來看一看樓市回暖證據(jù)

沒想到我這種小賬號也會有人催更。沒更純粹就是因為懶。

每年都有不少聲音說樓市要回暖，房價上升成交活躍。我倒也不是非要說樓市多悲觀，主要是這些證據(jù)，多少都有點站不住腳。所以干脆邀請大家看一看統(tǒng)計學(xué)的魅力。

比較常見的兩個證據(jù)，第一，成交量猛增，第二，成交價格上升。最后勉強(qiáng)加一個第三，斷供人眼中的世界。

第一個證據(jù)，成交量猛增這個問題，經(jīng)常是環(huán)比數(shù)據(jù)。這個數(shù)據(jù)應(yīng)該是同比才合理，就是對比去年同期。比如今年一月的成交量，不能對比去年十二月，而應(yīng)該對比去年一月。因為每年一月都是學(xué)區(qū)房的成交季節(jié)，如果家里有孩子想要在當(dāng)年上學(xué)，那一月差不多應(yīng)該是購房的底線了，所以成交的學(xué)區(qū)房特別多。不過真實的情況是，今年一月和去年一月的成交數(shù)量差不多。這個成交量受到每年入學(xué)兒童數(shù)量的影響，未來可能會略低，但是從人口出生的角度看，學(xué)區(qū)房成交增加沒什么可能了。

分析完一月的學(xué)區(qū)房趨勢，來看看三月。三月的這一波其實是每年的小陽春，這個起源是每年過了春節(jié)，開發(fā)商會做一個三個月的營銷計劃，基本就是從三月一直到五月。隨著營銷的推進(jìn)，廣告大規(guī)模投放，人們想要買房的心也開始蘇醒，二手房也跟著被帶起來一波。這就是所謂的小陽春。只不過現(xiàn)在人們越來越不熱衷買房了，加上開發(fā)商也窮，所以投入也越來越少，所以小陽春就從曾經(jīng)的三個月縮的越來越短。結(jié)果就是大家看到的，三月小陽春，情況好的延續(xù)到四月。

今年三月的成績其實不錯的，成交量和去年同期相比基本翻了一倍。我問了一下石家莊和天津的成交情況，市場特征差不多。當(dāng)然這里的特征必然不能僅僅是成交翻了一倍，而是成交的房子基本都是兩室三室的次新房，十年以內(nèi)房齡，同小區(qū)價格低的最受歡迎，成交的價格基本都是一百二十萬以內(nèi)，并且首付通常是五成起步。所以大家應(yīng)該能看到，這些房子基本不是用來投資出租，而是自住為主。說的更明確一點，這就是市場被壓榨出來的剛需。

當(dāng)然全國的情況不能一概而論，有的地區(qū)確實租售比還可以，投資需求確實存在也是現(xiàn)實情況。不過像石家莊這樣的城市也不在少數(shù)。甚至我會將石家莊作為房地產(chǎn)領(lǐng)域，其他城市的一個未來進(jìn)行對待。因為這是一個產(chǎn)業(yè)快速流失的城市，率先實現(xiàn)了房價的三分之一折扣的城市，隨之而來的人口流出等等問題也是必然。

只不過，剛需就那么多，壓榨了一波又一波之后，剛需必然越來越少，那么未來的房地產(chǎn)市場，只能說會更加蕭條。所以成交量比去年同期翻倍，并不意味著市場回暖，反而有可能成為進(jìn)一步蕭條的一個提前信號。

第二個證據(jù)，成交價格上升。如果關(guān)注一下成交價格上升的時間，就很容易會發(fā)現(xiàn)里面的細(xì)節(jié)問題。價格上升并不在三月，而是在四月初前后。這里單純以石家莊為例，其他地區(qū)可能存在差異。之所以會出現(xiàn)這種上升，其實原因很簡單，因為便宜的房子賣完了，剩下的自然就是貴一點的。人們也不是完全不會購買貴的，他們也會從貴的里面挑好的買，比如找裝修比較好的，或者有家具的。這樣就形成了市場標(biāo)價走高，并且成交價格走高的現(xiàn)象。

