文：賈老道

今年1月8日，萬(wàn)科前董事長(zhǎng)郁亮宣布到齡辭職。

辭職的第一天，兩輛GL8駛進(jìn)了郁亮在深圳的家，一輛控制了小區(qū)監(jiān)控室，一輛上樓把郁亮帶了下來(lái)。據(jù)說(shuō)：

他一臉平靜。

郁亮出生于1965年，2025年已經(jīng)年滿60周歲，他也在去年就提交了辭職報(bào)告。這個(gè)舉動(dòng)，后來(lái)被認(rèn)為可能是一種試探。

最初，他的報(bào)告沒(méi)人批復(fù)，郁亮也正常打卡上班。2025年底，上面忽然同意了他的辭職請(qǐng)求。

郁亮開始變得緊張。他嘗試過(guò)打聽一些消息，但已經(jīng)沒(méi)人告訴他了。后來(lái)有人路過(guò)他的辦公室聽到：

他在自言自語(yǔ)。

從2025年1月，郁亮和祝九勝一起告別萬(wàn)科一二號(hào)位，到2026年1月郁亮被帶走，國(guó)資用一年時(shí)間，掀開了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的黑箱，也即是博商系代表的萬(wàn)科表外財(cái)務(wù)體系。

這一年的曲折離奇，足夠拍一部最頂級(jí)的商業(yè)電影。

有連夜偷渡出境的核心操盤手；有思念幼子乘坐大飛歸來(lái)，被精準(zhǔn)定位的母親；有參加會(huì)議被帶走的領(lǐng)導(dǎo)……

一年時(shí)間，萬(wàn)科終于數(shù)清楚袍子上的虱子，這組數(shù)據(jù)震驚了所有人：

博商系涉嫌挪用萬(wàn)科資金700億，算上利息，賬面價(jià)值大約高達(dá)1100億。

按目前的市值，這些錢大約可以買下兩個(gè)半萬(wàn)科、一個(gè)半保利發(fā)展，或者三分之二個(gè)貝殼。

一

2024年底，萬(wàn)科北京區(qū)域一位高管被時(shí)任總裁祝九勝叫到深圳，九哥告訴他：

現(xiàn)在要把博商的賬本打開給國(guó)資看了。

2024年是萬(wàn)科危機(jī)開始爆發(fā)的一年，隨著債務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，國(guó)資不得不加大對(duì)萬(wàn)科的支持和介入。在這個(gè)過(guò)程中，影子萬(wàn)科的問(wèn)題再也掩蓋不住。

所謂影子萬(wàn)科，即是萬(wàn)科利用博商系等表外公司，通過(guò)融資等手段獲取資金，參與購(gòu)買資產(chǎn)、參與開發(fā)項(xiàng)目、放貸等謀取暴利的平臺(tái)。

但影子萬(wàn)科用以撬動(dòng)金融機(jī)構(gòu)融資的初始資金來(lái)源，一直成迷。

萬(wàn)科危機(jī)后，祝九勝逐漸失去國(guó)資的信任，領(lǐng)導(dǎo)要看賬本了。

被選定清查博商系賬目的人，就是這位來(lái)自北京區(qū)域的高管。他加入萬(wàn)科才兩三年，和萬(wàn)科各種力量牽連不多，同時(shí)出身平安不動(dòng)產(chǎn)，十分熟悉地產(chǎn)業(yè)各種財(cái)務(wù)操作。

談話結(jié)束后，他被調(diào)往萬(wàn)科深圳總部，擔(dān)任財(cái)顧事業(yè)部負(fù)責(zé)人。

專業(yè)人士的進(jìn)展很快。在大量賬目的幫助下，他帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)只用了半年，就理清了博商系的資金來(lái)源、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

首先是資金來(lái)源，團(tuán)隊(duì)終于確認(rèn)，博商系有約700億資金來(lái)自萬(wàn)科，且沒(méi)有正規(guī)手續(xù)：

涉嫌挪用。

另外和外界猜測(cè)的不一樣，博商挪用的錢，房地產(chǎn)項(xiàng)目投入只占小部分：

很大部分是借出去了。

當(dāng)時(shí)他們還不明白借錢背后的深意。

在中國(guó)，要賬是最痛苦的一項(xiàng)工作，可能沒(méi)有之一。但從去年下半年開始，這支團(tuán)隊(duì)的主要工作就是要賬。

博商有一筆20億的款項(xiàng)，借給了廣東一位知名玉石商人，這位商人在邊境活動(dòng)數(shù)十年，擁有：

利用國(guó)內(nèi)資金，購(gòu)買國(guó)外玉石的能力和渠道。

財(cái)顧團(tuán)隊(duì)找上門時(shí)，這位老板很痛快的承認(rèn)了這些借款，并拿出了全套的正規(guī)手續(xù)。只有一點(diǎn)：

這筆錢有抵押。

玉石商人的抵押品，當(dāng)然是玉石，就鎖在倉(cāng)庫(kù)里。當(dāng)財(cái)顧團(tuán)隊(duì)打開倉(cāng)庫(kù)時(shí)就驚呆了：

一倉(cāng)庫(kù)的原石。

沒(méi)人能保證原石里是翡翠還是石頭，但這堆石頭就是當(dāng)初約定了價(jià)值四十億，雙倍于借款的抵押品，甚至每塊都還帶有編號(hào)。

最終萬(wàn)科只能把石頭拉回深圳。

像這樣艱難的要債，萬(wàn)科經(jīng)歷了很多次，有的抵押物貶值，有的實(shí)在沒(méi)錢，有的直接失聯(lián)。

過(guò)去一年，這支隊(duì)伍為了要回萬(wàn)科的錢東奔西走，陪著天南海北的借款人喝酒。一年下來(lái)，博商的1100億賬目，要回了大概：

3個(gè)億。

二

2024年底，萬(wàn)科的黑箱被打開時(shí)，有關(guān)部門已經(jīng)在找祝九勝和他身邊的人談話了。一位離職數(shù)年的博商系核心人物，也被找到談話。

