界面新聞記者 | 王婷婷

今年的樓市“金三銀四”，一線城市豪宅市場全面回暖。上海作為樓市風向標，近期核心板塊新盤密集入市，項目競相觸發(fā)積分制，市場持續(xù)升溫。

浦東前灘濱江片區(qū)表現(xiàn)明顯。界面新聞獲悉，前灘公館·瀾墅認購累計超40組，認購率375%，確認觸發(fā)積分。項目主推12套建筑面積約250-283平方米合院產品，備案均價13.98萬元/平方米。

前灘元境認購累計超170組，認購率260%，已確認觸發(fā)積分。項目主推68套建筑面積約109平方米的三房和139平方米的四房戶型，備案均價12.18萬元/平方米。

據(jù)界面新聞了解，2025年，上海全市共有342個新建商品住宅項目入市，其中僅28盤觸發(fā)積分制，占比8%。而2026年直至“銀四”階段，市場終于迎來觸發(fā)積分的項目。

二手房市場亦同步升溫。數(shù)據(jù)顯示，今年3月上海二手房成交31215套，同比增長6.3%，創(chuàng)下近五年同期新高。4月熱度延續(xù)，截至目前（4月21日），上海二手房成交19610套，預計本月成交超28000套。

“一二手市場的回暖，也帶動風貌別墅市場成交增加�！�

第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負責人唐華在接受界面新聞采訪時表示，3月以來，上海風貌別墅類項目的售樓處到訪客戶明顯增多，熱度有所回升。“例如翠湖濱江單月就成交了7套。不少風貌別墅項目周末到訪量從以往較好時的日均兩三組，提升至日均7-10組。”

唐華告訴界面新聞，風貌別墅市場轉暖主要有兩方面原因，一是客戶對風貌產品的接受度較以往顯著提升；二是在公寓產品單價持續(xù)上漲的情況下，總價攀升，使得高凈值人群在同等預算下，開始主動對比風貌別墅與公寓，進一步分流至風貌市場。當前四五千萬價位段的風貌產品去化表現(xiàn)突出。

“去年市場不好的時候，我們風貌別墅類項目月均也就賣1-2套。今年3月市場明顯回暖后，月均能走3-4套�！鄙虾Ｄ抽_發(fā)商人士向界面新聞表示。

據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2025年為上海風貌別墅入市高峰，2026年起風貌別墅的新增供給將逐步收窄，市場重心從供應擴張轉向存量消化�！�20個已入市風貌別墅項目，共1753套房源。”

業(yè)內認為，上海風貌別墅市場全面進入紅海競爭。

風貌別墅分布區(qū)域。圖片來源：第一太平戴維斯

市場全面回暖了嗎

2026年，上海風貌別墅成交進入加速度。

3月10日，中建壹品·外灘元境官宣，項目首期136套房源已全面清盤，從首次開盤到收官，用時47天錄得銷售金額超21億元，刷新上海風貌產品銷售記錄。近日，位于靜安內環(huán)的保利·永興里，一批次風貌住宅也宣布已售罄，二批次風貌住宅即將加推。

今年2月，上海壹號院·錦華里推出38套建筑面積約200-900平方米的房源，總價6000萬元起，套均總價過億元。項目負責人告訴界面新聞，近期售樓處熱度高，風貌別墅產品類客戶比較穩(wěn)定。

上海保利營銷負責人告訴界面新聞，三、四月份傳統(tǒng)樓市銷售旺季疊加政策效應，風貌別墅類產品的去化確實比去年四季度要好不少�！皬哪壳笆袌銮闆r來看，今年風貌別墅整體并沒有全面爆火的行情，更多是局部回溫，結構性走量�！�

在其看來，產品力普通、無明顯差異化的項目去化依然艱難，多數(shù)風貌別墅產品年去化僅十余套。

“只有具備差異化優(yōu)勢的項目流速領先。”比如去年入市的上海保利·外灘序BUND45，4000萬元總價段，38 套房源不到一年賣出37套，只剩一套前期客戶貸款問題退回來的，基本等同于清盤。

上海保利營銷負責人向界面新聞表示，該項目之所以去化較快，核心就是產品差異化夠強，大面寬、大花園，立面用的軟石材質，跟傳統(tǒng)青磚白磚區(qū)別很明顯。

至于近期熱度較高的保利·永興里，上述人士指出，項目的優(yōu)勢在于總價可控，3000多萬元就能在靜安核心地段買到一套風貌別墅，相當于用平層的價格入手“有天有地”的產品。

另外，像中建壹品·外灘元境這類項目也走出了新路徑。“傳統(tǒng)風貌別墅入門要四五千萬，屬于中高改產品，而外灘元境將風貌建筑拆分成洋房來做，把總價壓至1000-2000萬元級別，直接切入剛需、剛改區(qū)間，靠控總價打開了新的市場空間。”

