01

澳聯(lián)儲連續(xù)加息致房貸壓力飆升，超六萬人致電求助

連續(xù)加息的重拳之下，成千上萬澳洲房貸持有者正陷入還款困境，擔(dān)心無力償還每月月供。

數(shù)據(jù)顯示，今年年初以來，已有超過6.5萬人致電國家債務(wù)支持熱線（NDH），房貸壓力仍是求助的首要原因。

僅2026年4月一個月，NDH就接到近1.4萬通求助電話，較去年同期激增21%。

從2025年4月到2026年4月，求助電話由11,554通飆升至13,933通。

同期，NDH網(wǎng)站的在線咨詢量也增加641次，達(dá)到2053次對話。

這組嚴(yán)峻數(shù)據(jù)出現(xiàn)的背景是，3月和4月接連兩次加息之后，澳洲聯(lián)邦儲備銀行（RBA）昨日再次實(shí)施第三輪加息，將現(xiàn)金利率目標(biāo)上調(diào)至4.35%。

對于100萬澳元房貸的借款人而言，年初以來的累計加息已使月供增加高達(dá)600澳元。

與此同時，小型企業(yè)債務(wù)支持熱線（Small Business Debt Helpline）也被求助電話淹沒。

2025年4月至2026年4月間，通話量增長36%。

澳洲財務(wù)咨詢協(xié)會（FCA）坦言，這是“很長一段時間以來”最忙碌的年初。

雖然房貸是NDH來電者最頭疼的財務(wù)難題，但信用卡欠款、稅務(wù)局（ATO）欠款、個人貸款、油價及能源賬單，同樣讓許多人寢食難安。

FCA首席執(zhí)行官Domenique Meyrick表示，財務(wù)顧問反映客戶正承受巨大痛苦。

此次加息疊加不斷上漲的生活成本，只會讓情況雪上加霜。

她透露，不少人正被迫做出極其艱難的抉擇——為了支付房貸或房租，甚至放棄必要的醫(yī)療開支。

Meyrick指出，NDH注意到一個令人擔(dān)憂的趨勢：尋求經(jīng)濟(jì)援助的在職澳洲人數(shù)量明顯上升，約28%的來電者擁有全職工作。

她警告稱，隨著全球局勢持續(xù)推高生活成本，情況只會進(jìn)一步惡化。

中東戰(zhàn)爭正在推升燃油價格，并可能波及食品和日用品，讓本已艱難的家庭雪上加霜。

Meyrick也向陷入困境者喊話：相關(guān)援助渠道隨時開放，你并不孤單。

公眾可撥打1800 007 007聯(lián)系國家債務(wù)支持熱線（NDH），獲取獨(dú)立的財務(wù)咨詢。

02

艾博年和財長推動稅收改革！租金恐暴漲20%，年輕人或成最大輸家

James Morrow 指出，人們對澳洲年輕一代的關(guān)注少之又少，而那個口口聲聲說要幫助他們的政府，正準(zhǔn)備親手粉碎他們通往未來繁榮的機(jī)會。

在下周的預(yù)算之夜，澳洲那些備受詬病的“嬰兒潮一代”將為工黨所謂的“代際公平”買單。

聯(lián)邦財長 Jim Chalmers 已經(jīng)明確表態(tài)：退休教師和技工在泳池邊悠閑小酌、而年輕租客蜷縮在發(fā)霉投資房里瑟瑟發(fā)抖的日子，該結(jié)束了。

然而，這番說辭完全是一派胡言。

在資本利得稅和負(fù)扣稅安排上對年長員工和退休人員下手，并不會憑空變出哪怕一套住房；相反，如果這導(dǎo)致人們推遲賣房，反而可能讓供應(yīng)雪上加霜。

