近日，越秀·天薈江灣完成了一筆大宗資產(chǎn)交易，總金額達6.3億元，涉及數(shù)百套商辦物業(yè)。據(jù)披露，本次交易的買方為具有官方背景的機構，相關物業(yè)將主要作為片區(qū)重點企業(yè)的人才配套用房。該交易通過公開競標方式完成，是核心區(qū)優(yōu)質商辦資產(chǎn)獲得資本重倉的又一典型案例。

天薈江灣項目并非首次獲得大宗買家青睞。此前已有實力買家以2.8億元上億收購整層商鋪，而該項目亦是過去6年廣州中心區(qū)商辦銷冠。此番再度有機構重倉，持續(xù)印證其資產(chǎn)的確定性和市場認可度。

區(qū)域站位：廣州新中軸南段、后航道與創(chuàng)新灣三軸交匯

越秀·天薈江灣地處廣州新中軸南段、珠江后航道與海珠創(chuàng)新灣三大戰(zhàn)略節(jié)點交匯處，多重規(guī)劃利好疊加，區(qū)域價值正處于加速釋放期。

廣州新中軸向南縱深推進。廣州美術館新館、廣州科學館等重大文化地標相繼落地，TIT創(chuàng)意園等產(chǎn)業(yè)平臺持續(xù)升級，中大紡織商圈全面轉型。總投資約18億元的廣州美術館新館已投入使用，設計以“水中盛放的木棉花”為主題，突出嶺南風格；廣州科學館主體結構已封頂，預計2027年底竣工，將成為國內一流智慧型科技文化新地標。嶺南廣場（“三館一場”）組團建設加速推進，南段核心區(qū)城市面貌正經(jīng)歷根本性蛻變。

珠江后航道定位全面提升。廣州市政府明確提出以珠江中心城區(qū)段（前航道、后航道和西航道）為軸線，整合一江兩岸資源，打造世界級夜間經(jīng)濟帶和都市級夜間地標型夜生活集聚區(qū)。2024年3月，海珠區(qū)出臺珠江后航道服務型制造創(chuàng)新帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，構建“4+6”服務型制造產(chǎn)業(yè)體系，力爭打造千億級增長極。目前后航道沿線已落地近100個項目，擁有29個優(yōu)質載體、約340萬平方米產(chǎn)業(yè)空間。2025年一季度，海珠區(qū)工業(yè)投資實現(xiàn)205.3%的高速增長，展現(xiàn)出黃金地段的吸引力和競爭力。海珠區(qū)產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，工業(yè)增加值占GDP比重由2020年的9.1%提升至2025年的12.5%，第二產(chǎn)業(yè)占比從2020年的16.4%提高到2024年的17.7%。

海珠創(chuàng)新灣城市更新全面加速。該片區(qū)正經(jīng)歷廣州規(guī)模最大、力度最強的成片更新。瀝滘村改造總投資550億元，2026年計劃投資5億元，預計2028年完工；石溪村改造總投資198.18億元，改造面積101.34公頃，實施方案已公示獲批，采用“合作改造”模式分四期實施。2026年，海珠新中軸舊改投入91億元，東風段約408億、三滘段約350億、康鷺約304億，合計1810億元投資集中于新中軸片區(qū)。在城市大規(guī)模更新的推動下，這一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級與城市面貌正加速重構，一個集科技創(chuàng)新、總部經(jīng)濟、高端服務于一體的現(xiàn)代化濱水新城逐步成形。

產(chǎn)業(yè)與交通雙重兌現(xiàn)，構筑資產(chǎn)價值底座

越秀·天薈江灣所在區(qū)域正經(jīng)歷從規(guī)劃到落地的加速轉換。產(chǎn)業(yè)方面，2025年5月，海珠區(qū)召開都市工業(yè)高質量發(fā)展暨后航道招商大會，聚焦“總部+研發(fā)+核心制造”的特色發(fā)展路徑。片區(qū)擁有32個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑面積超130萬平方米，科創(chuàng)新業(yè)態(tài)加速集聚。隨著更多高新技術企業(yè)和研發(fā)平臺入駐，大量高收入產(chǎn)業(yè)人群將為片區(qū)帶來持續(xù)穩(wěn)定的居住與租賃需求。

交通配套方面，項目已形成“三地鐵+快速路+環(huán)島干線”的全維立體網(wǎng)絡。地鐵10號線大干圍站已開通，2號線南洲站、廣佛線石溪站環(huán)繞，三條線路便捷通達珠江新城、廣州南站及荔灣等核心功能區(qū)。海珠灣隧道于2025年11月通車試運營，是廣州首條超大直徑盾構隧道，被譽為“廣州第一盾”，全長約4.36公里，設計雙向6車道，將中心城區(qū)至廣州南站的車程從原有的30—40分鐘縮短至最快15分鐘。海珠灣隧道所屬的廣南快速路是省高速公路網(wǎng)加密聯(lián)絡線的重要組成部分，對增強廣州南站集疏運能力、強化廣州國際綜合交通樞紐地位具有重要意義。

