01

重慶的二手房又賣爆了！

上周，重慶中心城區(qū)二手房住宅成交2963套，環(huán)比大漲29%。

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

在上上周成交量“假摔”結(jié)束“六連漲”之后，上周的二手房成交再次井噴，環(huán)比大漲近三成。

并且創(chuàng)下近一年以來(lái)的單周成交量新高！

上周二手房的成交建面均價(jià)10034元/㎡，環(huán)比上漲1%，同樣保持著上漲的趨勢(shì)。

重慶的二手房量?jī)r(jià)齊升！

如果你覺得單周成交看不出趨勢(shì)，我們可以再看看月度數(shù)據(jù)。

3月二手房成交量環(huán)比上漲193.1%，同比上漲21.9%，創(chuàng)下近兩年月度新高，價(jià)格也結(jié)束了之前的陰跌，開始出現(xiàn)微漲。同樣的量?jī)r(jià)齊升。

二手房都在漲，新房就更不用說(shuō)。

3月中心城區(qū)的新房供應(yīng)28萬(wàn)方，成交41萬(wàn)方，成交已經(jīng)明顯大于供應(yīng)，回暖趨勢(shì)明顯。

圖源網(wǎng)絡(luò)

樓市真正要轉(zhuǎn)向，通常都不是從房?jī)r(jià)突然大漲開始的，而是從成交量先起來(lái)、價(jià)格慢慢止跌開始。

現(xiàn)在重慶，已經(jīng)走到這一步了。

02

重慶前幾年樓市為什么難？

很多人一句話就概括成“需求不行”。我一直不完全認(rèn)同這個(gè)說(shuō)法。

重慶的問題，很大程度上不是沒人買，而是房子太多。

尤其前些年，土地供應(yīng)量大，開發(fā)節(jié)奏快，還有全國(guó)最多的公租房來(lái)稀釋需求，新房市場(chǎng)被天量庫(kù)存害得苦不堪言。

圖源網(wǎng)絡(luò)

房子多，客戶自然不急；

開發(fā)商為了搶客戶，只能拼價(jià)格、拼優(yōu)惠；

二手房業(yè)主看新房卷成這個(gè)樣子，也只能跟著往下調(diào)。

久而久之，市場(chǎng)就形成了一個(gè)慣性：大家都覺得還能再跌一點(diǎn)，再等等看。

但現(xiàn)在這個(gè)局面已經(jīng)開始變了。

3月新房明顯供小于求就很能說(shuō)明問題，并且這個(gè)趨勢(shì)其實(shí)已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)的時(shí)間了。

再看土地市場(chǎng)，重慶這幾年的土地成交規(guī)模逐年萎縮，跟高峰期相比零頭都算不上，已經(jīng)到了可以忽略不計(jì)的程度。尤其核心區(qū)域，真正拿得出手的優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少。

所以這一輪回暖，表面看是成交在漲，實(shí)際上先變的，是供需關(guān)系。

03

我知道，只要唱多重慶樓市，必然會(huì)少不了挨罵。

尤其是很多重慶人自己都喜歡唱空自己，這一點(diǎn)我一直想不通。

我承認(rèn)這幾年重慶的房?jī)r(jià)確實(shí)把很多人整傷心了，所以誰(shuí)還給這個(gè)“渣男”說(shuō)好話，誰(shuí)就會(huì)成為眾矢之的，再被咒一句“你多買點(diǎn)”。

但如果你只盯著過(guò)去幾年房?jī)r(jià)沒怎么動(dòng)，就斷定重慶后面也沒戲，這是沒有邏輯的。

因?yàn)橐粋�(gè)城市樓市的長(zhǎng)期走向，歸根結(jié)底還是要看產(chǎn)業(yè)、收入和房?jī)r(jià)空間。

先說(shuō)產(chǎn)業(yè)。

這幾年重慶產(chǎn)業(yè)升級(jí)的速度大家有目共睹。

尤其新能源汽車、智能駕駛、電子信息、新材料這些方向，不是只停留在規(guī)劃里，而是真的有企業(yè)在落地，有產(chǎn)業(yè)鏈在成型。

最典型的就是汽車產(chǎn)業(yè)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

重慶現(xiàn)在不只是整車有規(guī)模，上下游的電池、芯片、智駕也在同步布局。再加上這兩年不少央企、民企把西南總部、西部總部往重慶放，這些東西短期不會(huì)立刻反映成房?jī)r(jià)，但中長(zhǎng)期一定會(huì)改變市場(chǎng)對(duì)重慶的估值。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)最終比拼的是產(chǎn)業(yè)、人口和收入。

