出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

房地產(chǎn)行業(yè)早已告別狂飆突進(jìn)的黃金時(shí)代，當(dāng)多數(shù)民營(yíng)房企還在縮衣節(jié)食、不敢越雷池一步，杭州千億房企濱江集團(tuán)卻走出了截然不同的節(jié)奏。掌舵人戚金興，前兩年還帶著企業(yè)“主動(dòng)臥倒、匍匐前進(jìn)”，低調(diào)蟄伏蓄力，如今已然吹響沖鋒前奏，頻頻出手拿地、高端產(chǎn)品密集入市。在行業(yè)深度調(diào)整的迷霧中，這位地產(chǎn)老將，正以獨(dú)有的穩(wěn)健與果敢，帶領(lǐng)濱江集團(tuán)走出一條逆勢(shì)突圍之路，成為民營(yíng)房企里難得的“標(biāo)桿樣本”。

蟄伏之后果斷補(bǔ)倉(cāng)，深耕大本營(yíng)不盲目冒進(jìn)

五一節(jié)前的杭州土拍市場(chǎng)，濱江集團(tuán)無疑是最亮眼的主角。4月最后兩天，戚金興接連出手，先是聯(lián)合興耀底價(jià)拿下拱墅優(yōu)質(zhì)地塊，緊接著又?jǐn)y手綠城，以26億元高溢價(jià)斬獲市北地塊，兩天內(nèi)完成兩次精準(zhǔn)補(bǔ)倉(cāng)。而翻開2026年的拿地賬單，濱江已悄然拿下五宗地塊，其中四宗扎根杭州，牢牢守住自己的核心陣地。

這份進(jìn)取，并非一時(shí)沖動(dòng)，而是戚金興蟄伏兩年后的厚積薄發(fā)。曾幾何時(shí)，面對(duì)行業(yè)下行壓力，他選擇收縮戰(zhàn)線，以“匍匐前進(jìn)”的姿態(tài)穩(wěn)扎穩(wěn)打，不盲目擴(kuò)張、不激進(jìn)拿地，熬過行業(yè)最艱難的時(shí)期。如今行業(yè)逐步筑底，他立刻轉(zhuǎn)變思路，直言要隨時(shí)“做好沖鋒”，但這份沖鋒，始終帶著清醒與克制。

在布局策略上，戚金興早已劃好清晰版圖：60%資源投向杭州，20%深耕浙江，僅剩20%謹(jǐn)慎布局省外。作為濱江的“基本盤”，杭州市場(chǎng)被視作絕對(duì)核心，目前濱江土儲(chǔ)中杭州占比高達(dá)79%，全市土地市占率更是達(dá)到33%，堪稱杭州樓市的“壓艙石”。即便走出浙江，也只瞄準(zhǔn)上海這樣的核心城市，且全程牽手華潤(rùn)、中海等國(guó)企合作開發(fā)，最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)，絕不單打獨(dú)斗。

更難得的是，濱江的擴(kuò)張始終拒絕“規(guī)模執(zhí)念”。2025年濱江以1017億元銷售額，穩(wěn)居民營(yíng)房企榜首，可戚金興卻主動(dòng)將2026年銷售目標(biāo)下調(diào)至800億元。在旁人看來這是“保守”，實(shí)則是行業(yè)下行期的理性抉擇：放緩開發(fā)節(jié)奏、聚焦產(chǎn)品品質(zhì)，即便規(guī)模下調(diào)，依舊能守住全國(guó)前15的位次，穩(wěn)住市場(chǎng)份額，這種“以退為進(jìn)”的智慧，正是當(dāng)下房企最稀缺的能力。

產(chǎn)品打法雙管齊下

杭州改善需求持續(xù)回暖，高端市場(chǎng)迎來窗口期，而打造豪宅，本就是戚金興的拿手好戲。趁著行業(yè)風(fēng)口，濱江拿出壓箱底的“塔尖三子”——望天際、濱杭傳麒府、奧映世紀(jì)，三大千萬級(jí)頂豪項(xiàng)目集中入市，瞬間引爆杭州高端樓市。

4月底亮相的奧映世紀(jì)，一出場(chǎng)便驚艷市場(chǎng)，86套千萬級(jí)房源單日去化超94%，狂攬20億銷售額；而備受期待的望天際，更是濱江傾注全力的“王牌作品”。坐擁錢塘江一線江景，戶型起步296㎡，主力總價(jià)直奔3500萬-7000萬元，當(dāng)初拿地時(shí)便以77409元/㎡的樓面價(jià)，刷新杭州高層地王紀(jì)錄。戚金興更是對(duì)其偏愛有加，懸賞10萬全網(wǎng)征名，定下1.2萬/㎡起的超高裝修標(biāo)準(zhǔn)，立志將其打造成比肩武林壹號(hào)的時(shí)代經(jīng)典，續(xù)寫杭州頂豪傳奇。