先撇開老年人不談。

人們對澳洲年輕一代的關(guān)注實(shí)在太少，而那個自稱要幫助他們的政府，正準(zhǔn)備親手粉碎他們未來繁榮的機(jī)會。

不妨從最顯眼的痛點(diǎn)——住房——說起。

工黨一方面降低房產(chǎn)作為資產(chǎn)類別的吸引力，另一方面又修改房屋所有權(quán)規(guī)則，這實(shí)際上是在告訴那些20、30多歲、希望在未來幾年進(jìn)入房市的人：別指望將來換小房時，這處房產(chǎn)能成為你的“養(yǎng)老金”。

他們采取了“以租養(yǎng)投”的策略，通過投資房產(chǎn)積累財富，目標(biāo)是最終在當(dāng)?shù)刭I房。

即便是正在租房的人，也難逃這一劫。

毫無疑問，工黨想要打造一個“全民租房”的社會，最理想的居住形態(tài)，是住在由工會養(yǎng)老金投資興建的“建房出租”項(xiàng)目里。

SQM Research 的 Louis Christopher 在本報報道的分析中指出，根據(jù)工黨政策的力度不同，對負(fù)扣稅和資本利得稅安排的打擊，可能導(dǎo)致首府城市租金飆升高達(dá)20%。

至于那些說“大家可以把錢投進(jìn)股票或其他資產(chǎn)”的人（這也是“住房是家而非資產(chǎn)”陣營的核心論調(diào)），請?jiān)俸煤孟胂搿?/p>

Cache Investments 的 Caleb Gibbins 指出，如果資本利得稅規(guī)則改變、50%的折扣被砍半，再加上其他稅負(fù)，政府將從任何長期投資的真實(shí)利潤中拿走85%。

看懂了嗎？

你來承擔(dān)風(fēng)險，政府只給你留點(diǎn)殘?jiān)?/p>

連黑社會收“保護(hù)費(fèi)”都比這慷慨。

但對于澳洲年輕人而言，問題遠(yuǎn)不止于此——現(xiàn)任政府對待那些未雨綢繆、不愿依賴國家的儲蓄者的方式，暴露出一個更深層的危機(jī)。

按理說，澳洲本應(yīng)是一個極其富裕的國家。

我們坐擁豐富的自然資源和能源（沒錯，甚至還有鈾?。?，有廣袤的農(nóng)田，與世界沖突頻發(fā)地區(qū)又保持著理想的距離。

然而在工黨治下，由于財長Jim Chalmers和他的老板、澳洲聯(lián)邦總理 Anthony Albanese 所做的一系列決策，我們卻在持續(xù)變窮——一路倒退。

問題不僅僅在于我們1萬億澳元的債務(wù)。在沒有任何還款計劃的情況下，光是利息支出，就足以壓垮那些剛剛步入職場的年輕人。

新冠疫情后，當(dāng)世界各國經(jīng)濟(jì)從全球封鎖的沖擊中強(qiáng)勢反彈時，澳洲卻發(fā)生了一件怪事。

政府持續(xù)向經(jīng)濟(jì)注水，但我們的人均GDP幾乎原地踏步。

其他富裕國家的生活水平節(jié)節(jié)攀升，我們的卻在持續(xù)下滑。

原因顯而易見。

大量低技能移民涌入壓低了工資、加劇了基礎(chǔ)設(shè)施壓力，而各種社會福利項(xiàng)目又把資金從生產(chǎn)性經(jīng)濟(jì)抽走，轉(zhuǎn)移到了所謂的“護(hù)理”經(jīng)濟(jì)。

更不用說“能源轉(zhuǎn)型”帶來的天價成本了——這一昂貴的工程試圖通過重復(fù)建設(shè)來應(yīng)對可再生能源的間歇性問題，把現(xiàn)有電網(wǎng)容量翻倍甚至翻三倍。