再說(shuō)房?jī)r(jià)空間。

重慶現(xiàn)在最大的優(yōu)勢(shì)之一，其實(shí)就是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于低位。

這個(gè)低，不只是房?jī)r(jià)絕對(duì)值低，更重要的是它在周期里所處的位置低。

上一輪很多強(qiáng)二線城市漲得太猛，后面必然要用更長(zhǎng)時(shí)間去消化；重慶反而沒有經(jīng)歷那么夸張的拉升，這幾年又調(diào)整得更早、更充分。

當(dāng)北上廣深和廈門杭州等城市還在消化前面的漲幅，重慶已經(jīng)在低位磨了很久了。

圖源網(wǎng)絡(luò)

作為中國(guó)西部的產(chǎn)業(yè)第一城、人口第一城，房?jī)r(jià)卻只有三四線城市的水平，這個(gè)現(xiàn)狀本來(lái)就不合邏輯。

一旦房?jī)r(jià)歸位，想象空間巨大。

04

看到這里，我知道又有人杠了：

哪里在漲？我的房子降了那么多，為什么連個(gè)看的人都沒有？

必須講清楚一點(diǎn)：重慶樓市就算接下來(lái)繼續(xù)修復(fù)，也不會(huì)是所有房子一起漲。

以前重慶市場(chǎng)很典型的特征，就是剛需盤多、小面積多、低總價(jià)多，同質(zhì)化也比較重。這樣的市場(chǎng)，大家拼到最后拼的還是價(jià)格，所以整體很難出現(xiàn)明顯溢價(jià)。

但新規(guī)產(chǎn)品、四代住宅、核心板塊的改善盤，開始逐步成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

也就是說(shuō)，重慶以前更多是在賣“能住就行”，現(xiàn)在開始慢慢轉(zhuǎn)向賣“住得更好”。

這背后其實(shí)就是改善需求在起來(lái)。

而改善市場(chǎng)一旦起來(lái)，邏輯就完全不同了�？蛻舾粗氐囟巍a(chǎn)品力、圈層和稀缺性，支付能力也更強(qiáng)。這個(gè)時(shí)候，市場(chǎng)就不再是簡(jiǎn)單比誰(shuí)便宜，而是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)開始體現(xiàn)差價(jià)。

所以后面重慶樓市真正會(huì)先走出來(lái)的，大概率還是那幾類房子：

核心區(qū)、成熟板塊、次新改善、品質(zhì)新房。

至于那些位置一般、產(chǎn)品一般、替代性又強(qiáng)的房子，就算市場(chǎng)回暖，也未必能很快跟上。

所以不是重慶樓市不行，是你的房子不行。

05

現(xiàn)在說(shuō)重慶房?jī)r(jià)馬上要大漲，還太早。

但距離真正掉頭向上的那一天已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)見底一般都有順序：先是成交量恢復(fù)，再是價(jià)格止跌，最后才是更明確的上漲。

當(dāng)重慶二手房成交已經(jīng)連續(xù)走強(qiáng)，新房市場(chǎng)成交明顯修復(fù)，供求關(guān)系開始反轉(zhuǎn)，再加上產(chǎn)業(yè)升級(jí)、土地收縮、改善需求起來(lái)、人口吸附力還在，這幾股力量疊在一起，市場(chǎng)繼續(xù)往正常方向修復(fù)，其實(shí)是很自然的事。

圖源網(wǎng)絡(luò)

只要人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)，這種低位狀態(tài)就不可能長(zhǎng)期維持。

短期看，重慶已經(jīng)不是那個(gè)一路往下找底的市場(chǎng)了；

中期看，重慶正在從過(guò)去的供給壓制，慢慢轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)修復(fù)；

長(zhǎng)期看，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、土地收縮、低位補(bǔ)漲、改善崛起和人口吸附力，這幾股力量疊在一起，后面大概率還會(huì)繼續(xù)推著重慶樓市往上走。

重慶樓市，可能真的快熬出來(lái)了。