01

悉尼拍賣成交率較年初稍弱，買家信心雖受挫但仍有需求

Chippendale一套倉庫風(fēng)格公寓在拍賣會(huì)上以222.6萬元易主，買家為外州人士。

此房產(chǎn)也是悉尼上周六舉行的1072場拍賣之一，Domain集團(tuán)根據(jù)725份上報(bào)結(jié)果統(tǒng)計(jì)拍賣成交率58%，184場拍賣被撤回，撤回拍賣視為未售出。

該住宅位于Queen Street 5/3號(hào)精品公寓樓內(nèi)，面積167平方米，吸引7位注冊買家，3人競拍，其中兩人想購置城市避風(fēng)港房產(chǎn)，其余是想換房的住戶或業(yè)主。

競拍從190萬元起，迅速超196萬元指導(dǎo)價(jià)，后競拍者以不同增幅出價(jià)，最終以比207萬元保留價(jià)高15.6萬元成交，法律未要求賣家保留價(jià)與指導(dǎo)價(jià)一致。拍賣在房產(chǎn)內(nèi)舉行，40人圍觀，不到10分鐘結(jié)束。

售房代理帕帕埃利納斯稱，考慮市場復(fù)雜，這一結(jié)果不錯(cuò)，這棟樓很搶手，外州買家拍賣當(dāng)天才看房。

記錄顯示，該公寓2005年成交價(jià)78萬元。

Hurlstone Park一棟兩居室聯(lián)邦風(fēng)格小屋以226.5萬元售出。

這棟單層紅磚房有白色裝飾線條、小書房和后院。 8人注冊競拍，指導(dǎo)價(jià)195萬元，2人是被交通吸引的投資者，6人是年輕自住夫婦。競拍從190萬元起，4人出價(jià)，街道人滿為患，咖啡車為50多人提供免費(fèi)咖啡。競拍以5萬元增幅進(jìn)行至200萬元保留價(jià)，后以2.5萬元和1萬元增幅繼續(xù)，最終430平方米房產(chǎn)以比保留價(jià)高26.5萬元成交。

售房代理登德里諾斯稱，房子很漂亮，地鐵便利服務(wù)吸引了買家。

賣家是南澳投資者，該房產(chǎn)2015年成交價(jià)格144.2萬元。

Eastwood一棟三居室聯(lián)排別墅以175萬元售出，比160萬元保留價(jià)高15萬元。 5人注冊，4人競拍，均為Epping及周邊山區(qū)自住業(yè)主。

該房產(chǎn)距Eastwood車站步行可達(dá)，指導(dǎo)價(jià)150萬至160萬元。競拍從160萬元起，以1萬元增幅競價(jià)，臨近結(jié)束有幾次5000元增幅出價(jià)。 80多人在車道上觀看了近一個(gè)小時(shí)，最終一位來自該郊區(qū)的退休者以175萬元的價(jià)格拍得該房產(chǎn)。

售房代理雅普稱，房產(chǎn)后面是一個(gè)公園，現(xiàn)在位置好、品質(zhì)佳的房產(chǎn)依然能賣得很好。

記錄顯示，這處遺產(chǎn)房產(chǎn)上一次交易是在1997年，成交價(jià)為28.25萬元。

LJ Hooker研究主管蒂勒表示，悉尼的的成交率比年初稍弱，預(yù)期利率上調(diào)和海外沖突影響買家信心，不過，目前市場上仍有買家，開放日活動(dòng)仍有人踴躍參加，這表明市場仍有需求。

02

南澳近1.1人用首付計(jì)劃買房 新建房屋購房者不足1500人

自聯(lián)邦政府推出5%首付購房計(jì)劃，已有近1.1萬名首次購房者在南澳利用該計(jì)劃購房，不過其中新建房屋購房者不足1500人。

Housing Australia數(shù)據(jù)顯示，這些購房者多選價(jià)格實(shí)惠的發(fā)展區(qū)域，如Blakeview、Andrews Farm等地。

在該州，30歲以下年輕人是首次購房主力軍。自2020年1月計(jì)劃啟動(dòng)，10800名利用該計(jì)劃的購房者中，6200人是30歲以下年輕人，不過通過該計(jì)劃新建房屋的僅1400人。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗萊厄蒂稱，此計(jì)劃雖助300300名澳洲人圓住房夢，但未解決住房供應(yīng)問題，這是一項(xiàng)需求側(cè)政策，會(huì)推高房價(jià)，事實(shí)也確實(shí)如此。數(shù)據(jù)顯示，即便計(jì)劃有新建住房保障措施，自2020年以來全國僅28500人通過該計(jì)劃新建房屋。

