陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/楊晉華

一、案例檢索

（一）案情簡介

2014年9月中旬，Y公司決定向W公司出借資金2000萬元。W公司為取得出借方的信任，與Y公司在2014年9月11日、18日簽訂了兩份《商品房買賣合同》并進行了網(wǎng)簽備案。其中，網(wǎng)簽備案編號為20140901602的《商品房買賣合同》約定：Y公司購買W公司開發(fā)的位于于都縣××濂溪路、金龍路學(xué)府××街××＃樓××層寫字樓（商場0003號）建筑面積5829.95平方米，房屋總價款1000萬元。網(wǎng)簽備案編號為20140902693的《商品房買賣合同》約定：Y公司購買W公司開發(fā)的位于于都縣××濂溪路、金龍路學(xué)府××街××＃樓××層寫字樓（商場0002號）建筑面積6223.08平方米，房屋總價款1000萬元。上述兩份《商品房買賣合同》均約定：W公司應(yīng)當在2015年9月30日前將取得當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門出具的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》及符合雙方約定的交付條件的房屋交給Y公司。

合同簽訂后，Y公司于2014年9月12日、19日向W公司支付了借款各1000萬元，合計2000萬元。W公司于2014年9月18日向Y公司出具了已收到2000萬元款項的《收據(jù)》，并注明“收款事由購房款”。

2014年9月12日，W公司與Y公司簽訂一份《協(xié)議書》，約定：……三、如果甲方（W公司）資金壓力緩解，乙方（Y公司）同意在簽訂本協(xié)議后的6個月內(nèi)可以將上述購買房屋按原購買價格由甲方予以回購，回購價格為《商品房買賣合同》中的總價加購房款利息，利息從乙方支付房款之日起按月息千分之二十五計算，回購當中所涉及的稅、費等相關(guān)損失均由甲方承擔。

2015年3月12日，W公司與Y公司又簽訂一份《協(xié)議書》，協(xié)議主要內(nèi)容與2014年9月12日《協(xié)議書》的內(nèi)容相同，同時進一步明確了還款期限：W公司回購房屋支付款項時間，在2015年6月12日前支付房屋回購款1000萬元，在2015年9月12日支付房屋回購款1000萬元，利息另計算。W公司在2015年3月12日第二次簽訂《協(xié)議書》時，向Y公司出具一份《承諾書》，承諾：“（我公司）自承諾書簽字之日起六個月內(nèi)將出售給Y公司的房產(chǎn)實行回購（亦可辦理解除手續(xù)），涉及回購或者解除合同所涉及的所有稅、費均由我公司承擔；且在約定的六個月的回購期內(nèi)，我公司愿意承擔購房款的利息，利息按照每月千分之二十五計算。若超過六個月的期限，我公司自愿放棄回購，同意Y公司有權(quán)將該商品房更換買受人轉(zhuǎn)讓，并協(xié)助辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。且按照本承諾書支付的利息，作為我公司向Y公司支付的違約金，并保證對此不持有任何異議。若超過六個月的期限，則我公司愿意承擔購房款的利息按每月千分之三十五計算（包括前六個月的利息），且Y公司隨時可以終止回購并要求我公司交付房產(chǎn)及辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記事宜”。

因W公司在約定期限未能回購，Y公司于2015年12月29日向W公司發(fā)送了《限期交房催告函》，要求W公司在收到催告函之日起7日內(nèi)將上述《商品房買賣合同》約定的房產(chǎn)交付給Y公司，辦理房屋交接的相關(guān)手續(xù)。2016年1月4日，Y公司委托法律顧問江西南芳律師事務(wù)所向W公司發(fā)了《律師催告函》（南芳律函2016第0001號），要求W公司將商品房交付Y公司。

2016年2月23日，W公司與Y公司簽訂一份《交房協(xié)議書》，約定：1、根據(jù)雙方2015年3月12日簽訂的《協(xié)議書》約定，雙方簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方自愿所形成，并就商品房銷售價格及出售面積經(jīng)過充分協(xié)商，并再次明確若甲方（W公司）資金壓力緩解，乙方（Y公司）同意在簽訂本協(xié)議后的6個月內(nèi)將上述購買房產(chǎn)按照原購買價格由甲方回購；2、因甲方目前無力履行回購，甲方同意將上述商品房交付給乙方，甲方確認交付商品房情況如下：2014年9月11日、18日雙方簽訂的《商品房買賣合同》（網(wǎng)簽備案編號為：20140902693、20140901602）中，甲方將位于于都縣貢江鎮(zhèn)金龍路學(xué)府商街3#樓二層寫字樓建筑面積6223.08平方米、三層寫字樓建筑面積5829.95平方米，總價合計2000萬元的房產(chǎn)，該房產(chǎn)于2016年3月2日前交付給乙方，因交付存在瑕疵，未達到《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》及雙方約定的交付條件，甲方仍應(yīng)繼續(xù)達到合同約定的交付標準和條件完成交付，并辦理好產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，確保乙方擁有完整合法的產(chǎn)權(quán)。

