當(dāng)前樓市去庫(kù)存進(jìn)入了新階段。

有兩組數(shù)據(jù)釋放積極信號(hào)，一個(gè)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的截至3月末全國(guó)商品房待售面積同比下降0.1%，這是自2021年7月全國(guó)商品房待售面積同比轉(zhuǎn)增以來(lái)首次下降。

另一組數(shù)據(jù)來(lái)自CRIC監(jiān)測(cè)的一季度重點(diǎn)44城新建商品住宅取證未售庫(kù)存面積，截至3月末，這一數(shù)字降至2.77億平方米，同比去年一季度、環(huán)比2025年四季度齊降，并持續(xù)小幅下降至階段性低位。

全國(guó)層面的待售庫(kù)存總量或?qū)⑦M(jìn)入緩慢下降通道。

過(guò)去兩年，在“保交付”政策影響下，全國(guó)商品房待售面積總量攀升至階段性高位，2026年3月末達(dá)到7.86億平方米。

不過(guò)，積極的信號(hào)是，這些待售面積正在逐步得到消化。

從同環(huán)比增速來(lái)看，3月末待售面積環(huán)比下降1.75%，同比下降0.1%。這是全國(guó)商品房待售面積自2021年7月同比轉(zhuǎn)增以來(lái)首次出現(xiàn)下降。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)，如果我們把視線從靜態(tài)的庫(kù)存數(shù)值，轉(zhuǎn)向動(dòng)態(tài)的同比增速變化，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)更關(guān)鍵的信號(hào)：商品房庫(kù)存的擴(kuò)張速度正在快速下臺(tái)階。

同比增速來(lái)看，2023年12月末商品房待售面積同比增速達(dá)到19.39%之后開(kāi)始掉頭向下，至2025年2月末商品房待售面積增速回落至10%以內(nèi)，至2026年2月待售面積達(dá)到階段性峰值后至3月末同環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中同比更是51個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)下降，釋放庫(kù)存周期切換的信號(hào)。

更為關(guān)鍵的是，占商品房待售面積七成以上的待售3年以下面積，降幅更明顯，截至3月末同比下降1.8%，而2月末降幅為1.6%，主力庫(kù)存加速去化。

2024年以來(lái)，樓市政策進(jìn)入密集放松周期，至2026年行業(yè)進(jìn)入底部確認(rèn)一年，隨著市場(chǎng)需求的進(jìn)一步釋放，以及“保交付”高峰已過(guò)，房企竣工未售現(xiàn)房新增供應(yīng)大幅放緩，未來(lái)待售面積不會(huì)再出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的情況。

從重點(diǎn)44個(gè)城市新建商品住宅取證未售建筑面積來(lái)看，新房庫(kù)存已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下行通道。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末該指標(biāo)降至2.77億平方米的階段性低位，環(huán)比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來(lái)的庫(kù)存峰值累計(jì)回落16.9%，庫(kù)存收縮趨勢(shì)明確。

從城市的角度來(lái)看，截至2026年3月末，44城中有28城取證未售庫(kù)存同比下降，29城取證未售庫(kù)存環(huán)比下降，城市占比都在六成以上。同環(huán)比齊降且降幅較為明顯的多為常州、溫州、長(zhǎng)春、肇慶、合肥等三四線及二線城市為主。

進(jìn)一步聚焦上海、北京、廣州、深圳、杭州和成都六城的月度庫(kù)存走勢(shì)來(lái)看，僅廣州庫(kù)存總量同環(huán)比下降，其余5城均有不同程度的上漲。

但對(duì)比近年庫(kù)存峰值，六城庫(kù)存全線收縮。其中，杭州對(duì)比2021年1月時(shí)庫(kù)存高點(diǎn)降幅達(dá)到了59%，其庫(kù)存去化周期（以12個(gè)月的銷售流速測(cè)算）始終保持在10個(gè)月左右。此外，上海截至3月末的庫(kù)存總量為772.94萬(wàn)平方米，較庫(kù)存高點(diǎn)時(shí)下降4.4%，自2024年11月以來(lái)上海新房庫(kù)存同環(huán)比漲跌始終控制在10%以內(nèi)，去化周期也在18個(gè)月左右，供求關(guān)系較為健康。

上述六城中廣州庫(kù)存去化表現(xiàn)亮眼，截至3月末，廣州商品住宅存量規(guī)模1388萬(wàn)平方米，對(duì)比2025年末下降了51萬(wàn)㎡，整體去化周期24.1個(gè)月，對(duì)比2025年末縮短了0.7個(gè)月，庫(kù)存壓力穩(wěn)步緩解。

庫(kù)存規(guī)模下臺(tái)階背后，有一個(gè)值得關(guān)注的情況，即典型城市庫(kù)存去化周期還在持續(xù)上升，數(shù)據(jù)顯示，44城中有8城庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以下，核心城市中上海、杭州去化周期較2月末分別增長(zhǎng)了1.1和0.5個(gè)月。這意味著，后續(xù)庫(kù)存去化依然存在一定壓力。

庫(kù)存去化仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的核心任務(wù)。從重點(diǎn)城市表現(xiàn)來(lái)看，供求關(guān)系改善成為本輪去庫(kù)存的關(guān)鍵支撐。

盡管截至3月末全國(guó)商品房待售面積仍接近8億平方米高位，但已結(jié)束攀升，后續(xù)隨著二季度新增供應(yīng)的大幅減少、需求端持續(xù)釋放，全國(guó)層面的待售庫(kù)存總量或進(jìn)入緩慢下降通道。不過(guò)絕對(duì)規(guī)模較高，去化仍需要時(shí)間。

文章來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市