這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一次呼吸。都牽動(dòng)著無數(shù)人的神經(jīng)

　　車上的人可能已經(jīng)跌掉首付，資產(chǎn)不斷縮水，在行情回落中反復(fù)內(nèi)耗，

　　被漫長(zhǎng)的情緒凌遲，只盼市場(chǎng)早日回暖，自己的房子能回到前高

　　而不在車上的人，可能早就該買房了，卻始終攥著選擇權(quán)左右搖擺：

　　一邊想在最低點(diǎn)抄底，一邊又害怕核心地段核心資產(chǎn)的稀缺回暖。

　　在觀望中焦慮，生怕錯(cuò)過時(shí)機(jī)，徹底踏空。

　　那真實(shí)的市場(chǎng)是怎么樣的呢

　　當(dāng)大部分人還在看著所謂的成交均價(jià)時(shí)，聰明資金早已悄悄入場(chǎng)

　　當(dāng)大部分還在糾結(jié)要不要再等等看的時(shí)候，深圳的貨架已經(jīng)快被搬空了

　　那些盯著成交均價(jià)，盯著全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)，想等待全面見底的人，可能最終只能買到遠(yuǎn)郊的滯銷盤了

　　我不認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)普漲，但是分化已經(jīng)開始。

　　大盤可能還要承壓，但核心地段已經(jīng)開始反轉(zhuǎn)，這就是現(xiàn)在正在發(fā)生的事實(shí)

　　今天我們就用數(shù)據(jù)來撕開迷霧，看看當(dāng)下的樓市正在發(fā)生什么

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　　01

　　貨架空了，恐慌的是沒房的人

　　“去化周期”這個(gè)詞，在過去幾年真的是大反派。因?yàn)槲覀兟牭竭@個(gè)詞的時(shí)候，往往就很難得到好消息。

　　什么是去化周期：說白了就是按照當(dāng)前的銷售速度，賣完所有的庫(kù)存需要多少時(shí)間

　　一般來說，在這個(gè)指標(biāo)上，有兩個(gè)數(shù)據(jù)比較重要，一個(gè)是18個(gè)月，一個(gè)是12個(gè)月

　　當(dāng)去化周期大于18個(gè)月時(shí)，那就是庫(kù)存高壓，去化壓力很大，價(jià)格就會(huì)承壓

　　當(dāng)去化周期在12-18個(gè)月時(shí)，就是合理區(qū)間。地產(chǎn)商沒那么著急賣，供應(yīng)也比較充足

　　當(dāng)去化周期小于12個(gè)月時(shí)，那就是優(yōu)質(zhì)供應(yīng)比較緊張了，有的買房客可能已經(jīng)找不到符合自己標(biāo)準(zhǔn)的房子了，相關(guān)戶型就開始稀缺了。

　　這時(shí)，議價(jià)權(quán)就轉(zhuǎn)向賣方了

　　那為什么去化周期是過去幾年的大反派呢

　　因?yàn)檫@幾年，很多城市的去化周期都相當(dāng)高

　　比如24個(gè)月，這意味著現(xiàn)存的新房，要賣24個(gè)月才能賣完

　　甚至36個(gè)月，比如大連，長(zhǎng)春，洛陽(yáng)等諸多城市

　　這說明什么？

　　對(duì)地產(chǎn)商來說，資金都變成房子了，

　　地產(chǎn)商著急回款，不回款就還不上債，也沒法給供應(yīng)商結(jié)款了，

　　而他們的房子，要賣幾十個(gè)月才能賣完，想要活著，能不想辦法降價(jià)賣嗎

　　所以這幾年，房?jī)r(jià)一降再降，砍一刀，又砍一刀

　　三四線城市已經(jīng)慘不忍睹，哪怕一線城市，也不能幸免

　　我有朋友17年在深圳龍崗買的房，截止到現(xiàn)在，仍然是跌掉首付的狀態(tài)

　　但是現(xiàn)在呢？大家知道深圳現(xiàn)在的去化周期是多久嗎？

　　9.5個(gè)月

　　在不知不覺中，深圳的庫(kù)存已經(jīng)下降到了緊缺的水平

　　看深圳的庫(kù)存數(shù)據(jù)，到今年三月，深圳的庫(kù)存相比去年同期，同比下降了17%

　　考慮到目前還剩9.5個(gè)月的去化周期，這個(gè)下降幅度相當(dāng)大了

　　9.5個(gè)月什么概念，這說明按照當(dāng)前的銷售速度，深圳目前的新房不到十個(gè)月就能賣完了

　　從庫(kù)存量來看，深圳更是已經(jīng)跌到了17年的水平了

　　從現(xiàn)實(shí)來看，供應(yīng)緊縮已經(jīng)實(shí)打?qū)嵉?strong>轉(zhuǎn)化為核心樓盤的定價(jià)權(quán)了