2017年5月10日，W公司與Y公司簽訂一份《結(jié)算協(xié)議書》，調(diào)整了銷售單價，約定：甲方（W公司）同意按照截止2017年5月10日止欠乙方（Y公司）本息合計40894300元綜合調(diào)整銷售單價；于都縣貢江鎮(zhèn)金龍路學(xué)府商街3#樓二層寫字樓、三層寫字樓調(diào)整后的每平方米單價為3392.8647元（二層、三層寫字樓的原單價分別為1606.9231元/平方米、1715.2805元/平方米）。

Y公司一審訴訟請求：1、判決立即停止對Y公司購買的位于于都縣××濂溪路、金龍路××商廈學(xué)府××街××＃樓商場××（面積為6223.08平方米）、0003號商鋪（面積為5829.95平方米）等房產(chǎn)的保全措施，解除查封；2、依法確認Y公司與W公司于2014年9月11日、18日簽訂的《贛州市商品房買賣合同》（網(wǎng)簽備案編號為：20140902693、20140901602）合法有效并繼續(xù)履行；3、依法判令W公司限期向Y公司繼續(xù)交付位于于都縣××濂溪路、金龍路××商廈學(xué)府××街××＃樓商場××（面積為6223.08平方米）、0003號商鋪（面積為5829.95平方米）的房產(chǎn)并辦理該房產(chǎn)的權(quán)屬登記；4、本案訴訟費用由W公司、楊某承擔。

經(jīng)原審法院釋明后，Y公司變更其訴訟請求為：1、判令W公司立即償還Y公司購房款本金2000萬元及利息1229.356萬元（利息按年息24%從2014年9月12日暫計算至2017年7月10日，之后利息仍按年息24%計算至還清為止，利隨本清。）2、依法確認其與W公司分別于2014年9月11日、18日簽訂的兩份《贛州市商品房買賣合同》（網(wǎng)簽備案編號為：20140902693、20140901602）備案擔保合法有效；確認Y公司在W公司不履行生效判決確定的金錢債務(wù)時可申請法院拍賣案涉《贛州市商品房買賣合同》標的物所得價款在法院確定其債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。3、本案訴訟費用及財產(chǎn)保全費用由W公司、楊某承擔。

（二）案件爭議焦點

1. 關(guān)于Y公司與W公司的法律關(guān)系。

法律關(guān)系應(yīng)依當事人真實意思表示予以認定。判斷當事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，除根據(jù)合同名稱、形式和內(nèi)容外，還應(yīng)分析當事人之間法律關(guān)系的實質(zhì)。本案中，Y公司與W公司于2014年9月11日、18日簽訂了兩份《商品房買賣合同》，由Y公司購買W公司開發(fā)的學(xué)府商街3#樓二層、三層寫字樓。從形式上看，該兩份合同是商品房買賣合同，合同約定了購房位置、建筑面積、銷售單價、交房條件、交房期限等內(nèi)容，但是，當事人真實的意思表示并不是雙方進行商品房買賣交易。W公司辯稱雙方之間的真實意思是以物抵押的借貸關(guān)系，而非商品房買賣關(guān)系，兩份商品房買賣合同是為抵押所用，真實的意思就是抵押借款。本案可以確認Y公司簽訂兩份《商品房買賣合同》并不在乎所購房屋的產(chǎn)權(quán)，所關(guān)心的僅是房屋回購款的返還和利息支付。因此，Y公司與W公司簽訂兩份《商品房買賣合同》（網(wǎng)簽備案編號為：20140902693、20140901602），名為商品房買賣，實為借貸，雙方當事人由此形成借貸關(guān)系。

2. 關(guān)于W公司應(yīng)否歸還借款及支付利息。

最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。依照上述司法解釋，Y公司變更后的訴訟請求為要求W公司歸還借款及支付利息等。Y公司與W公司之間存在借貸關(guān)系，有《商品房買賣合同》《協(xié)議書》《承諾書》等證據(jù)證實。