平常我們看到一月學(xué)區(qū)房成交價格走高，或者四月成交價格走高，都是統(tǒng)計學(xué)的魔法。市場在統(tǒng)計成交價格的時候，沒有考察到底成交在不同階段的差異，所以表面的價格起伏，自然也就反映不出市場的真實情況。

第三個，也屬于統(tǒng)計學(xué)魔法，但是并不算市場反映。就是斷供群體總是覺得，政府必然會出面救市，因為斷供是一個社會范圍的問題，如果不給他們免除房貸，那必然會帶來全社會的動蕩。這個觀點出現(xiàn)其實本質(zhì)上屬于幸存者偏差了，因為斷供人群會自發(fā)的去尋找同類，所以他們接觸到的同樣斷供的人比例就特別大。比如我們不涉及房貸的人，看到一個小區(qū)一千戶，斷供的連十戶都沒有，但是他們的眼里就是，一個斷供群五百人，四百多都是準(zhǔn)備斷供的，剩下一百是已經(jīng)斷供的。他看到的世界，是一千戶鄰居，加五百個群友，一共一千五百人，涉及斷供的那就有五百一十戶。

所以斷供群體總覺得斷供是一個，很普遍的事情，但實際上可能并不普遍。法拍房在2023年達(dá)到一個高峰，全國差不多八十萬套，比2022年增加了差不多40%。但是隨后的2024年并沒有繼續(xù)增加，反而有輕微降低。但是訴訟是需要時間的，2023年掛牌的法拍房，大概率是2020年前后斷供的，對，就是疫情期間。這個法拍的規(guī)模怎么理解呢，我從網(wǎng)上找了一個數(shù)據(jù)，就是全國商品房總量33億套，對比一下八十萬套是不是有點不夠看。當(dāng)然在最近兩年，以及未來的時間，法拍房會有所減少，因為很多人做了債務(wù)延期，延期通常為二到三年，所以對應(yīng)的，這幾年就沒有斷供了，法拍數(shù)量也會跟著延后。延期結(jié)束后，這一批延期的人還是會斷供會法拍。所以我們看真實數(shù)據(jù)其實也就能看到這里為止。

然后，從另一個側(cè)面考察一下斷供問題。仍然以石家莊為例，河北銀行是當(dāng)?shù)匾粋€規(guī)模比較有限的銀行。我們來考察一下河北銀行壞賬率的問題。2019年壞賬率是1.84%，這一年風(fēng)平浪靜，疫情沒到斷供大部隊也沒到。2020年達(dá)到最高，到了1.98%，隨后的2021年開始一直到2023年逐年下降，2023年的壞賬率是1.31%，2024年和2025年略有回升，兩年都是1.5%，但是比2020年峰值還是差了不少。同樣的趨勢在國有銀行中也能看出來，但是在更小的地方銀行就不是很明顯。選擇河北銀行作為案例，原因其實很簡單。地方銀行從來都是次貸多發(fā)的地方，一般來說，四大銀行批不出來的房貸，這些地方銀行很多時候都會放行。但如果銀行更小，那經(jīng)營水平就會受限，很有可能出現(xiàn)過于依賴當(dāng)?shù)卣叩那闆r，不良貸款率反而不容易看出趨勢。

所以，總體看下來，斷供熱潮出現(xiàn)在疫情期間，并且規(guī)模其實并沒有人們想的那么大。

看完統(tǒng)計學(xué)的魅力，總結(jié)一下未來的市場。仍然不認(rèn)為樓市會回暖，也不認(rèn)為房價會上升。尤其是國家發(fā)展文件里都沒有提房產(chǎn)稅的事。這個事情應(yīng)該怎么理解呢，大概應(yīng)該說，高層對于樓市會持續(xù)走低這個趨勢已經(jīng)有所認(rèn)知，所以把房產(chǎn)稅關(guān)起來不讓他搗亂。