難怪許多人覺得，經(jīng)濟(jì)衰退早在多年前就已悄然降臨？

放眼今天，如果澳洲是美國的一個州，我們的排名大概只能排在中游。

但照此下去，我們最終會淪落到英國的地步——按個人購買力衡量，英國如今比密西西比州還要窮。

令人沮喪的是，那些能讓澳洲重振雄風(fēng)的手段——減稅、放寬監(jiān)管、更便宜的能源——似乎超出了Jim Chalmers和Anthony Albanese的理解范圍。他們寧愿看到每個人都依賴政府補(bǔ)助、端著政府的飯碗過活。

這就是澳洲年輕一代面臨的現(xiàn)實(shí)。如果這一切不發(fā)生轉(zhuǎn)變，讓他們陷入貧困的，絕不會是嬰兒潮一代。

這筆賬，將完完全全記在工黨頭上。

03

中國投資者豪擲3888萬拿下澳洲購物中心！Coles和Aldi坐鎮(zhèn)，年收益率達(dá) 5.06%

一名中國海外投資者斥資3888萬澳元，成功收購維州Kilmore一座由Coles和ALDI兩大超市品牌支撐的區(qū)域性購物中心，收益率達(dá)5.06%。

這是該買家首次在澳洲購物中心市場大手筆布局，也折射出市場對超市支持型投資資產(chǎn)的旺盛需求。

該資產(chǎn)位于墨爾本CBD以北約60公里處，收入來源多元。

此次交易由Stonebridge Property Group的Kevin Tong和Justin Dowers負(fù)責(zé)的意向書招售，賣方為私募股權(quán)和風(fēng)險投資集團(tuán)Looop。

交易反映出該物業(yè)滿租后的預(yù)期年凈運(yùn)營收入為196萬澳元。

Justin Dowers表示，雖然此次成交金額低于當(dāng)前市場上典型的鄰里中心交易規(guī)模，但5.06%的最終收益率，有力印證了投資者對便利零售行業(yè)的樂觀情緒。

他指出，由超市支持的鄰里購物中心持續(xù)跑贏大市，憑借穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)、長期租約以及民眾在非隨意性開支上的剛性支出，截至3月季度的交易量同比激增62%。

Kevin Tong透露，這筆交易是代理商與海外買家長期溝通的成果。

他表示，該買家是購物中心市場的“首次入場者”，這一結(jié)果凝結(jié)了長達(dá)六年的互動、教育與關(guān)系建立。

他還指出，此次交易延續(xù)了亞洲資本涌入澳洲零售業(yè)的強(qiáng)勁勢頭。

該項(xiàng)目坐落于一塊1.86公頃的商業(yè)1區(qū)角地，雙面臨街，分別面向繁忙的Northern Highway和Clarke St，毗鄰Kilmore Village。

地塊位于Mitchell Shire高增長走廊內(nèi)，對面空地更具進(jìn)一步的零售開發(fā)潛力。

物業(yè)約69%的總收入來自其雙超市配置，另有McDonald’s、Viva Energy、Amplifon及Bakers Delight等全國性及藍(lán)籌租戶入駐。

該資產(chǎn)總可租面積5264平方米，配備248個產(chǎn)權(quán)車位，由獨(dú)立建筑和墊片式場地組成，布局高效簡潔，房東日常管理需求極低。

長期租約結(jié)構(gòu)進(jìn)一步增強(qiáng)了資產(chǎn)的防御性。

Coles已鎖定10年租約，附帶兩個10年續(xù)約期權(quán)；ALDI則簽下20年租約，并享有額外10年期權(quán)。

Kevin Tong表示，盡管Kilmore地處區(qū)域性市場，但Coles與ALDI兩大承租人的實(shí)力，才是吸引買家的核心所在，這一趨勢與整個超市行業(yè)的走向高度一致。

此次交易出現(xiàn)在海外資本大舉瞄準(zhǔn)澳洲零售業(yè)的背景下。

近期引人矚目的案例包括：Forest Endeavour以3.465億澳元分別收購Paradise Centre與Novotel Surfers Paradise；一筆涉及10家Woolworths超市、總價5億澳元的投資組合交易；以及新州Bendigo的Lansell Square以1.101億澳元售予一名亞洲私人投資者。

