地產(chǎn)行業(yè)的這輪寒冬，已進入第五個年頭。

最近，各家房企都陸續(xù)發(fā)布了去年的財報。裁員、降薪，依然是絕大多數(shù)房企的年度關(guān)鍵詞。

先說裁員。

曾經(jīng)的宇宙房企碧桂園，去年減員了8725人，截至2025年末員工總數(shù)不到1.41萬人。對比2021年巔峰期的超10萬人，眼下留存的人不到十分之一。

是不是都裁員？倒也未必。比如萬科和龍湖，員工人數(shù)都增加了。萬科員工凈增加3791人，龍湖凈增加1915人。

鑒于開發(fā)業(yè)務(wù)的收縮，以及萬科、龍湖去年都進行了區(qū)域整合，這增加的員工指定不是地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，大概率是在物業(yè)及其他板塊。

這點在萬科財報中體現(xiàn)得很清楚：去年地產(chǎn)開發(fā)線裁員2228人，物業(yè)服務(wù)擴招達6304人。

一個減、一個加，行業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷趨勢說明了一切。

除了人員的變動，大嘴梳理財報發(fā)現(xiàn)，頭部房企去年發(fā)的工資總數(shù)對比往年都有了不同程度的下降。

百億級薪酬包如今只剩兩家：萬科全年發(fā)放185.97億元，華潤置地124.71億元，考慮到兩家均將物業(yè)板塊員工納入統(tǒng)計口徑，開支規(guī)模大也可以理解。

碧桂園是薪酬變動中反差最大的一家。全年發(fā)放52億元，較上年少發(fā)19億元，應(yīng)付職工薪酬從39.49億元驟降至7.19億元。

除了裁員最多，還有個關(guān)鍵點就是包括董事會主席楊惠妍、總裁莫斌在內(nèi)——主動將年薪統(tǒng)一降至12萬元，相當于月薪1萬元。

就在行業(yè)普遍收縮薪酬的大背景下，有兩家房企仍然保持著高薪酬水位：中海和綠城。

但同樣是高薪，背后卻天差地別。中海發(fā)高薪，是因為真有錢；綠城發(fā)高薪，是因為真敢花。

來看數(shù)據(jù)。

2025年年報顯示，中海在職員工總數(shù)為3130人，綠城為8734人。兩家規(guī)模差距顯著，綠城的員工數(shù)量是中海的近三倍。

這一年，中海薪酬總額開支為18.75億元，人均年薪約60萬元；綠城薪酬總額為45.45億元，人均年薪約52萬元。

該說不說，這年頭舍得給員工開工資的都是好公司。但扒開財報一對比，卻發(fā)現(xiàn)了一個尷尬的事實：

一個站著賺錢，一個跪著花錢。

中海一直被稱為“利潤王”，即便在行業(yè)下行期，盈利根基依然深厚。2025年，中海實現(xiàn)營收1680.9億元，歸母凈利潤126.9億元。

盡管受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少和毛利率從2023年的20.32%降至15.5%的影響，利潤同比有所下滑，但這個盈利規(guī)模在行業(yè)中依然處于絕對領(lǐng)先地位。

利潤高，人少，人均創(chuàng)收占比就高。對比千億級的營收，賺得多，自然也就發(fā)得起高薪，發(fā)完了還能剩下大把的利潤。

再看綠城。人均52萬，也是相當牛的。但與中海一邊發(fā)高薪一邊賺大錢形成鮮明對比的是，綠城在高薪支出的另一頭，利潤已逼近枯竭。

2025年年報顯示，綠城全年歸母凈利潤僅約7000萬元——確切地說，僅7098.9萬元，較2024年同比暴跌95.55%。

這意味著，公司8734名員工領(lǐng)取的45.45億元薪酬，最終只對應(yīng)約7000萬元的歸母凈利潤。

每向員工發(fā)放100元薪酬，公司的歸母凈利潤只留下約1.5元。

高額的員工薪酬、資產(chǎn)減值、合營聯(lián)營企業(yè)虧損三重因素疊加，共同吞噬了綠城的利潤。

一方面，綠城加速庫存去化，導(dǎo)致收入結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率持續(xù)下滑，全年計提資產(chǎn)減值及公平值變動損失高達49.21億元，分占合營及聯(lián)營企業(yè)的虧損合計達11.34億元。

另一方面，2025年全年，綠城實現(xiàn)年內(nèi)利潤總額22.86億元，但其中非控股股東分走了22.15億元，占比高達96.9%。

這種合作開發(fā)模式下的利潤分配失衡，前不久天鴻地產(chǎn)的公開舉報，恐怕只是冰山一角。