Y公司（乙方）與W公司（甲方）在2014年9月12日《協(xié)議書》中約定房屋回購款利息為“從乙方支付房款之日起按月息千分之二十五計算”，歸還期限為“在簽訂本協(xié)議后的6個月內(nèi)”。Y公司出借2000萬元給W公司，并認可收到借款利息150萬元。所以，W公司應(yīng)當按約向Y公司歸還借款2000萬元并支付借款利息。最高人民法院《關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%，超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持”。W公司至今未歸還Y公司的借款合計2000萬元，按約應(yīng)當自借款支付之日起計付利息。Y公司提出了要求W公司支付按年利率24%從2014年9月12日開始計算至還清之日止利息的訴訟主張。Y公司主張的利率標準未超過年利率24%，未違反法律規(guī)定，予以支持。Y公司在2014年9月12日、19日分別向W公司出借資金各1000萬元，按照W公司收到借款的日期開始計算，截止2017年10月18日，W公司應(yīng)當向Y公司支付利息1484萬元（按年利率24%計算），扣除已支付利息150萬元，W公司尚欠Y公司借款利息1334萬元（截止2017年10月18日）。W公司的借款利息應(yīng)當計算至還清之日止，自2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照欠款本金和年利率24%計算。

3.關(guān)于Y公司在其債權(quán)范圍內(nèi)對于都縣××濂溪路、金龍路學(xué)府××街××＃樓××層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產(chǎn)的拍賣價款是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。

首先，在以商品房買賣合同的方式提供讓與擔保的情況下，債務(wù)人與債權(quán)人簽訂不動產(chǎn)買賣合同，約定將不動產(chǎn)買賣合同的標的物作為擔保標的物，但并未實際讓渡不動產(chǎn)所有權(quán)，而是讓渡物權(quán)期待權(quán)。本案所涉的房產(chǎn)仍登記在債務(wù)人W公司名下，不動產(chǎn)所有權(quán)并未進行讓渡，Y公司主張所涉房屋已經(jīng)登記在其名下沒有事實依據(jù)。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，對于當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔保的，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出生效判決后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物，以償還債務(wù)。該規(guī)定賦予出借人在債務(wù)人不能還款之時，申請拍賣買賣合同標的物以償還債務(wù)的權(quán)利，但并未賦予出借人優(yōu)先受償權(quán)。Y公司抗辯根據(jù)該規(guī)定其享有優(yōu)先受償權(quán)的理由不能成立。

再次，Y公司主張與W公司簽訂買賣合同后進行了網(wǎng)簽備案，是一種物權(quán)預(yù)告登記，具有物權(quán)公示效果?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當簽訂合同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。《房屋登記辦法》第七十條規(guī)定，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，應(yīng)當提交已登記備案的商品房預(yù)售合同。從上述規(guī)定來看，簽訂買賣合同后網(wǎng)簽備案并非物權(quán)預(yù)告登記。網(wǎng)簽備案是行政強制性行為，辦理預(yù)告登記為當事人民事行為。Y公司也未提交辦理預(yù)告登記申請以及預(yù)告登記的相關(guān)證據(jù)。本案網(wǎng)簽備案實際上是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力，Y公司抗辯網(wǎng)簽備案即為物權(quán)預(yù)告登記沒有事實和法律依據(jù)。按照物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，讓與擔保為債權(quán)擔保方式，不具有物權(quán)效力，Y公司對W公司本案所涉房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)不當。但本案W公司用買賣合同所涉房產(chǎn)為借款提供擔保的意思表示真實、明確，且在房地產(chǎn)管理部門辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定也賦予出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物以償還債務(wù)的權(quán)利，故Y公司對W公司的債權(quán)為有擔保的債權(quán)，在拍賣標的物借款受償時應(yīng)有別于普通債權(quán)。

（三）判決結(jié)果

1.W公司在判決生效之日起十日內(nèi)向Y公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計算，利隨本清；

2.在第一項的款項范圍內(nèi)，Y公司對W公司開發(fā)的于都縣貢江鎮(zhèn)濂溪路、金龍路學(xué)府商街3#樓二層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產(chǎn)的拍賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)；

3.W公司未按時償還第一項借款本息，Y公司可以申請拍賣W公司開發(fā)的、位于于都縣貢江鎮(zhèn)濂溪路、金龍路學(xué)府商街3#樓二層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產(chǎn)，以拍賣所得價款償還；

4.駁回Y公司其他訴訟請求。

二、律師說法

商品房網(wǎng)簽備案是一種行政強制性行為，其主要作用在于公示商品房買賣合同，而非作為抵押擔保的公示，故而它不具備物權(quán)預(yù)告登記的公示效力。即便利害關(guān)系人完成了商品房網(wǎng)簽手續(xù)，也不意味著就取得了商品房的所有權(quán)，因此無法產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Ч４送?，網(wǎng)簽備案登記與法院的查封行為存在本質(zhì)區(qū)別。法院查封是一種法律程序，通過法院的裁定對被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行控制，以防止財產(chǎn)被非法轉(zhuǎn)移或處分。除非經(jīng)過法院的法定程序，相關(guān)民事主體無法憑借網(wǎng)簽備案登記獲得法院查封的效力。所以，利害關(guān)系人辦理了商品房網(wǎng)簽手續(xù)，并不能獲得優(yōu)先受償權(quán)，亦不能獲得法院查封的效力。