōu)化配置，而非盲目退出。

那么，國資賣酒店或酒店相關(guān)資產(chǎn)，背后的原因是什么？

在政策層面，國資委對國企“兩非剝離”（即非主業(yè)、非優(yōu)勢業(yè)務(wù)）的退出要求，正在從口頭倡導(dǎo)變?yōu)閯傂钥己恕?/p>

對于主業(yè)并非酒店管理的央企、地方國企與房企，旗下酒店資產(chǎn)大多被列入優(yōu)先退出范圍。

這輪調(diào)整的核心，不是否定國資運營酒店的能力，而是讓資產(chǎn)回歸更合適的主體、更匹配的產(chǎn)業(yè)、更專業(yè)的運營體系。

為何有人離場，有人加倉？

翻過硬幣，你會看到市場的另一面。

一批國資平臺，正在順勢入場、主動布局酒店業(yè)態(tài)。

當(dāng)前國資入場酒店，分為三類路徑。

第一類是區(qū)域國資內(nèi)部整合，以產(chǎn)業(yè)整合為目標(biāo)，對區(qū)域內(nèi)分散酒店資產(chǎn)進(jìn)行歸集、統(tǒng)一運營，形成規(guī)模效應(yīng)。

比如青島膠澳臨空投資發(fā)展整合當(dāng)?shù)?3家酒店，實現(xiàn)100%控股，打造區(qū)域酒店集群，便是典型的內(nèi)部資源重整；

多地文旅集團(tuán)、城投平臺亦在加速收編存量國資酒店，目的是把分散資產(chǎn)變成板塊化、可管理、可增效的主業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)統(tǒng)一運營。

第二類是市場化收購，低價布局優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)借助本輪資產(chǎn)出清，以合理成本獲取核心區(qū)位、穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)，做價值提升型投資。

長樂產(chǎn)投集團(tuán)以1.32億元競得福州邦輝大酒店，正是在市場低谷期捕捉優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，將酒店作為不良資產(chǎn)盤活、提升區(qū)域商業(yè)配套的重要抓手，以低成本換取長期穩(wěn)健收益。

第三類是服務(wù)城市功能，配合片區(qū)更新與產(chǎn)業(yè)落地圍繞城市更新、會展經(jīng)濟(jì)、交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行功能性布局，由地方國資新設(shè)或收購酒店平臺，承擔(dān)商旅接待、會議配套、城市形象等綜合功能。

廈門海滄金翔酒店投資拿下廈門中心酒店資產(chǎn)，并交由專業(yè)佰翔酒店集團(tuán)運營，便是典型的投資運營分離模式，國資負(fù)責(zé)資產(chǎn)布局與戰(zhàn)略落地，專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)精細(xì)化運營，既服務(wù)片區(qū)發(fā)展，又確保資產(chǎn)效率與收益穩(wěn)定。

圖源：佰翔酒店集團(tuán)

《酒管財經(jīng)》認(rèn)為，這種加碼，背后有著極強(qiáng)的資產(chǎn)投資邏輯：

其一，當(dāng)前市場處于低谷，可低價收購核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成本優(yōu)勢顯著；

其二，部分地方國資具備文旅、城投、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等主業(yè)，與酒店運營形成強(qiáng)協(xié)同，實現(xiàn)1+1>2的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)；

其三，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)能提供長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合國有資產(chǎn)保值增值的核心訴求。

這種買入是產(chǎn)業(yè)邏輯與盈利邏輯的理性布局。它也同時說明，國有資本開始重新認(rèn)識酒店業(yè)態(tài)的價值與功能，愿意在這一領(lǐng)域加大投入、優(yōu)化配置。

至于投后如何管理、資產(chǎn)如何盤活、效率如何提升、長期能否盈利，仍有待市場持續(xù)檢驗，其專業(yè)化、市場化、長效化路徑，仍有較大討論與完善空間。

酒店行業(yè)仍然是一個好業(yè)態(tài)

國內(nèi)國資對于酒店態(tài)度的分化，只是一個縮影。站在全球維度來看，酒店依然是資本重倉的領(lǐng)域之一。

黑石集團(tuán)2025年在全球范圍內(nèi)密集出手收購酒店資產(chǎn)：

以約1.3億美元拿下舊金山四季酒店，買入價格較掛牌價下調(diào)28%；
以8900萬美元收購日本大阪心齋橋Bespoke Hotel；
豪擲2億美元收購佛羅里達(dá)Sunseeker 度假村。

舊金山四季酒店 圖源：攜程

另觀全球酒店投資市場，2025年直接投資額高達(dá)650億美元，較2023年歷史低谷反彈22%。

國際頂級投資機(jī)構(gòu)用真金白銀證明，酒店資產(chǎn)在低谷期具備較高的配置價值，所謂的“行業(yè)寒冬”，正是聰明錢的撿漏良機(jī)。

聚焦中國市場，2026年一季度酒店拍賣市場呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。掛牌酒店數(shù)量約200家，億元以上的大宗標(biāo)的超66家，但最終成交率僅15家，占比不足8%。

只是，如果再做細(xì)分，依然能夠看出酒店資產(chǎn)交易的一些新動態(tài)。

比如4月7日，成都富力麗思卡爾頓酒店將在京東司法拍賣平臺進(jìn)行公開拍賣，起拍價8.6億元，約為評估價的九折，被稱作“史上最便宜麗思卡爾頓”。

圖源：麗思卡爾頓

由此可以洞見，市場對重資產(chǎn)、長回報項目的謹(jǐn)慎態(tài)度。

反觀成交價3億元以內(nèi)的項目因投資門檻低、風(fēng)險可控、回報周期短，契合當(dāng)前審慎投資環(huán)境，成為市場優(yōu)先選擇；并且，投資重心正加速向非一線城市下沉。

回到那個核心問題，酒店還值得投資嗎？

答案是值得，但游戲規(guī)則已經(jīng)徹底改變。

收購只是開始，能不能賺到錢，關(guān)鍵在運營。只有選對資產(chǎn)、用對方法、把運營做扎實，才能在這輪行業(yè)重構(gòu)中真正站穩(wěn)腳跟。

放到實操層面，真正值得入手的，是總價可控、改造友好的存量物業(yè)，是核心地段只因運營不善被低估的酒店，還有能貼合城市配套、文旅會展、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的功能型資產(chǎn)，尤其適合國資平臺圍繞主業(yè)長期持有。