　　比如說One Bay Park，也叫灣澐璽。去年11月，一期的備案價(jià)為每平米17萬(wàn)。

　　到今年三月，二期的備案價(jià)就漲到17.65萬(wàn)了。

　　這意味著在這買一套房子，最起碼要多花至少好幾十萬(wàn)了。

　　當(dāng)核心盤開始漲價(jià)，新盤供應(yīng)又在下降時(shí)，所謂的底部，就已經(jīng)不知不覺的走過了

　　隨著去化周期下降，核心地段，核心戶型，已經(jīng)重新成為稀缺資產(chǎn)了

　　還在拿著全國(guó)性的去化周期來看衰所有的房地產(chǎn)的人，是看不懂這個(gè)結(jié)構(gòu)性劇變的

　　在深圳，現(xiàn)在已經(jīng)不是有沒有觸底的問題了，是以后能不能買到理想戶型的問題了。

　　用金融的話說，現(xiàn)在踏空風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大于被套風(fēng)險(xiǎn)了，而且需求回暖之后，銷量上來，去化周期會(huì)大幅下降

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　　02

　　而且在核心城市核心地段，現(xiàn)在不只是當(dāng)前的新房庫(kù)存在減少，以后的新房來源土地供應(yīng)也在減少

　　比如在深圳，2022年用于商品房的土地供應(yīng)為215公頃。

　　而2026年這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降到了55公頃，只有22年的1/4，直接下降了75%！

　　而且后面可能也不會(huì)用于商業(yè)房產(chǎn)的新增建設(shè)用地了，這個(gè)下文我還會(huì)講

　　全國(guó)范圍內(nèi)也是這樣

　　我們來看一下國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的數(shù)據(jù)，也就是地方的賣地收入

　　2021到2025年，全國(guó)賣地收入從8.705萬(wàn)億下降到4.152萬(wàn)億，下降了一半多。

　　而今年一季度，土地銷售額同比下降40%。土地供應(yīng)量同比減少35%

　　在之前連續(xù)下降幾年的基礎(chǔ)上，再次大幅下降！

　　現(xiàn)在沒人拿地，未來就沒有新房源

　　而且，如果是過去幾年房?jī)r(jià)承壓是因?yàn)樾枨笙陆�，�?kù)存太高，土地供應(yīng)量雖然在下降但是絕對(duì)值仍然偏高的話

　　那現(xiàn)在的土地供應(yīng)是真的偏低了

　　為什么我這么說，我給大家看一下全國(guó)的庫(kù)存數(shù)據(jù)

　　這個(gè)圖是我國(guó)商品房待售面積累計(jì)值的圖表，就是庫(kù)存嘛

　　2021年房?jī)r(jià)觸頂以后，從2021年到2025年，庫(kù)存在持續(xù)增長(zhǎng)

　　為啥？

　　第一是賣的慢了，2022年以來，銷售面積連續(xù)幾年持續(xù)下降，很多計(jì)劃買房的都不買房了

　　第二是土地供應(yīng)雖然下降了很多，但仍然偏高，尤其是土地供應(yīng)具有跨期性，21-25年的商品房供應(yīng)其實(shí)對(duì)應(yīng)著19-24年的土地供應(yīng)。

　　而19-22年的土地供應(yīng)是很高的

　　但是2025年以后，庫(kù)存增長(zhǎng)就沒那么快了，同比數(shù)據(jù)下降到5%以下了

　　這是因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)快速下降已經(jīng)傳導(dǎo)到新房供應(yīng)的下降了

　　而且今年三月，我國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存51個(gè)月來首次同比下降，說明新增需求已經(jīng)大于新增供應(yīng)了