Kevin Tong補(bǔ)充道，許多亞洲海外買家受利率上升沖擊較小，有能力進(jìn)行低杠桿甚至全現(xiàn)金交易，這在激烈的招售競爭中形成顯著優(yōu)勢，也持續(xù)推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收益率壓縮。

Looop持有該資產(chǎn)已超過20年。2016年，公司在原有的獨(dú)立Coles中心基礎(chǔ)上引入ALDI，逐步擴(kuò)大規(guī)模、提升收入。

與此同時，規(guī)劃障礙和高昂的建筑成本壓制了新項(xiàng)目開發(fā)，供應(yīng)緊張進(jìn)一步加劇了市場對現(xiàn)有資產(chǎn)的爭奪。

Justin Dowers指出，此類資產(chǎn)越來越難以復(fù)制，建筑成本和規(guī)劃限制正實(shí)質(zhì)性地壓縮新增供應(yīng)。

根據(jù)預(yù)測，到2046年，Mitchell Shire將新增超過17萬名居民。

加上Broadstead Estate的500套新房和Montana Estate的450套新住宅陸續(xù)推出，該資產(chǎn)有望持續(xù)受益于墨爾本北部走廊的人口增長紅利。

04

29歲坐擁$6000萬房產(chǎn)組合，澳男揭殘酷真相：在悉尼買房已是富人專屬

一名擁有6000萬澳元房產(chǎn)組合和兩輛超級跑車的29歲房產(chǎn)投資人聲稱，如今只有“極其富裕的人”才能負(fù)擔(dān)得起澳洲主要城市的房產(chǎn)——而這就是殘酷現(xiàn)實(shí)。

購房代理Jack Henderson在Instagram上坐擁23.7萬粉絲，以一系列爭議性觀點(diǎn)走紅，其中包括他認(rèn)為澳洲正面臨的是“支出成本”危機(jī)，而非“生活成本”危機(jī)。

Henderson在Coogee的一間小公寓——他投資生涯中購入的第一處房產(chǎn)——接受采訪。

他直言，對普通人而言，在悉尼這座港口城市擁有一套房已是遙不可及的夢想。

“如果你的父母出生在悉尼——比如20世紀(jì)40年代的嬰兒潮一代——那時的悉尼與如今完全是兩個世界。”

他建議買家換個思路：“你應(yīng)該問自己：預(yù)算多少？能負(fù)擔(dān)哪里？在預(yù)算范圍內(nèi)最好的地段是哪里？答案很可能不在父母當(dāng)年買房的那片區(qū)域，但這沒關(guān)系。”

Henderson繼續(xù)說道：“你可以在悉尼租房，這沒什么問題。但投資的錢應(yīng)該投到悉尼以外、與你收入相匹配的房產(chǎn)，或者干脆尋找其他投資類別。”

這位以言論極化著稱的房產(chǎn)界人物表示，他只是想給想在悉尼置業(yè)的自住買家打一劑“清醒針”。

“在我看來，悉尼的現(xiàn)實(shí)就是——這里屬于極其富裕的有錢人?！彼a(bǔ)充道。

“隨著人口增長，隨著我們不斷吸引全球人才涌入，這種趨勢只會愈演愈烈?！?/p>

“如果你打算做一份普通工作，完全沒問題，但你得想想其他途徑來積累財富。”

雖然這番話聽起來刺耳，但最新的州際移民數(shù)據(jù)恰恰印證了他的觀點(diǎn)——大批人口正在逃離悉尼。

統(tǒng)計局（ABS）過去四年的數(shù)據(jù)顯示，悉尼每流出三人，遷入補(bǔ)充的還不到兩人。

資本利得稅和負(fù)扣稅要變？他說：無所謂

15歲就輟學(xué)的Henderson還就即將出臺的預(yù)算案發(fā)表了看法，內(nèi)容涉及資本利得稅（CGT）折扣和負(fù)扣稅政策的調(diào)整。