一邊是頂豪產(chǎn)品樹品牌、賺利潤(rùn)，另一邊，濱江也沒放下剛需市場(chǎng)，用“豪宅標(biāo)準(zhǔn)”做剛需產(chǎn)品，精準(zhǔn)戳中普通購(gòu)房者痛點(diǎn)。杭州余杭的和萃攬悅園，作為區(qū)域首個(gè)不限價(jià)新盤，定位剛需卻配置拉滿，下沉庭院、高端會(huì)所一應(yīng)俱全，精裝價(jià)比周邊限價(jià)盤還低3000元/㎡，超高性價(jià)比讓項(xiàng)目首開中簽率不足20%，成為剛需盤熱銷范本。

從千萬級(jí)頂豪到高性價(jià)比剛需，濱江雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品策略效果顯著。2025年旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率穩(wěn)定在13.15%，即便行業(yè)利潤(rùn)普遍縮水，依舊守住了盈利底線；潮語江瀾府等改善樓盤二開二罄，800萬以上豪宅持續(xù)走俏，足以見證市場(chǎng)對(duì)濱江產(chǎn)品力的認(rèn)可。就連戚金興家族，也自掏腰包購(gòu)買自家豪宅，用實(shí)際行動(dòng)為品牌信心背書。

財(cái)務(wù)底盤穩(wěn)如磐石

行業(yè)調(diào)整期，房企拼到最后，拼的都是財(cái)務(wù)安全度。濱江敢在逆勢(shì)中拿地補(bǔ)倉(cāng)、發(fā)力高端，核心底氣正是戚金興多年堅(jiān)守的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略，把風(fēng)險(xiǎn)控制做到了極致。

過去一年，戚金興主動(dòng)推進(jìn)“縮表計(jì)劃”，企業(yè)總資產(chǎn)直接縮減500億，降至2082億元；有息負(fù)債降至262億元，融資成本壓低至3%，幾乎達(dá)到國(guó)企水平，2026年更是計(jì)劃進(jìn)一步降至2.9%以內(nèi)。與此同時(shí)，濱江手握1323億元銀行授信，75%的額度尚未使用，充裕的現(xiàn)金流，讓企業(yè)在土拍市場(chǎng)、項(xiàng)目開發(fā)中都游刃有余。

2025年，濱江憑借817.88億元營(yíng)收、21.16億元凈利潤(rùn)，在民營(yíng)房企中脫穎而出，杭州單一市場(chǎng)便貢獻(xiàn)了超700億元營(yíng)收，占比超86%，強(qiáng)大的區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，成為業(yè)績(jī)最堅(jiān)實(shí)的保障。即便2026年一季度凈利潤(rùn)同比下滑17%，也只是行業(yè)短期波動(dòng)，隨著各大頂豪項(xiàng)目集中入市，業(yè)績(jī)回暖早已是板上釘釘。

隱憂難掩優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健穿越周期是核心

當(dāng)然，身處下行的地產(chǎn)行業(yè)，濱江也并非毫無壓力，同樣面臨著行業(yè)共性難題。

剛需項(xiàng)目雖然憑借高性價(jià)比打開市場(chǎng)，但整體市場(chǎng)購(gòu)買力不足、競(jìng)爭(zhēng)激烈，去化壓力始終存在。為此，戚金興親自化身“銷售董事長(zhǎng)”，把銷售部門擺在公司核心位置，全公司資源向銷售傾斜，甚至主動(dòng)讓利客戶，用靈活定價(jià)穩(wěn)住去化節(jié)奏。

同時(shí)，部分外地項(xiàng)目也面臨盈利不及預(yù)期的問題，2025年濱江計(jì)提27.8億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，一定程度上影響了全年利潤(rùn)，金華東陽嘉品家園等非核心城市項(xiàng)目，便是典型案例。這也讓戚金興更加堅(jiān)定，省外布局必須慎之又慎，絕不盲目擴(kuò)張。

但相比于諸多陷入債務(wù)危機(jī)、舉步維艱的房企，濱江的這些挑戰(zhàn)，不過是發(fā)展中的小波折。扎實(shí)的土儲(chǔ)、過硬的產(chǎn)品、健康的財(cái)務(wù)、穩(wěn)固的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，讓濱江擁有了穿越行業(yè)周期的絕對(duì)底氣。

從蟄伏蓄力到伺機(jī)沖鋒，戚金興用自己的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，帶領(lǐng)濱江集團(tuán)在行業(yè)寒冬中走出了一條暖陽之路。不盲目追求規(guī)模、不忽視風(fēng)險(xiǎn)、不放棄產(chǎn)品初心，在浮躁的地產(chǎn)行業(yè)里，這份“樂觀的清醒”尤為珍貴。

如今的濱江，早已做好全方位準(zhǔn)備，只待市場(chǎng)信心回暖、行業(yè)春風(fēng)到來。而戚金興與濱江的故事，也印證著一個(gè)道理：地產(chǎn)行業(yè)沒有永遠(yuǎn)的紅利，只有永遠(yuǎn)的深耕者，守住穩(wěn)健、打磨產(chǎn)品，便能在行業(yè)變局中，始終立于不敗之地。