最近深圳樓市火了，但火得很反常！

沒有出現(xiàn)以前瘋漲搶房的亂象，反而呈現(xiàn)出量漲價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

深圳3月一二手房成交量狂漲117%，創(chuàng)下近11個(gè)月新高，可房?jī)r(jià)卻沒跟著暴漲，新房環(huán)比僅漲0.2%，二手房環(huán)比漲0.4%，剛結(jié)束11個(gè)月連跌。

這波行情，很多人都懵了，成交量漲得這么猛，房?jī)r(jià)為啥不漲？

過去兩年，深圳樓市一直處于調(diào)整期，二手房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌，成交量持續(xù)低迷，很多業(yè)主降價(jià)拋售都無人問津，剛需持幣觀望，投資客徹底退場(chǎng)。

可從2026年3月開始，市場(chǎng)突然反轉(zhuǎn)，成交量飆升，但房?jī)r(jià)卻異常平穩(wěn)，打破了很多人對(duì)深圳樓市要么暴漲、要么暴跌的固有認(rèn)知。而本輪回暖呈現(xiàn)出二手房領(lǐng)跑、新房結(jié)構(gòu)性分化的特征，核心區(qū)域逐步從以價(jià)換量轉(zhuǎn)向量?jī)r(jià)企穩(wěn)，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)心態(tài)也徹底穩(wěn)了下來，不再像以前那樣盲目降價(jià)拋售。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一、二手住宅合計(jì)成交7898套，環(huán)比暴漲117.2%，創(chuàng)下近11個(gè)月以來的最高值。

其中二手房成交5071套，環(huán)比也上漲116.8%，市場(chǎng)活躍度直接拉滿。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也印證了這份熱度，3月在其監(jiān)測(cè)的89個(gè)深圳片區(qū)中，二手房業(yè)主報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)從27個(gè)增加至30個(gè)，上漲片區(qū)主要集中在福田、南山、龍華等核心區(qū)域。

進(jìn)入4月，熱度還在延續(xù)，4月前20天，貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比增長(zhǎng)23%，新房認(rèn)購(gòu)量同比增長(zhǎng)14%，4月前12天，深圳二手房簽約量同比直接暴漲34%，單周環(huán)比增長(zhǎng)16%，清明假期后，購(gòu)房需求集中釋放，成交節(jié)奏明顯加快，看房量更是創(chuàng)下近5年最高月度紀(jì)錄。

而價(jià)穩(wěn)的表現(xiàn)更明顯，3月深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，是2025年5月以來首次回升；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%。

很多人疑惑，深圳樓市為啥會(huì)出現(xiàn)這種量漲價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)？

最關(guān)鍵的就是兩大政策，一是分區(qū)優(yōu)化限購(gòu)，鹽田、大鵬新區(qū)徹底取消購(gòu)房資格審核，不用看戶籍、不用交社保，想買就能買。

羅湖區(qū)、龍崗區(qū)等非核心區(qū)域，非深戶也能買2套，大大降低了剛需和改善的入場(chǎng)門檻。

二是舊改新政發(fā)力，3月16日起，新啟動(dòng)的城市更新項(xiàng)目不再?gòu)?qiáng)制配建保障房，讓開發(fā)商降低了成本，超過34個(gè)停滯已久的舊改項(xiàng)目重新啟動(dòng)，涉及投資1680億元，既激活了市場(chǎng)活力，也沒有盲目增加商品房供應(yīng)，避免房?jī)r(jià)下跌。

除此之外，南山區(qū)還推出以舊換新消費(fèi)券，最高5萬元，賣掉二手房買南山新房，還能享受傭金低至1%、樓盤85折等優(yōu)惠，上線3天就有400多人報(bào)名，4組置換單成交，直接打通了換房鏈條，帶動(dòng)了成交量上漲。

再加上市場(chǎng)監(jiān)管部門規(guī)范價(jià)格行為，避免了開發(fā)商、業(yè)主漫天要價(jià)，所以房?jī)r(jià)才能保持平穩(wěn)。隨著限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)放松，深圳二手房流通效率明顯提升，大量掛牌房源得到有效消化，市場(chǎng)情緒逐步回暖。