工黨政府準(zhǔn)備廢除標(biāo)準(zhǔn)的50%資本利得稅減免，轉(zhuǎn)而恢復(fù)基于通脹的折扣模式，并適用于所有資產(chǎn)類別。

負(fù)扣稅也面臨調(diào)整，不少人預(yù)計將被直接取消。

但這位房產(chǎn)投資人斷言，不管外界怎么說，這些修改根本動搖不了房地產(chǎn)市場。

“預(yù)期的變化不會影響市場。上世紀(jì)90年代后期之前就是這樣的規(guī)則，當(dāng)時的房地產(chǎn)市場一樣運(yùn)行良好。”Henderson說。

“新政落地后，大家也就‘哦’一聲，然后該干嘛干嘛?！?/p>

他以油價為例說明：“還記得油價漲到3澳元的時候嗎？大家都覺得天要塌了、企業(yè)要倒閉了。但地球照轉(zhuǎn)，沒人真的在意。”

這位出生于西悉尼的企業(yè)家去年4月就曾放話，稱澳洲面臨的不是生活成本危機(jī)，而是“支出成本”危機(jī)。

他近期再度重申這一大膽論調(diào)，認(rèn)為澳洲人之所以花錢過度，是因?yàn)橄M(fèi)太過便利。

“我們現(xiàn)在生活在一個一切觸手可及的世界?！盚enderson說。

“50年前，你得下車才能把錢花出去。比如周五晚上想吃外賣，那時可不能打開Uber Eats，15分鐘就送到家門口?！?/p>

“我認(rèn)為人是喜歡自律的，一旦缺乏自律，就很容易做出不該做的事。”

這位Henderson Advocacy創(chuàng)始人還對“年輕人必須做出犧牲”的說法提出了質(zhì)疑。

“根本沒有什么‘犧牲’，這個詞被濫用了。”Henderson補(bǔ)充道。

“比如你在買房之前就早早生了孩子，因?yàn)楹⒆訉δ銇碚f比買房更重要——那是你的選擇。你選擇了回到單份收入的狀態(tài)，你選擇了在買房前這么做。這沒有對錯，不是嗎？”

Henderson出身草根，15歲被學(xué)校開除后，硬是打拼出一份價值數(shù)百萬澳元的生意。

這位邁凱倫和阿斯頓馬丁的車主，在2015年以72萬澳元買下了人生第一處房產(chǎn)。

他近期人氣暴漲，推出的印有“折舊爸爸”（Depreciation Daddy）和“漲租金”（Raise Rents）口號的帽子褒貶不一、評價兩極。

他高調(diào)自信的形象激怒了不少澳洲人，被批評“與普通民眾嚴(yán)重脫節(jié)”。

但當(dāng)被問及對這些批評的看法時，Henderson的回答頗為冷淡：“也許我根本就不想跟他們有交集?！?/p>

在Henderson拋出這番強(qiáng)硬言論之際，悉尼的房屋中位價已逼近180萬澳元。

受負(fù)擔(dān)能力惡化和消費(fèi)者信心下滑拖累，這一數(shù)字在最近一個季度微跌0.04%。

但這位千萬富翁認(rèn)為，用中位價來衡量負(fù)擔(dān)能力“并不準(zhǔn)確”。

“大家現(xiàn)在動不動就拿中位價說事，以此作為評判依據(jù)?！盚enderson說。

“用同一套數(shù)據(jù)去和50、60年前對比，然后得出‘買不起’的結(jié)論，這并不能真實(shí)反映社會現(xiàn)狀?！?/p>

“房價漲幅當(dāng)然會超過普通人的收入增速，因?yàn)槟切衢T地段本身就不普通?！?/p>

“但如果你用平均收入去對比平均地段，畫面就完全不同了——看起來根本沒那么難以負(fù)擔(dān)?！?/p>

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