2026年4月一個(gè)清晨，蘇州工業(yè)園區(qū)某高檔社區(qū)的一位業(yè)主發(fā)現(xiàn)，崗?fù)だ镆恢本礃I(yè)而站姿標(biāo)準(zhǔn)的保安竟然不見了，小區(qū)的路燈也不亮了，甚至電梯里的消毒水味兒都再也聞不見，垃圾堆積成山無人處理。

物業(yè)服務(wù)中心的大門以前人來人往，但現(xiàn)在卻緊鎖著，上面貼了一張《關(guān)于終止物業(yè)服務(wù)合同的公告》，里面寫著：“因經(jīng)營持續(xù)虧損，雖經(jīng)多輪溝通未果，我司不得不遺憾撤場(chǎng)……”

業(yè)主頓時(shí)困惑極了：這可是一個(gè)高檔小區(qū)啊，物業(yè)公司也是全國數(shù)得著的有名氣的物業(yè)，怎么也會(huì)這樣“跑路”呢？

這還真不是個(gè)例，而是真真切切正在發(fā)生的“物業(yè)公司退場(chǎng)潮”的縮影。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，中指研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測(cè)到住宅物業(yè)項(xiàng)目“撤場(chǎng)”案例212個(gè)，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場(chǎng)案例較多，總計(jì)占全部監(jiān)測(cè)樣本的65%左右。

其中最值得警惕的是，百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)的案例顯著增多。還是根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》的報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百強(qiáng)企業(yè)主動(dòng)退場(chǎng)案例超80個(gè)，占比約38%。從撤場(chǎng)項(xiàng)目特征看，次新房項(xiàng)目撤場(chǎng)現(xiàn)象集中爆發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓齡在5年以內(nèi)的次新房項(xiàng)目占比達(dá)到35%。

物業(yè)公司，在以前是利潤豐厚、現(xiàn)金流飽滿的黃金行業(yè)，是投資者和開發(fā)商眼中的“現(xiàn)金奶?！保F(xiàn)在，竟然也出現(xiàn)普遍的營收困難、資產(chǎn)負(fù)債表失衡。

連百強(qiáng)物業(yè)公司也開始出現(xiàn)眾多悄然退場(chǎng)的案例，說明這個(gè)行業(yè)是真的遇到問題了。

一、“開發(fā)商歷史遺留問題”，不是扯皮，但確實(shí)是死結(jié)

很多人可能覺得，20年以上樓齡的老舊小區(qū)才是最難維護(hù)的、物業(yè)管理最容易出問題的，但這次的數(shù)據(jù)還真讓人意外，“次新房”作為樓市的主力中堅(jiān)，物業(yè)服務(wù)大面積出現(xiàn)問題。

我們看到，在總體的撤場(chǎng)樣本中，樓齡5年以內(nèi)的“次新房”占比，居然高達(dá)35%。

“五星級(jí)服務(wù)”是現(xiàn)在比較好的小區(qū)普遍的承諾，但現(xiàn)實(shí)卻是根本就普遍達(dá)不到。不管是墻皮剝落問題還是地下室積水問題、小區(qū)電力不穩(wěn)問題或者車庫修繕不及時(shí)的問題……往往連最基本的事情都做不好，不要說“五星級(jí)”附加的那些承諾了。

這讓很多業(yè)主處于憤怒和失望之中。不管向物業(yè)反映多少次，許多問題都是老大難，根本解決不了。

因?yàn)橛幸痪淞餍械慕忉屖牵洪_發(fā)商遺留問題。

這倒也不是純扯皮，確實(shí)有一些問題是開發(fā)商的房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境修建質(zhì)量本來就存在缺陷，一開始交房時(shí)看不出來，過幾年就逐漸浮現(xiàn)。

這時(shí)候一切問題都讓物業(yè)承擔(dān)，物業(yè)不樂意的同時(shí)有時(shí)候也確實(shí)做不到——無論是成本還是能力都有限。

但在業(yè)主眼中，卻不管那么多，總有種“父?jìng)舆€”的邏輯。這有沒有道理？當(dāng)然也有。開發(fā)商選擇物業(yè)，往往是有著高度的利益關(guān)聯(lián)，那么業(yè)主就只能抓住物業(yè)來要求改善小區(qū)的遺留質(zhì)量問題。

在這背后是一個(gè)死結(jié)：開發(fā)商交房時(shí)，業(yè)主究竟有沒有物業(yè)公司的自主選擇權(quán)？

這個(gè)死結(jié)如果不解開，扯皮恐怕永遠(yuǎn)無休止。

二、物業(yè)拍屁股走人：業(yè)主太難纏，我不伺候了

為什么這次“撤場(chǎng)潮”65%的比例，主要陣地在蘇南和川渝地區(qū)？因?yàn)檫@些地方的業(yè)主，維權(quán)意識(shí)相對(duì)來說極強(qiáng)，尤其是南京、蘇州，業(yè)主普遍是不好糊弄的。

