最近，樓市出現(xiàn)了兩大最新變化：一個(gè)是香港樓市率先回暖，一個(gè)是國(guó)際投行和主要的投資機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地樓市的看法發(fā)生了新變化。

先看香港。

2026年一季度，香港一手住宅實(shí)際新房成交約6300宗，創(chuàng)2013年以來(lái)新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。

就連“逃頂之王”李嘉誠(chéng)也高調(diào)回歸，長(zhǎng)實(shí)主席李澤鉅在業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示，地產(chǎn)仍然是集團(tuán)本業(yè)，只要回報(bào)合理，長(zhǎng)實(shí)一定會(huì)參與投地。而香港2026/27年度賣地計(jì)劃中，正好包含9幅住宅用地。

而在香港之后，內(nèi)地樓市的預(yù)期也在發(fā)生變化。

高盛判斷，上海、深圳有望率先引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)到2026年底觸底，并在2028年底前具備約15%的反彈空間。

摩根大通表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷五年的調(diào)整后，可能正迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。香港樓市的復(fù)蘇正蔓延至內(nèi)地主要城市，加上中國(guó)股市反彈帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，有助于改善住房需求。

瑞銀偏謹(jǐn)慎，但也認(rèn)為底部正在靠近，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2026年下半年見底，預(yù)計(jì)2026年香港樓價(jià)有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預(yù)計(jì)香港住宅價(jià)格今年有望上漲約10%。

香港已經(jīng)先熱起來(lái)，那么內(nèi)地誰(shuí)最有可能接棒？

答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳實(shí)際使用外資約170億元，同比增長(zhǎng)超47%，全國(guó)同比下降7.3%。深圳新設(shè)外商投資企業(yè)超2700家，占全國(guó)的19.3%。

在全國(guó)外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉(cāng)中國(guó)的重要入口。

但對(duì)于投資者而言，能夠以低價(jià)買入深圳核心資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，越來(lái)越少了。

01

還有“撿漏”機(jī)會(huì)？

一線城市核心資產(chǎn)價(jià)格的修復(fù)，已經(jīng)悄悄展開！

從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區(qū)豪宅的價(jià)格正在不斷沖高，新房一個(gè)比一個(gè)貴。

在深圳一線板塊，10萬(wàn)/m2以下的價(jià)格突然消失不見了。

上周，前海招商海晏府開盤，備案均價(jià)約14.2萬(wàn)/㎡，折后均價(jià)達(dá)13.3萬(wàn)/㎡，官宣去化9成。

寶中觀潮府備案均價(jià)約15.09萬(wàn)/㎡，創(chuàng)片區(qū)新高。此前的中海深灣玖序、后海招商璽均價(jià)不低于13萬(wàn)/㎡，深圳灣澐璽備案價(jià)更是高達(dá)16.88萬(wàn)/㎡。

前海寶中、深圳灣，這些板塊無(wú)一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場(chǎng)調(diào)整，更是在行情回暖的第一時(shí)間，率先引領(lǐng)價(jià)格上行。

在隔壁廣州，核心資產(chǎn)價(jià)格的沖高，比深圳來(lái)得更兇猛。

“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產(chǎn)坐標(biāo)。它把金融、總部、科技、平臺(tái)、新消費(fèi)與新財(cái)富，串聯(lián)成一個(gè)高密度聚合的黃金三角。

位于珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到22.1萬(wàn)/㎡，位居2025年全國(guó)第一。

金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價(jià)約17萬(wàn)/㎡。今年3月，該項(xiàng)目成交了一套約670平方米的頂層復(fù)式，總價(jià)1.87億元，折合單價(jià) 28萬(wàn)元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價(jià)紀(jì)錄。

就連廣州地價(jià)也不斷上探，珠江新城馬場(chǎng)地塊歷經(jīng)243輪競(jìng)價(jià)，最終以236.04億元成交，折合住宅樓面價(jià)超過8.5萬(wàn)元/㎡，刷新廣州樓面地價(jià)新高。

