最近提了嘴高盛最新研報(bào)，認(rèn)為上海深圳年底很可能率先房?jī)r(jià)見底，到28年底能有15%漲幅，我覺得這算一個(gè)比較理性的預(yù)判

但其他城市還要再等等，高盛說(shuō)樂觀預(yù)計(jì)28年能見底

但28能否見底天曉得，越遠(yuǎn)的預(yù)測(cè)越說(shuō)不準(zhǔn)，高盛也是走一步看一步不斷自我修正，沒準(zhǔn)半年后高盛又會(huì)說(shuō)北京廣州杭州房?jī)r(jià)也可能在27年上半年見底

上海深圳有望率先見底的根本原因還是供求關(guān)系鶴立雞群

這幾年消費(fèi)低迷，滿大街刮躺平風(fēng)，但高收入、高資產(chǎn)人群依然向大城市，特別是一線涌動(dòng)，一部分人的收入水平也因行業(yè)/企業(yè)特性有明顯提升，悄咪咪獲得了上車實(shí)力

供給側(cè)，滬深市中心土地稀缺，新盤供給有限，也在推動(dòng)房?jī)r(jià)更快見底

另外這兩年股市上漲帶來(lái)的小范圍財(cái)富效應(yīng)，也會(huì)使一部分股民選擇落袋為安，把股票賬戶里上躥下跳的虛擬數(shù)字變成一線房產(chǎn)，作為資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的壓艙石

其底層邏輯，和香港這兩年房?jī)r(jià)回暖類似

而全國(guó)房?jī)r(jià)見底更重要的指標(biāo)，是租金收益率何時(shí)能全面超過(guò)房貸利率

現(xiàn)在看，還差一口氣

只有房?jī)r(jià)和房貸利率都一起再降一降，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期租房和買房還貸的性價(jià)比，不需要投資客，光是自住需求，就能使房?jī)r(jià)真正見底

但上海深圳作為國(guó)際化程度最高的一線城市，租售比向來(lái)很低，房子金融屬性特別強(qiáng)，即使數(shù)據(jù)天平還沒扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)也可能提前見底

這就像股市總是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，明明肉價(jià)還在跌呢，但豬肉股和生豬期貨的價(jià)格已提前啟動(dòng)

這一點(diǎn)在紐約、倫敦、巴黎、東京、首爾、悉尼等大都市一再應(yīng)驗(yàn)

甚至我上月在俄羅斯也發(fā)現(xiàn)這個(gè)規(guī)律，莫斯科租售比明顯不如圣彼得堡，房?jī)r(jià)貴得多，因?yàn)槿砹_斯有錢人都想去莫斯科投資一套房子，卻很少去圣彼得堡投資

什么時(shí)候可以買的問題以前說(shuō)過(guò)多次，再說(shuō)說(shuō)對(duì)于純投資的房子，如何判斷要不要賣？

方法很簡(jiǎn)單，只要回答三個(gè)變量：

1、如果現(xiàn)在房子賣了，預(yù)計(jì)以你的理財(cái)能力，未來(lái)5-10年，能獲得多高的年化投資回報(bào)率？

一般人的回答在3%-7%之間

如果你說(shuō)有能力獲得10%-20%長(zhǎng)期年化回報(bào)，那完全不用糾結(jié)，是兄弟就砍自己一刀，馬上割肉甩賣，復(fù)利效應(yīng)會(huì)讓你在幾年內(nèi)快速追平賣房損失

2、按當(dāng)前房?jī)r(jià)房租計(jì)算，租金回報(bào)率有多高，眼下一般在1%-4%之間

3、未來(lái)幾年，最悲觀和最樂觀預(yù)期下的房?jī)r(jià)走勢(shì)

比如去年9月我一度想賣掉老房子，但房?jī)r(jià)一路跌，到11月我就決定先租個(gè)3年，到28年底再看

我的預(yù)期投資回報(bào)率是5%，那套房子租金回報(bào)率只有1.4%，我還要為此交一筆上海特有的坑爹房產(chǎn)稅，實(shí)際租金收益率只有1.2%

未來(lái)幾年，房?jī)r(jià)平均得每年漲3.8%，繼續(xù)持有才更劃算

注意，這里說(shuō)的是全款持有的房子，如果還有房貸，還要根據(jù)房貸余額和利率，扣掉這部分繼續(xù)持有的成本，房?jī)r(jià)需要漲更多才值得持有

按高盛預(yù)期，假如我那套房子28年底能比現(xiàn)在漲15%，繼續(xù)持有的機(jī)會(huì)成本是每年3.8%，3年11.4%，明顯不到15%的房?jī)r(jià)預(yù)期漲幅

我那套房子3年后能從谷底反彈15%嗎？

我覺得概率挺大，哪怕3年不夠，4年后也很可能有15%反彈

要知道，香港房?jī)r(jià)25年3月見底后這一年來(lái)，已累計(jì)反彈了12%（中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL和美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)都給出了相似的數(shù)據(jù)）

進(jìn)一步細(xì)分，漲幅：港島>九龍>新界東>新界西（包括離島），總之就是市中心土地更稀缺，漲得比郊區(qū)好，全世界都這規(guī)律

所以如果樂觀點(diǎn)看，搞不好到28年底或29年，我這套房子能反彈20%？

這是我去年決定改售為租的底層邏輯

但要注意，這15%的預(yù)期漲幅，是只有市中心好房子才有的，還是連郊區(qū)老破小也有？還是全城二手房的平均漲幅？

高盛沒說(shuō)得很細(xì)，估計(jì)自己心里也沒底

更多人持有的房子根本不在滬深，現(xiàn)在還沒見底呢

按高盛預(yù)期，最樂觀情況下，全國(guó)房?jī)r(jià)3年后也才剛剛見底

如果你想等個(gè)1、2年后再賣，看看有沒有機(jī)會(huì)反彈一下少虧點(diǎn)？我實(shí)實(shí)在在告訴你，絕大多數(shù)房子不具備這個(gè)條件，還不如當(dāng)下馬上止損割肉更明智

那如果繼續(xù)持有更長(zhǎng)時(shí)間，能期待反轉(zhuǎn)嗎？

強(qiáng)二線市中心好房子，還是很有可能重新走出上升趨勢(shì)

如果3年不夠看，放寬點(diǎn)，6年后，房?jī)r(jià)也能反彈15%-20%，值得繼續(xù)持有嗎？

那就對(duì)照我上面說(shuō)的你的預(yù)期投資回報(bào)率和當(dāng)下實(shí)際租金回報(bào)率的差額，再乘以6，看看比15%更高還是更低

但更多中小城市房子，癟說(shuō)6年，就是10年后，想從底部反彈15%的可能性都很低

更何況，現(xiàn)在還在探底過(guò)程中，沒準(zhǔn)N年后成功見底反彈15%，還沒你現(xiàn)在割肉賣出去的價(jià)格高呢

這種房子，只要往后不自住，就一分鐘也沒必要多拿，多拿一分鐘都是損失呢