在這些地區(qū)，業(yè)委會(huì)可不是擺設(shè)或者物業(yè)公司的傀儡，而是真正的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。他們普遍很懂法律條文，對(duì)物業(yè)服務(wù)的細(xì)節(jié)要求，是要拿著文件逐字逐句摳的。

在以前，是業(yè)主想要趕走物業(yè)很難，但現(xiàn)在反過來了，是“物業(yè)覺得業(yè)主太難伺候”，拍屁股走人——我不伺候了。

業(yè)主也很無奈，因?yàn)橘徺I房子是很大程度上是沖著“高端物業(yè)”來的，結(jié)果和一般的物業(yè)沒啥區(qū)別，這種失落與錯(cuò)愕當(dāng)然讓他們無法接受。

于是，斷繳物業(yè)費(fèi)成了“開發(fā)商歷史遺留問題”之外的另一個(gè)死結(jié)。

在業(yè)主看來，你達(dá)不到承諾的要求，我當(dāng)然不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。在以前，開發(fā)商常常通過斷電斷水之類的野蠻手段脅迫繳納，現(xiàn)在這些做法也越來越行不通，所以物業(yè)公司想要催繳難度很大。

在物業(yè)公司看來，斷繳物業(yè)費(fèi)的人多了，則是很現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)壓力問題。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒有人愿意做虧本買賣。物業(yè)公司的費(fèi)用收繳率生死線是85%，當(dāng)收繳率低于這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，員工工資、水電費(fèi)用、電梯路燈、綠化和路面……這些公共設(shè)施維護(hù)的剛性支出就一下子難以維持了。

事實(shí)上，在物業(yè)公司和業(yè)主雙向不滿意、雙向不信任的情況下，全國住宅物業(yè)費(fèi)的平均收繳率已經(jīng)從2018年的83.7%一路下挫至2026年的73.5%，總體低于“生死線”。

在一些二三線城市，甚至只有可憐的50%，物業(yè)公司根本入不敷出。

三、物業(yè)死結(jié)，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的“陣痛”

在以前，物業(yè)費(fèi)名不符實(shí)的問題被詬病最多。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)正處于狂飆突進(jìn)的時(shí)期，物業(yè)成了跟隨房地產(chǎn)的“香餑餑”，穩(wěn)賺不賠的同時(shí)也制造出很多亂象和業(yè)主普遍的不滿。

針對(duì)這一點(diǎn)，一些地方出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。但與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)想要朝著“高價(jià)優(yōu)質(zhì)”的方向發(fā)展卻變得很難。在物業(yè)費(fèi)達(dá)不到“五星標(biāo)準(zhǔn)”的情況下，一些物業(yè)公司只能通過降低成本來維持經(jīng)營。

逐漸地，“低質(zhì)低價(jià)”成了主流趨勢(shì)，而越是這樣業(yè)主就越是不喜歡繳納物業(yè)費(fèi)，最終形成負(fù)面循環(huán)，一些物業(yè)公司只能在油燈苦盡后選擇“撤場(chǎng)”了事。

“質(zhì)價(jià)不符”的背后，是業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)認(rèn)知的嚴(yán)重錯(cuò)位。

物業(yè)費(fèi)本來應(yīng)當(dāng)是一種商業(yè)服務(wù)契約，如果服務(wù)是等價(jià)的就繼續(xù)用，如果服務(wù)不匹配價(jià)格就調(diào)價(jià)或者換物業(yè)公司。

但現(xiàn)實(shí)卻是，物業(yè)更換的規(guī)則在現(xiàn)實(shí)中常常難以執(zhí)行，長此以往就造成業(yè)務(wù)和物業(yè)公司之間普遍的不信任：業(yè)主有任何事情都要抱怨物業(yè)，或者停繳物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司則為了增加收入而搞更多的“貓膩”或者降低成本。

規(guī)則本來應(yīng)當(dāng)是業(yè)主和物業(yè)兩方認(rèn)可的共識(shí)，但事實(shí)上這種規(guī)則已經(jīng)在失效，且很難有修復(fù)的機(jī)會(huì)。

不應(yīng)當(dāng)對(duì)“撤場(chǎng)潮”的出現(xiàn)而感到悲觀，相反，規(guī)則共識(shí)、行業(yè)自律，正是在這種震蕩和挫折之中逐漸清晰的。

當(dāng)物業(yè)公司的意識(shí)在這種行業(yè)洗牌中逐漸轉(zhuǎn)向“契約服務(wù)”，而業(yè)主從“被管理”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌跫s主體”，雙方越來越傾向于市場(chǎng)化、規(guī)范化的服務(wù)和被服務(wù)關(guān)系，而不是“一個(gè)管著另一個(gè)”的關(guān)系，物業(yè)市場(chǎng)的深層次矛盾才能真正走向化解。