而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場(chǎng)更是如此。

現(xiàn)實(shí)就是：2026年還想在一線城市核心區(qū)“撿漏”，沒啥機(jī)會(huì)了！

我們整理了一份價(jià)格表，將一線城市同級(jí)別核心地段的最新新房成交價(jià)做了一個(gè)橫向?qū)Ρ?，如下圖所示：

在這份滿屏皆是15萬(wàn)+、20萬(wàn)+的榜單中，我們驚訝地發(fā)現(xiàn)了一個(gè)極其“突?！钡臄?shù)字：位于前海寶中區(qū)位的中鐵·能建·閱臻府，均價(jià)竟然只要約8.86萬(wàn)/㎡。

在這個(gè)地段，8.86萬(wàn)/㎡是什么概念？

周邊新房均價(jià)已經(jīng)去到12-15萬(wàn)/㎡，二手房前海時(shí)代二期CEO公館成交價(jià)在12萬(wàn)/㎡左右；寶中壹方中心玖譽(yù)最新成交價(jià)在13萬(wàn)/㎡上下。

為什么在豪宅全面沖高的大趨勢(shì)下，還有這樣的倒掛？

原因就是限價(jià)，該地塊出讓于2023年，當(dāng)時(shí)附帶了“商品房限價(jià)”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價(jià)格鎖死在了8.86萬(wàn)/㎡的價(jià)格線。

它不僅是一線城市里極其罕見的限價(jià)紅利，更是深圳前海寶中區(qū)位、黃金岸線上最后的限價(jià)盤、現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)。

02

超級(jí)鄰居決定資產(chǎn)上限

投資的真理就是，在正確的時(shí)機(jī)，用正確的價(jià)格，買入正確的資產(chǎn)。

從時(shí)機(jī)來(lái)看，聰明資金的流向，就是最精準(zhǔn)的風(fēng)向標(biāo)。

2025年，全國(guó)千萬(wàn)級(jí)以上一手豪宅成交突破4萬(wàn)套。其中，5000萬(wàn)以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級(jí)一手豪宅更是成交了102套，同比增長(zhǎng)31%。2025年末，單單深圳灣三個(gè)豪宅項(xiàng)目就攬金超300億。

2026年一季度，香港一手住宅實(shí)際成交創(chuàng)2013年以來(lái)新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創(chuàng)下2008年以來(lái)的極值。二手市場(chǎng)同樣在3月創(chuàng)下近56個(gè)月的新高。

財(cái)富的法則是向下傳導(dǎo)的，春江水暖永遠(yuǎn)是塔尖先知。

從價(jià)格來(lái)看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。

縱觀全球核心城市的房地產(chǎn)發(fā)展史，幾乎無(wú)一例外，都是在經(jīng)濟(jì)周期的震蕩中完成價(jià)值回升。

美國(guó)在2008年次貸危機(jī)后，核心城市迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)十余年的大牛市；

日本東京等核心區(qū)域，房?jī)r(jià)早已走出陰霾，甚至屢創(chuàng)歷史新高；

中國(guó)香港也是如此，最近房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。

反觀當(dāng)下的中國(guó)一線城市，盡管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報(bào)率的攀升、國(guó)央企的重倉(cāng)、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場(chǎng)觸底的信號(hào)。

當(dāng)同等核心地段的新盤都在向15萬(wàn)+甚至20萬(wàn)+的天花板發(fā)起沖擊時(shí)，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個(gè)8.86萬(wàn)的價(jià)格。

當(dāng)年的商品房限價(jià)政策，如今卻變成了買房人資產(chǎn)的“護(hù)城河”。

從資產(chǎn)來(lái)看，你的鄰居，往往決定你的資產(chǎn)上限。

你的資產(chǎn)價(jià)值，很大程度上取決于你的鄰居。尤其當(dāng)這個(gè)鄰居，是能不斷制造財(cái)富的超級(jí)企業(yè)。

這個(gè)邏輯，在全球都成立。

谷歌總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，英偉達(dá)總部所在的Santa Clara，今天住宅價(jià)格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房?jī)r(jià)約197萬(wàn)美元，Cupertino約304萬(wàn)美元，Santa Clara約170萬(wàn)美元。

如果有機(jī)會(huì)和中國(guó)市值最高的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之一的騰訊做鄰居，你愿意嗎？