第二是剛需+改善集中入場(chǎng)，不是炒房，是真實(shí)需求釋放。

這波成交量上漲，不是投資客炒作，而是壓抑了兩年的真實(shí)需求終于爆發(fā)，而且以剛需和改善為主。

剛需方面，深圳作為一線城市，每年都有大量年輕人涌入，結(jié)婚、安家的剛需一直存在，之前因?yàn)檎呦拗?、市?chǎng)觀望，很多人遲遲沒入手，現(xiàn)在政策松綁、房?jī)r(jià)企穩(wěn)，這些剛需開始集中入場(chǎng)，主要瞄準(zhǔn)龍崗、龍華等剛需片區(qū)。

最直觀的例子就是龍華幸福城臻園，該樓盤4月開盤推出65-89平方米的剛需戶型，備案價(jià)從去年的6.46萬元/平直接降到4.47萬元/平，再加上開盤折扣，65平方米戶型折后總價(jià)僅244萬起，單價(jià)不到4萬，比周邊競(jìng)品低1萬左右，引來購(gòu)房者通宵排隊(duì)，甚至出現(xiàn)秩序混亂的情況，最終65、82平方米戶型全部售罄，僅剩89平方米戶型可選，足以看出剛需入場(chǎng)的熱情。而且這些剛需盤價(jià)格親民，不會(huì)推動(dòng)整體房?jī)r(jià)暴漲。

改善方面，表現(xiàn)更突出，而且呈現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、核心豪宅領(lǐng)漲的特點(diǎn)。

4月前海招商海宴府開盤，備案均價(jià)14.2萬元/平，直接刷新該區(qū)域新房?jī)r(jià)格紀(jì)錄，108套房源首開售罄；寶安區(qū)觀潮府凍資客戶超600組，遠(yuǎn)超推出的220套房源。

二手房方面，4月首周，深圳800萬以上二手房成交占比環(huán)比提升6個(gè)百分點(diǎn)，1500萬以上豪宅成交占比也提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。

尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，回暖勢(shì)頭最明顯，福田百花片區(qū)作為深圳學(xué)區(qū)房標(biāo)桿，聚集了深實(shí)驗(yàn)小學(xué)、深實(shí)驗(yàn)中學(xué)等頂級(jí)學(xué)校，其中國(guó)城花園44平方米小戶型單價(jià)站穩(wěn)17萬元/平，金茂禮都45平方米小戶型年后重新站上538萬元，較去年底上漲超38萬元，購(gòu)房者多為小孩即將上學(xué)的剛需家庭。

龍華紅山片區(qū)的優(yōu)質(zhì)二手房也表現(xiàn)亮眼，卓越皇后道小區(qū)本月均價(jià)67150元/平，環(huán)比上漲3%，89平精裝三房總價(jià)約495萬，業(yè)主報(bào)價(jià)心態(tài)堅(jiān)挺，議價(jià)空間很小。

再加上現(xiàn)在部分區(qū)域的庫(kù)存下降，供需趨于平衡，房?jī)r(jià)失去暴漲基礎(chǔ)。

截至3月末，深圳新房庫(kù)存只有26182套，和2024年同期相比下降51%，和2025年同期相比也下降2%，庫(kù)存壓力大幅緩解，開發(fā)商不用再靠降價(jià)去庫(kù)存，價(jià)格自然穩(wěn)住。

而二手房方面，變化更明顯，截至3月末，深圳二手房掛牌量同比下降1%，一改此前連續(xù)多年同期攀升的局面，實(shí)現(xiàn)近年來首次同比收縮。

這背后是業(yè)主報(bào)價(jià)更趨理性，不再盲目掛牌試探市場(chǎng)，部分業(yè)主甚至主動(dòng)撤售房源，再加上成交量提升，二手房議價(jià)空間收窄至9.2%。

那這種態(tài)勢(shì)能持續(xù)多久？剛需現(xiàn)在該不該入手？

這種量漲價(jià)穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，短期會(huì)持續(xù)，至少能維持到二季度。

一方面，金三銀四是傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)熱度還會(huì)延續(xù)，4月前20天的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。另一方面，政策紅利還在釋放，舊改項(xiàng)目重啟、置換補(bǔ)貼等舉措，還會(huì)持續(xù)帶動(dòng)成交。

但長(zhǎng)期來看，不會(huì)出現(xiàn)普漲，核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)房源，因?yàn)橄∪毙?，價(jià)格可能會(huì)小幅上漲，而剛需片區(qū)、偏遠(yuǎn)片區(qū)，因?yàn)楣?yīng)充足，價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)，甚至部分樓盤還會(huì)以價(jià)換量。