2026年，成都樓市呈現(xiàn)極致分化的“K型”格局：核心區(qū)域房價堅挺甚至上漲，遠(yuǎn)郊、近郊非核心板塊及主城老舊小區(qū)則房價大幅下滑，部分區(qū)域較高峰期跌幅超50%，市場泡沫加速出清。這些下滑區(qū)域集中在遠(yuǎn)郊全域、近郊外圍板塊與主城無優(yōu)質(zhì)配套老小區(qū)，下跌背后是產(chǎn)業(yè)、配套、供需與預(yù)期的多重失衡。

遠(yuǎn)郊區(qū)縣是此輪房價下跌的“重災(zāi)區(qū)”，跌幅最為慘烈。青白江領(lǐng)跌全市，2026年4月二手房均價僅6870元/㎡，較2021年峰值暴跌超47%，15年以上老小區(qū)單價跌破3700元/㎡，剛需盤月成交不足2套，近乎“腰斬”且流動性枯竭。金堂、蒲江情況相似，二手房單價普遍4000-8000元/㎡，產(chǎn)業(yè)支撐薄弱、人口外流嚴(yán)重，僅能依靠低價吸引少量剛需。新津曾借天府新區(qū)概念炒作，如今均價跌至8362元/㎡，環(huán)比跌幅達(dá)4.5%，規(guī)劃紅利消退后，交通與配套短板凸顯，購房需求持續(xù)流失。

近郊外圍板塊緊隨其后，成為下跌“主力區(qū)”。龍泉驛大面、西河二手房均價9000-11000元/㎡，較高峰期跌幅超30%。大運(yùn)會后，區(qū)域配套兌現(xiàn)不及預(yù)期，地鐵、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源稀缺，前期開發(fā)過熱導(dǎo)致庫存高企，購買力持續(xù)向主城回流。新都老城、郫都郫筒均價分別跌至8750元/㎡、7600元/㎡，通勤成本高、缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，剛需客群被主城與核心近郊板塊分流。武侯區(qū)五大花園、簇橋等傳統(tǒng)板塊跌幅顯著，五大花園4月均價11633元/㎡，部分小區(qū)同比跌18.5%；簇橋老舊小區(qū)低至8000-10000元/㎡，較高點(diǎn)跌近40%，房齡老化、城市界面陳舊，難敵新興板塊競爭。

主城無優(yōu)質(zhì)配套老小區(qū)淪為“價值洼地”，流動性近乎枯竭。金牛撫琴、棗子巷均價9000-11000元/㎡，西北橋、荷花池低至8000元/㎡；成華龍?zhí)端隆⒈焙鶅r9000-11000元/㎡，房齡超15年房源成交周期超半年。這類房源多為步梯老房、戶型狹小、管道老化，且無優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，議價空間擴(kuò)大至10%以上，在改善需求主導(dǎo)的市場中逐漸被邊緣化。部分“偽學(xué)區(qū)房”跌幅更甚，如青羊區(qū)某小區(qū)，因?qū)W區(qū)政策調(diào)整，單價從4萬+跌至1.9萬/㎡，跌幅超54%。

成都房價大幅下滑的核心原因，一是概念泡沫破裂，遠(yuǎn)郊與非核心板塊依賴規(guī)劃炒作抬價，產(chǎn)業(yè)、配套、交通遲遲未落地，失去價值支撐；二是供需嚴(yán)重失衡，這類區(qū)域土地供應(yīng)充足、新房開發(fā)過量，二手房掛牌量超25萬套，而需求向核心區(qū)收縮，供遠(yuǎn)大于求；三是市場回歸理性，樓市從投資轉(zhuǎn)向自住主導(dǎo)，無硬核配套板塊失去投資價值，疊加城投退出托市、人口流入結(jié)構(gòu)變化，房價進(jìn)一步承壓。

整體來看，成都房價下滑區(qū)域均為前期虛高、缺乏實(shí)際價值支撐的板塊。未來，樓市分化將持續(xù)加劇，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源抗跌性凸顯，而遠(yuǎn)郊、近郊非核心及主城老舊小區(qū)，仍將面臨較長時間的調(diào)整壓力，唯有產(chǎn)業(yè)落地、配套完善、產(chǎn)品升級，才能逐步企穩(wěn)回暖。