騰訊目前市值約4萬(wàn)億元人民幣，體量已經(jīng)超過很多強(qiáng)二線城市全部上市公司的總市值。

閱臻府和騰訊全球總部對(duì)望，直線距離約1km。

當(dāng)騰訊“企鵝島”即將全面啟動(dòng)，能與這樣一個(gè)富可敵城的“超級(jí)企業(yè)”做長(zhǎng)期的鄰居，這直接決定了資產(chǎn)價(jià)格的上限。

03

決定長(zhǎng)期價(jià)值的是土地

或許有人喜歡8.86萬(wàn)/m2的價(jià)格，但糾結(jié)于“新規(guī)產(chǎn)品”。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)很殘酷、也很真實(shí)的規(guī)律：普通地段拼產(chǎn)品，核心地段拼土地。

在普通板塊，產(chǎn)品力強(qiáng)弱往往直接決定去化；但在核心板塊，產(chǎn)品更多決定短期熱度，真正決定長(zhǎng)期價(jià)值底座的，還是土地稀缺性、資源占位和生活方式承載力。

紐約740 Park Avenue，這是一棟建于1930年前后的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級(jí)地址之一。

真正支撐這類物業(yè)價(jià)格的，從來(lái)不只是房子本身，而是它所占據(jù)的土地、視野、身份象征和城市資源。

因?yàn)楫a(chǎn)品會(huì)老，審美會(huì)變，戶型會(huì)迭代，規(guī)則會(huì)更新。但真正稀缺的城市中心、超級(jí)企業(yè)鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難復(fù)制的。

用8.86萬(wàn)/m2的均價(jià)，買入閱臻府的土地稟賦，這個(gè)機(jī)會(huì)極為珍貴。

打個(gè)比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬(wàn)/m2的價(jià)格都不一定買得起這塊地的樓面價(jià)。

擁有了閱臻府，就擁有了世界級(jí)的城市會(huì)客廳資源。

項(xiàng)目到11號(hào)線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號(hào)線/28號(hào)線(規(guī)劃）/15號(hào)線首條“環(huán)形”地鐵（建設(shè)中），同時(shí)享受4城軌+3高速+2碼頭+1機(jī)場(chǎng)+1樞紐多維交通。

128米高的“灣區(qū)之光”摩天輪，不僅以國(guó)內(nèi)首個(gè)回旋式大轎廂的姿態(tài)，重新定義了大灣區(qū)天際線，更化作了這片海灣日夜流轉(zhuǎn)的溫柔坐標(biāo)。

摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。

全國(guó)最大的戶外水上舞臺(tái)——歡樂劇場(chǎng)，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。

全球最大單體書城——灣區(qū)書城，則讓這片海岸在商業(yè)與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉淀審美的靜謐所在。

濱海藝術(shù)中心，以持續(xù)上演的高規(guī)格劇目，把高水準(zhǔn)的藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國(guó)際一線核心城區(qū)的審美濃度。

再向城市內(nèi)部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。

今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個(gè)孤立地標(biāo)，而是這些高能級(jí)配套彼此交織之后，共同構(gòu)成的一種生活質(zhì)地。

示意圖

從繁華CBD走進(jìn)閱臻府，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它在生活質(zhì)感上營(yíng)造的動(dòng)人之處。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺望閱臻府，大面積的玻璃幕墻，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個(gè)建筑顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。

效果圖

車子緩緩駛?cè)氲貛?kù)，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。

穿過大堂步入園林，你會(huì)感受到一種奢侈的“浪費(fèi)”。

在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱于綠意中的森境會(huì)客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著云影的天際泳池，空氣里彌漫著如同高定度假酒店般的松弛感。

實(shí)景圖

因?yàn)檎麄€(gè)小區(qū)做的是純粹的108-143m2純四房，天然過濾了圈層。

樓棟之間錯(cuò)落排布，當(dāng)你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無(wú)遮擋的270°環(huán)幕海景無(wú)聲的鋪展在眼前。

你不需要去刻意尋找風(fēng)景，因?yàn)槟阋呀?jīng)站在了風(fēng)景的中心。

實(shí)景圖，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

位于前海寶中極核，黃金岸線上最后的限價(jià)盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無(wú)保障/回遷，現(xiàn)房銷售。

現(xiàn)在不到900萬(wàn)，就能占據(jù)這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機(jī)會(huì)錯(cuò)過真的沒有了。