　　今年賣的新房，大多數(shù)是2024-2025年拿的地

　　這說明2024年或者2025年的土地供應(yīng)量約能匹配的上當(dāng)前的需求量

　　那么未來怎么看

　　先看供給：2026年前三個(gè)月，土地供應(yīng)再次大幅度下滑35%

　　再看需求：雖然我們不能期待再來一次2015，但是核心城市企穩(wěn)之后，觀望的人群要正常去買房了，

　　而且之前持幣等待積累的需求也會(huì)慢慢釋放

　　這意味著未來幾年需求要上升了。

　　供給下降，需求上升

　　這意味著邊際需求已經(jīng)要大于邊際供應(yīng)了，通俗點(diǎn)說，就是新增需求大于新增供應(yīng)，這會(huì)讓庫(kù)存開始下降

　　考慮到核心城市庫(kù)存基本上已經(jīng)進(jìn)入到合理區(qū)間

　　所以我們甚至可以把“邊際”給去掉

　　在未來，需求要大于供應(yīng)了

　　最重要的是，今年自然資源部發(fā)布文件說：新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。

　　這意味著，以后全國(guó)的商品房供應(yīng)用地也會(huì)繼續(xù)減少，只能在存量用地上二次開發(fā)了

　　當(dāng)然了，對(duì)于非核心城市來說，這些并不能否認(rèn)目前庫(kù)存仍然在高位的事實(shí)，

　　全國(guó)范圍內(nèi)，庫(kù)存消化周期仍然漫長(zhǎng)，房?jī)r(jià)仍然要長(zhǎng)時(shí)間磨底，甚至可能進(jìn)一步下跌

　　但是對(duì)于核心城市來說，核心城市本來去化周期就短，人口也在流入，核心城市的庫(kù)存已經(jīng)身處或者低于合理水平了，

　　比如深圳的9.5個(gè)月

　　這意味著繼續(xù)下降的土地供應(yīng)要傳導(dǎo)為未來的房源緊缺了

　　在這種情況下，對(duì)房企來說，拿到核心地段的企業(yè)也會(huì)拿到未來定價(jià)話語(yǔ)權(quán)

　　事實(shí)確實(shí)如此，最近一線城市多個(gè)地段已經(jīng)在溢價(jià)拍賣了

　　在廣州，越秀地產(chǎn)今年拿到四塊地，都是溢價(jià)

　　尤其是天河馬場(chǎng)地塊，總價(jià)236億，溢價(jià)了高達(dá)49.6億

　　北京上海的核心屬性就更不用說了

　　北京亦莊瀛海地塊，上海徐匯長(zhǎng)橋地塊等核心區(qū)域都也開始溢價(jià)成交

　　這說明資金已經(jīng)重新殺回土地市場(chǎng)，爭(zhēng)奪核心地段的稀缺籌碼。

　　他們?cè)诳粗厥裁矗麄兛粗械恼呛诵某鞘�，核心地段的稀缺�?/p>

　　在未來，供不應(yīng)求的劇本已經(jīng)寫好。

　　核心城市的好房子，將比想象的更加稀缺。

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　　03

　　說了這么多，其實(shí)結(jié)論就一個(gè)：核心城市，核心地段

　　核心城市市場(chǎng)已經(jīng)企穩(wěn)，核心資產(chǎn)值得買入

　　不僅是供應(yīng)端，需求端的成交量，成交價(jià)格也在支持這一點(diǎn)

　　在上一篇文章中，我們已經(jīng)講到了我們重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量在快速恢復(fù)，房?jī)r(jià)已經(jīng)止跌，而以美元計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始上漲。

　　這說明剛需和改善需求已經(jīng)被激活了，他們已經(jīng)等不及了，開始進(jìn)場(chǎng)了

　　當(dāng)未來價(jià)格繼續(xù)反彈之后，量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)就形成了

　　當(dāng)然了，我們要認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)，由于人口增長(zhǎng)停止，城鎮(zhèn)化率增速也在放緩。

　　中小城市甚至開始人口流出，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，普漲的時(shí)代結(jié)束了

　　但是分化的時(shí)代開始了。

　　再次強(qiáng)調(diào)一遍，并不是所有房子都能買，只有核心城市核心地段核心戶型，才是真正的核心標(biāo)的。

　　目前核心城市交易量的回暖，再次驗(yàn)證了這個(gè)邏輯

　　對(duì)于那些打算買房，但是還在猶豫想等一個(gè)更好價(jià)格的人來說，這個(gè)時(shí)間窗口已經(jīng)很短很短了。

　　當(dāng)去化周期還剩10個(gè)月不到，土地供應(yīng)繼續(xù)下降，成交量和價(jià)格雙雙企穩(wěn)

　　所有的信號(hào)都在指向，核心地段，核心戶型，現(xiàn)在正是配置良機(jī)

　　其他核心城市也是類似。

　　別再問“底在哪里”，底是走出來的，不是等出來的。也許就是現(xiàn)在

　　貨架都快空了，誰(shuí)還等見底？

　　難道等漲上去了，去買遠(yuǎn)郊的滯銷盤嗎？

　　真正聰明的人，在分化周期的起點(diǎn)上，已經(jīng)落子