接觸過(guò)他的朋友評(píng)價(jià)說(shuō)，此人極其聰明和謹(jǐn)慎，曾是浙江某市高考狀元，北大畢業(yè)，但為人話少不善交際，進(jìn)入萬(wàn)科兩三年便被祝九勝選中，從萬(wàn)科離職進(jìn)入博商系。

據(jù)說(shuō)九哥給他的職位很小，實(shí)際卻是整個(gè)博商系的：

財(cái)務(wù)總管。

大概2022年，此人可能預(yù)感事情不對(duì)，選擇離職。誰(shuí)也沒(méi)想到，事情還是找上了他，更沒(méi)人料到，第一次談話后，他就果斷出鏡了。

但2025年上半年，其妻子因思念大陸的幼子，乘大飛悄悄返回大陸，結(jié)果自投羅網(wǎng)。這可能也是萬(wàn)科管理層命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

不久后，這位核心總管從香港被勸回，祝九勝很快官宣接受調(diào)查。

這位博商系的操盤手，終于得到懲罰。

2018年1月開始，祝九勝正式擔(dān)任萬(wàn)科集團(tuán)總裁，并在內(nèi)部一手掌握負(fù)責(zé)各地方項(xiàng)目投資預(yù)算的投資決策會(huì)。

在地產(chǎn)黃金時(shí)代，萬(wàn)科某省會(huì)公司曾上報(bào)過(guò)一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目他們反復(fù)測(cè)算過(guò)，確?？梢再嶅X。

但在集團(tuán)投資會(huì)議上，被祝九勝以預(yù)算不足為由堅(jiān)決否定，但?？偛棉D(zhuǎn)頭又暗示這家城市公司：

既然你們認(rèn)為能賺錢，可以和博商溝通一下。

萬(wàn)科的朋友說(shuō)，后來(lái)這個(gè)項(xiàng)目以博商入股為條件，通過(guò)了集團(tuán)決策會(huì)。

還有個(gè)準(zhǔn)一線城市的項(xiàng)目，一期和合作方聯(lián)合開發(fā)后賺了錢，二期就被博商盯上，趕走了合作方，由博商代替入股。

最具戲劇性的是，項(xiàng)目二期上市時(shí)，房地產(chǎn)寒冬降臨，項(xiàng)目大虧了一筆。

這時(shí)博商重新找上項(xiàng)目，要求返還入股資金：

我們其實(shí)是明股實(shí)債。

三

前段時(shí)間，那位牽頭調(diào)查博商系賬目的財(cái)顧事業(yè)部負(fù)責(zé)人離職了。原因很簡(jiǎn)單，靠喝酒要不回博商的巨額借款：

不能只使用溫和手段了。

萬(wàn)科急需大筆現(xiàn)金。根據(jù)其2025年財(cái)報(bào)，萬(wàn)科有息負(fù)債高達(dá)3584億，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比接近一半。

哪怕只算公開債務(wù)，在4到7月，也有112億集中到期。

老道寫過(guò)，今年1月的一場(chǎng)會(huì)議后，萬(wàn)科的命運(yùn)改變了。這家公司可能不會(huì)再直接公開違約，萬(wàn)科還要繼續(xù)找錢。

這也是整個(gè)房地產(chǎn)舊時(shí)代公司，所面臨的現(xiàn)狀。他們其實(shí)躺平不了。相關(guān)機(jī)構(gòu)、部門向公司或者高管要錢的手段越來(lái)越粗暴了。

很多暴雷公司，隔一段時(shí)間就湊一筆錢還給金融機(jī)構(gòu)，他們向我形容這是：

交保護(hù)費(fèi)。

上個(gè)月，黃其森終于辭去泰禾董事長(zhǎng)職務(wù)，把執(zhí)掌30年的公司交給了手下高管。

博商系借給泰禾120億的事，圈內(nèi)很多人知道，但滿身債務(wù)的黃其森都失聯(lián)過(guò)兩次了，公司千瘡百孔。

去年，財(cái)顧團(tuán)隊(duì)兩次找到黃其森，最后甚至直接帶上了經(jīng)偵：

黃老板才拿出來(lái)1000萬(wàn)。

我問(wèn)知情的朋友，理論上說(shuō)，以后泰禾再有事是不是就不能找黃老板了。

他說(shuō)現(xiàn)實(shí)不太一樣。

就像我們的身體一樣，年輕時(shí)揮霍了多少健康，年老時(shí)必然一起結(jié)算。

上個(gè)月，那個(gè)舊時(shí)代的代表人物，在深圳忽然一審開庭，他曾經(jīng)的輝煌，是用八項(xiàng)罪名換來(lái)的。

許家印受審后，僥幸跑掉的潘石屹想起了當(dāng)年銀河SOHO客戶排長(zhǎng)隊(duì)買房的場(chǎng)面。

潘石屹說(shuō)很多人被卷進(jìn)了一個(gè)看上去永遠(yuǎn)會(huì)漲的鏈條里，在那個(gè)鏈條里，人人都覺(jué)得自己能在鼓聲停之前離場(chǎng)。

但最后真正能離場(chǎng)的，永遠(yuǎn)只是少數(shù)。

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