弗萊厄蒂表示，近年來即便首付降低，許多首次購房者也難找到價(jià)格實(shí)惠的新建房屋，政府需盡力消除新建住房障礙，特別是在價(jià)格實(shí)惠區(qū)間。

不過，弗萊厄蒂也指出，鑒于過去幾年全國大部分地區(qū)房價(jià)漲幅超工資漲幅，且利率上升，高收入者購房也受限，該保障計(jì)劃仍有價(jià)值。

聯(lián)邦政府的首次購房者計(jì)劃允許符合條件的澳洲人無需支付高額貸款機(jī)構(gòu)抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)用即可購買首套房。 2025年10月，政府提高保障上限，幫助更多購房者進(jìn)入市場。

南澳郵編為5114、5108和5115（涵蓋阿德雷德北部郊區(qū)）的地區(qū)，是首次購房者獲幫助最多的區(qū)域之一，還有Mount Barker周邊5251郵編區(qū)域，以及包括Morphett Vale和Woodcroft在內(nèi)的5162郵編區(qū)域。在南澳偏遠(yuǎn)地區(qū)，2300名購房者利用該計(jì)劃購首套房。

該計(jì)劃并非首次購房者進(jìn)入市場的唯一助力。澳洲房地產(chǎn)購房者代理協(xié)會(huì)主席詹尼森表示，越來越多首次購房者由父母出資聘請專業(yè)代表。這一轉(zhuǎn)變反映出，在競爭激烈、情況復(fù)雜、價(jià)格壓力大的市場中，代際支持朝著更具戰(zhàn)略性形式發(fā)展。父母尋找既幫子女又無需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或提供大額現(xiàn)金禮物的方式，支付購房者代理費(fèi)用是可行前期投資，能讓子女獲專業(yè)指導(dǎo)。

詹尼森稱，這一轉(zhuǎn)變在父親支持女兒購房時(shí)尤為明顯，他們希望女兒身邊有人支持，能強(qiáng)硬談判、發(fā)現(xiàn)潛在問題，確保女兒不支付過高價(jià)格，尤其在熱門市場。

03

欠費(fèi)超100萬多為住宅 礦業(yè)城市近50處房產(chǎn)或拍賣

在澳洲富有的礦業(yè)公司之一的陰影下，Mount Isa近50處房產(chǎn)（部分已荒廢多年）可能即將被拍賣。

這些房產(chǎn)累積拖欠稅費(fèi)超100萬元，導(dǎo)致Mount Isa市議會(huì)不得不采取其所謂的「最后手段」追繳程序。

地方政府廳長發(fā)言人表示，各市政廳自行管理債務(wù)追繳程序。

Mount Isa City Council首席執(zhí)行官羅斯稱，這是一筆相當(dāng)大的未收款項(xiàng)。新冠疫情期間，許多市政廳放緩債務(wù)追繳，導(dǎo)致問題積壓至今才處理。

羅斯稱，該市大部分居民按時(shí)繳費(fèi)，估計(jì)超80%能履行義務(wù)。不過在Glencore公司于2025年關(guān)閉地下銅礦開采業(yè)務(wù)后，該地區(qū)正經(jīng)歷數(shù)十年礦業(yè)終結(jié)的調(diào)整，這些欠費(fèi)房產(chǎn)引發(fā)諸多思考，例如房產(chǎn)歸誰？集中出售對當(dāng)?shù)刈》渴袌鲇泻斡绊懀?/p>

按照規(guī)定，昆州地方一會(huì)可在房產(chǎn)欠費(fèi)達(dá)三年或更長時(shí)間時(shí)出售房產(chǎn)，此選項(xiàng)需經(jīng)一系列程序，包括發(fā)出通知、債務(wù)追討、采取法律行動(dòng)。

目前，該市議會(huì)已就48處房產(chǎn)啟動(dòng)法律程序。

羅斯表示，這是最終手段，可助出售房產(chǎn)確保稅費(fèi)支付。受影響房產(chǎn)主要是住宅，也有商業(yè)場所，部分被遺棄，部分仍有租戶。

Mount Isa住房局面特殊，相對便宜，投資者擁有部分房產(chǎn)，還有一些被廢棄房產(chǎn)。

2024年有報(bào)道顯示，該市至少有117處被遺棄房產(chǎn)。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布赫特稱，被忽視房屋拖累周邊房產(chǎn)價(jià)值，一套25萬元房屋價(jià)值可能下降2.5萬元，約10%，買家也常常會(huì)詢問待售房產(chǎn)附近空置房屋情況。