環(huán)島路建設同樣取得關鍵進展。全長42.2公里的環(huán)島路是串聯(lián)太古倉碼頭、廣州塔、琶洲會展區(qū)等城市地標的“黃金走廊”，兼具交通疏導與景觀功能，是推動珠江沿岸成為世界級濱水區(qū)的重要基礎設施工程。2026年1月，經(jīng)多方協(xié)調，石崗路—大干圍段臨時繞行路開通，將周邊數(shù)萬居民東行繞行距離從約1.6公里縮短至約500米，大幅緩解了長期以來的交通瓶頸。伴隨征拆工作全面提速，環(huán)島路預計2026年底實現(xiàn)主路貫通。全線貫通后，環(huán)島路將全面激活后航道濱江價值，進一步升級片區(qū)通達性與發(fā)展能級。

55萬平方米濱江商業(yè)大城全面兌現(xiàn)

越秀·天薈江灣總體量約55萬平方米，涵蓋旗艦酒店、大型商業(yè)MALL、街區(qū)商鋪、濱江公園、高端住宅及景觀公寓等多元業(yè)態(tài)，是一座已建成運營的濱江商業(yè)綜合體。

商業(yè)配套方面，項目樓下社區(qū)底商共55個門店已全面招商，羅森、美宜佳、零食有鳴、大參林等品牌已開業(yè)。與項目相距約100米的嶺南海港匯——海珠首個濱江商業(yè)MALL，即將于2026年5月正式開業(yè)。該商場采用U形退臺設計及大面積玻璃幕墻，直通濱江公園，目前商家進駐率已達70%—80%，麥當勞、瑞幸、華為、科大訊飛等品牌已全面入駐。此外，嶺南集團旗下高端公寓品牌旗艦店嶺居臻享酒店已正式開業(yè)，將提供酒店級服務配套。3公里范圍內還集聚萬科里、燕匯廣場、合生新天地等成熟商業(yè)體，形成全方位商業(yè)服務網(wǎng)絡。

生態(tài)景觀方面，項目距珠江約200米，下樓即至約1.7萬平方米濱江公園，沿環(huán)島路延伸約2公里黃金岸線，配備兒童游樂區(qū)、古榕廣場、寵物公園及露營草坪等高品質公共空間。隨著珠江后航道堤防加固工程于2026年4月全線貫通開放，濱水岸線品質進一步提升。2

自2026年4月越秀地產(chǎn)發(fā)布海珠“雙航道”戰(zhàn)略以來，海珠片區(qū)七大項目進入集中兌現(xiàn)期，LWP國際濱江住區(qū)加速成型。越秀計劃在2026至2027年投入專項資金用于片區(qū)配套升級，包括內部道路貫通、公園河涌整治、公共服務優(yōu)化及歷史建筑活化，對標上海徐匯濱江，定位為文商旅濱水生活帶 。

高入住率社區(qū)與多元租住生態(tài)

截至目前，越秀·天薈江灣已交付超2500戶，入住率約80%，形成成熟而有活力的社區(qū)生態(tài)。項目與海珠區(qū)相關部門聯(lián)合落地“青年夜?！保_設吉他、非洲鼓、調香、魔術、繪畫療愈、美妝等多門課程，精準對接青年“八小時外”學習需求。“天生薈玩”社群去年全年舉辦130余場活動，參與超2000人次，涵蓋寶馬mini車友會、業(yè)主藝術展等多元內容，構建起高活躍度的社區(qū)文化氛圍。在青年夜校、社區(qū)活動等常態(tài)化服務的帶動下，項目鄰里互動活力持續(xù)增強，居民的社區(qū)歸屬感與留居意愿顯著提升。

從資產(chǎn)收益角度看，項目周邊租住需求基礎堅實。3公里范圍內集聚20余個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、6家三甲醫(yī)院及多所中小學，覆蓋白領、設計師、醫(yī)護、教師等高素質租住群體。周邊中海觀瀾府、時代大家等高端社區(qū)月租金普遍在8000至20000元區(qū)間，形成品質租客外溢通道。三地鐵、海珠灣隧道、環(huán)島路構成的交通網(wǎng)絡將覆蓋范圍延伸至珠江新城、琶洲及廣州南站商務圈，進一步拓展租客來源。近期廣交會期間，項目內公寓酒店租金上漲且供不應求，體現(xiàn)了其多元客流支撐下的價值承載力。

主力戶型展示

目前，項目剩余產(chǎn)品為毛坯交付，據(jù)業(yè)主反饋可滿足多樣化裝修偏好，不需要為開發(fā)商的審美買單?？纯刺焖C江灣的年輕業(yè)主們，世外桃源風、地中海風、輕法式、賽博朋克風、奶油風，甚至改造成藝術工作室……同戶型一百種裝法，一百個業(yè)主裝出一百種味道。

大宗交易完成后，天薈江灣A1棟進入清貨階段，僅剩最后6套建面約64平方米戶型。64平方米戶型采用約270°瞰景設計，可實現(xiàn)三房兩廳兩衛(wèi)布局，以清晰的成本控制和落地配套獲得了機構投資者的專項留購，余量有限，預計將在短期內完成整體去化。

項目地址：廣州市海珠區(qū)·環(huán)島路·越秀天薈江灣營銷中心 注：本項目為商辦物業(yè)，產(chǎn)權40年。文中租金及收益數(shù)據(jù)來源于市場調研，不構成投資承諾。貸款政策以銀行審批為準。