講道理不如講故事。咱們先說說老李。

老李，55歲，河南某村的莊稼漢。他家有三處“房”：一處是爹娘留下來的土坯房，三十多年沒住人了，屋頂都塌了半邊；一處是1998年自己批地蓋的四間磚房，全家人住到現(xiàn)在；還有一處是2015年兒子結(jié)婚，在村東頭臨時(shí)搭的兩間彩鋼房，當(dāng)時(shí)跟村主任打了個(gè)招呼就干了，啥手續(xù)沒有。

老李有啥？有實(shí)打?qū)嵉慕箲]。

第一，老宅子沒證。爹媽在世時(shí)就沒辦過，現(xiàn)在想辦，不知道該找誰。

第二，三處房子屬于“一戶多宅”，村里人說他違規(guī)，他心里發(fā)虛。

第三，兒子去鄭州打工落了戶，老李擔(dān)心——我死了以后，這房子兒子還能不能繼承？

第四，那兩間彩鋼房，萬一哪天說拆就拆，幾萬塊就打了水漂。

老李的煩惱，不是他一個(gè)人的。全中國(guó)幾億農(nóng)民，十個(gè)里有八個(gè)跟老李差不多。

現(xiàn)在，5月1日起，新規(guī)來了。咱們一條一條對(duì)著老李的事說?？纯茨男┏钅芙忾_，哪些事不能再干。

第一件事：沒證的，今年國(guó)家免費(fèi)給你補(bǔ)

老李那處土坯房，住了幾十年，權(quán)屬清楚，沒人跟他爭(zhēng)。按新規(guī)，這叫“歷史形成的老宅基”，直接納入確權(quán)范圍。村委出個(gè)證明，鄉(xiāng)鎮(zhèn)核實(shí)一下，就能發(fā)證。

那兩間彩鋼房呢？2015年蓋的，當(dāng)時(shí)沒批，但它沒占基本農(nóng)田，也沒在河道、公路保護(hù)區(qū)內(nèi)。這種情況，新規(guī)叫“手續(xù)不全但不嚴(yán)重違規(guī)”。怎么辦？簡(jiǎn)單——補(bǔ)一份宅基地使用承諾書，村里蓋章，鄉(xiāng)鎮(zhèn)備案，也能辦證。不用罰款，不用拆房。

全程免費(fèi)。國(guó)家出錢請(qǐng)測(cè)繪隊(duì)，挨家挨戶量面積、登記造冊(cè)。農(nóng)民只需要在家等著簽字就行。

但有一條：如果你家的房子是2018年以后新占耕地、未批先建的，那暫時(shí)不發(fā)證。等整改到位再說。

第二件事：一戶多宅，只要合理就認(rèn)

老李家三處房子。按新規(guī)怎么算？

那處土坯房，是繼承來的——合法。

那處四間磚房，是自己當(dāng)年批地蓋的——合法。

那兩間彩鋼房，如果面積不大、不違規(guī)，可以納入“附屬用房”管理，不計(jì)入宅基地主房數(shù)量。

說白了，只要不是惡意搶占、不是買賣得來的，**以前的事情既往不咎。**

新規(guī)明確：因繼承、分家、合法審批形成的一戶多宅，全部予以確權(quán)。面積超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，在證書里注明“超占面積”，不拆除、不收回。以后遇到拆遷、補(bǔ)償，合法面積該拿多少拿多少，超占部分按當(dāng)?shù)卣咦们樘幚怼?/p>

但是——5月1日之后再搞一戶多宅，不行了。 新批宅基地必須嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”，超標(biāo)的一律不批。

第三件事：以后蓋房翻房，必須先拿“準(zhǔn)建證”

以前農(nóng)村蓋房，都是“先干再說”。老李那兩間彩鋼房就是典型。

5月1日起，這條路徹底堵死。

想蓋新房子？先把申請(qǐng)交到村里，村里公示7天，沒意見了報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)派人現(xiàn)場(chǎng)踏勘，看是不是耕地、是不是生態(tài)紅線、是不是地質(zhì)災(zāi)害區(qū)。都過了，發(fā)《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。拿到這兩個(gè)證，你才能動(dòng)工。

翻修老房子也一樣。換房頂、加個(gè)院墻、擴(kuò)建一間，都得重新申請(qǐng)。別嫌麻煩——你想想，一套房子幾十萬，萬一因?yàn)闆]審批被判定違建，拆了找誰哭？

新規(guī)有個(gè)好處：審批時(shí)限壓縮到20個(gè)工作日以內(nèi)，而且可以網(wǎng)上辦、村里代辦。比以前透明多了。

第四件事：進(jìn)城落戶，宅基地不收回，子女能繼承

老李的兒子在鄭州落了戶，最擔(dān)心的就是這事。

新規(guī)白紙黑字：農(nóng)民進(jìn)城落戶，宅基地使用權(quán)保留，房屋所有權(quán)保留。任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)制收回。

等老李老兩口百年之后，這房子歸誰？歸他兒子。不管兒子戶口在哪，城市戶口也好，農(nóng)村戶口也好，都能依法繼承。繼承之后，可以繼續(xù)住，可以出租，可以翻修。只是不能翻建擴(kuò)建——那是城里戶口不能享受的“宅基地申請(qǐng)權(quán)”，但繼承的房子本身，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。

一句話：根，永遠(yuǎn)給你留著。

第五件事：閑置院子能掙錢，但不能賣

農(nóng)村好多空院子，長(zhǎng)草長(zhǎng)蟲。老李那處土坯房就是。

新規(guī)允許干什么？租出去、入合作社、搞民宿、開小賣部、做加工坊。農(nóng)民坐著收錢，一年幾千上萬塊，比荒著強(qiáng)。

但有兩件事碰不得：

把宅基地賣給城里人。賣了一律無效，錢退房還，還要追究責(zé)任。

退休干部到村里占地蓋別墅。發(fā)現(xiàn)一個(gè)處理一個(gè)。

為什么？因?yàn)檎厥寝r(nóng)民最后的生活保障。賣給城里人，你拿了錢花光了，老了住哪？新規(guī)這是在保護(hù)你。

第六件事：退不退出，你說了算

有些人在城里有房有工作，農(nóng)村院子常年空著，想退給村集體換點(diǎn)錢。

可以。國(guó)家給評(píng)估補(bǔ)償，給安置方案。

但誰也不能逼你退。**村委說不退地就不給你辦醫(yī)保、不給你落戶、不給你分紅的，直接舉報(bào)。** 這是鐵規(guī)矩。

老李聽了這些，抽了口煙，眉頭慢慢松開了。

他掏出手機(jī)給兒子打電話：“國(guó)慶回來一趟，咱把老宅的事辦了。國(guó)家給免費(fèi)辦證，別耽誤了。”

給你的三句大實(shí)話

第一句：5月到年底，是辦證黃金期。免費(fèi)、集中、從簡(jiǎn)。過了這個(gè)村，以后再辦就要自己花錢跑手續(xù)了。

第二句：別跟審批對(duì)著干。想蓋房，先申請(qǐng)。想翻修，先報(bào)備。別省那幾天的事，惹一輩子的麻煩。

第三句：別賣宅基地。出租可以，入股可以，但一賣就斷了自己的后路。幾千幾萬塊錢花完了，你拿什么回農(nóng)村？

記住：宅基地是你和子孫最后的退路。

5月1日新規(guī)馬上實(shí)施。轉(zhuǎn)發(fā)給老家人，別讓他們吃虧。