在上海，風貌別墅屬于特殊產品，是具有歷史風貌特征的新建別墅，其規(guī)劃格局和立面風格要保留原有的歷史風貌，主要分布于城市核心區(qū)域。

近兩年，在城市更新提速推進的背景下，上海風貌別墅迎來供應集中放量。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全市已有20個風貌別墅項目入市，總供應套數(shù)達1753套。

20個已入市的風貌別墅。圖片來源：第一太平戴維斯

第一太平戴維斯認為，在高庫存的去化壓力下，風貌別墅市場的項目分化將進一步加劇，行業(yè)競爭已延伸至實景呈現(xiàn)、藝術營造、商業(yè)配套、文化賦能及工藝品質等全維度比拼，加速邁入“品質內卷、服務前置、體驗閉環(huán)”的全新發(fā)展階段。

誰在為“有缺陷”的風貌別墅買單

上海風貌別墅作為城市更新背景下的特殊產品類型，具備普通住宅難以企及的稀缺性、文化性、資產性三重屬性，也因此呈現(xiàn)出相對獨立的市場運行特征。

但風貌別墅類項目也有著“先天不足”，這或許也是當前市場風貌產品流速不及普通豪宅的重要原因。業(yè)內人士向界面新聞透露，風貌別墅去化慢不是因為地段，也不是項目底子差，而是居住舒適度跟不上豪宅定位，一句話總結就是 “有錢人看不上，窮人買不起”。

上述人士進一步指出，風貌別墅最大的硬傷就是巷道間距過窄。為嚴格保留歷史建筑肌理，相關審批普遍將樓棟間距控制在6-7米、7.5米左右，導致空間逼仄、隱私性欠佳，且易產生樓棟對視問題，難以滿足4000萬級高凈值客戶的改善型居住需求。

另外，部分風貌建筑的原始基底為早年低收入人群聚居區(qū)，甚至存在違章搭建痕跡，如今在城市核心地段開發(fā)時，若強行復刻當年的局促空間布局，實則是居住體驗的“開倒車”。

在多數(shù)開發(fā)商人士看來，風貌保護的核心應聚焦于立面、山花、圍墻等城市美學元素與歷史肌理的傳承，而非以犧牲現(xiàn)代居住舒適度為代價。業(yè)內普遍認為，10-12米的樓間距，方能較好兼顧風貌保護與居住體驗。

除先天居住短板外，風貌別墅的開發(fā)難度亦顯著高于普通住宅。業(yè)內人士表示，此類項目產權關系復雜，涉及直管公房等多個部門的協(xié)調對接，加之老建筑處置、市容管控等多重限制，大幅拉長了施工周期，導致開發(fā)商資金沉淀壓力突出，進而使得多數(shù)風貌別墅項目處于微利或虧損狀態(tài)。

盡管存在一定“短板”，風貌別墅仍有其固定客群支撐，這類客群體量雖不大，但需求導向清晰，決策效率較高。

某央企開發(fā)商人士向界面新聞介紹，風貌別墅的核心客群主要分為三類，其一為地緣老錢群體，該群體多為40-50歲以上，對項目所在區(qū)域有著深厚的土地情懷，不少人為回遷置業(yè)，核心訴求是地段情結的延續(xù)與資產的家族傳承。

其二為江浙滬高凈值人群，這類群體本身具備別墅居住習慣，偏好“有天有地”的居住形態(tài)，在上海限購政策放寬后，多為回滬子女購置核心資產，看重別墅的獨立性與優(yōu)于平層的資產傳承性。

“其三為多子家庭，二胎、三胎家庭對居住空間的功能性需求較高，風貌別墅的分層居住設計、可靈活改造的地下室空間，能夠較好滿足其私密性與實用性需求。”

在其看來，風貌別墅客群與大平層客群存在明顯差異。大平層客群多處于財富上升期，更追求社區(qū)規(guī)模與產品標準化，不用花太多心思；而風貌別墅客群多為功成名就的群體，對自身居住需求有著清晰認知，自主性極強，更注重居住體驗的適配性與獨特性。

“上海風貌市場還遠沒到徹底反轉的地步�！睋�(jù)統(tǒng)計，2026年預計還有20余個新項目入市，短期內供過于求的局面可能持續(xù)。

“隨著江浙滬客群社保滿期、子女返滬置業(yè)，高凈值需求會持續(xù)溫和釋放，上海風貌別墅市場會保持穩(wěn)定去化，但很難出現(xiàn)爆發(fā)式行情�！睒I(yè)內人士向界面新聞指出。