羅斯說，房產(chǎn)若進(jìn)入拍賣程序，通常需同一天售出，但同時(shí)推出多處困境房產(chǎn)拍賣存在有風(fēng)險(xiǎn)，可能壓低市場價(jià)格，所以市議會(huì)盡量避免。

市議會(huì)目前尚未公開房產(chǎn)地址或完整所有權(quán)情況，不清楚房產(chǎn)歸屬當(dāng)?shù)鼐用�、外地投資者、企業(yè)還是公司。

布赫特說，其接觸的買家70%至80%是投資者，許多人來自外地，他們都是被Mount Isa較高租金收益率吸引。

市議會(huì)已發(fā)出通知，業(yè)主在拍賣前仍可協(xié)商付款計(jì)劃。

羅斯表示，在法律行動(dòng)升級(jí)后，許多業(yè)主可能會(huì)與銀行或貸款機(jī)構(gòu)接洽，人們都不想失去房產(chǎn)，市議會(huì)預(yù)計(jì)能收回幾乎所有欠款。

目前，Mount Isa正關(guān)注這些長期問題房產(chǎn)是否能夠恢復(fù)正常，或者最終會(huì)導(dǎo)致該市進(jìn)行多年來規(guī)模最大的強(qiáng)制房產(chǎn)出售。

04

房東稱驅(qū)逐惡租客艱難，法庭程序冗長致?lián)p失慘重

一位澳洲護(hù)士無奈坦言，房東想要趕走長期拖欠房租的租客，面臨著重重困難，整個(gè)過程艱難又漫長。

31歲的考恩在新冠疫情前于維州的Mill Park購置投資房產(chǎn)，2023年分手搬進(jìn)一居室雅柏文后決定出租該房產(chǎn)。起初新租客情況良好，但租賃八個(gè)月后開始拖欠租金。

她現(xiàn)在獨(dú)自承擔(dān)投資房產(chǎn)和自住房的按揭貸款，已被拖欠約8000元房租。

考恩說，她為租客制定了四份還款計(jì)劃，但是租客仍未能按時(shí)支付，她12月發(fā)出騰房通知，維州民事和行政法庭（VCAT）卻表示無效。

考恩加入了對VCAT偏袒租客的批評(píng)行列，她艱難支付各項(xiàng)費(fèi)用，卻要面對租客拖欠房租問題，且隨著利率上調(diào)，貸款金額持續(xù)增加。她剛收到5月19日的庭審日期，又再次向租客發(fā)出騰房通知，理由是經(jīng)濟(jì)困難想搬回居住，她認(rèn)為整個(gè)體系需徹底改革，VCAT缺乏常識(shí)。

考恩的觀點(diǎn)得到維州其他有類似遭遇房東的支持。耶茨的租客在他的房產(chǎn)白住一年且分文未付，還幾乎毀了房子，他猛烈抨擊該州租賃法規(guī)。

耶茨歷經(jīng)一年法庭聽證和官僚程序才趕走租客，損失2.5萬元，還不得不另找工作。

他是首次投資房產(chǎn)，在墨爾本的投資房產(chǎn)問題上，在VCAT經(jīng)歷了13次聽證會(huì)，今年1月才重新收回位于South Morang的房屋，當(dāng)租客離開時(shí)，房子狀況極差，房子里有十多只貓亂竄，爬滿蛆蟲，墻壁滿是糞便，氣味刺鼻。

耶茨稱，除未付房租和法律費(fèi)用，他還得做FIFO工人用以支付所有費(fèi)用，這還不包括數(shù)千元的清潔和維修費(fèi)用。

此后，耶茨發(fā)起請?jiān)福粲蹙S州政府介入。

Henderson & Ball律師事務(wù)所的房產(chǎn)律師勞倫斯說，在維州，房東總是被視為「壞人」，每位房東都必須對潛在租客進(jìn)行全面審查，包括推薦信、背景調(diào)查、就業(yè)記錄，甚至銀行流水等。

勞倫斯還強(qiáng)調(diào)說，澳洲大多數(shù)法律的出發(fā)點(diǎn)都應(yīng)該是公平，如果租客不付房租，那就應(yīng)該被趕走。

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