這個五一黃金周樓市很熱（詳情），熱到連10年前建成的小區(qū)，都忍不住“掏出”倉底貨來賣。

不知道住在番禺的小伙伴有無發(fā)現(xiàn)，五一期間各大中介視頻號都在推一個位于番禺廣場板塊、名叫盈創(chuàng)水悅軒的新盤。

2字頭單價、現(xiàn)樓、江景房等字眼，十分吸睛。

查了一下位置，項目北面是新房賣到近4萬元/㎡的路勁美的雋樾府；西南面是吹風3000萬元起綠城黃沙島項目。

享同一片江景，同一生活配套的盈創(chuàng)水悅軒，居然要賣2字頭，還是正兒八經70年產權的住宅，聽起來有點不可思議。

來，我們今天就扒一下它。

陽光家緣網(wǎng)顯示，盈創(chuàng)水悅軒所在地塊出讓年限是2011年，至今已經15年。

小區(qū)第一張預售證在2014年取得，整個小區(qū)一共兩棟樓合計260戶，已經全部完成網(wǎng)簽。

在貝殼找房網(wǎng)也能看到，小區(qū)有8套二手房源掛牌，既有毛坯房也有精裝房，參考均價2.7萬元/㎡。

既然整個小區(qū)都已經網(wǎng)簽，進入二手房階段，為什么還有新房賣？

項目銷售人員表示，項目還處于新房階段時，部分房源網(wǎng)簽到開發(fā)商個人名下，約30來套，是全新未住過的，現(xiàn)在拿出來賣。

換言之，如果你入手這批“新房”，走的是二手房交易流程，開發(fā)商直接過戶給你。

項目開發(fā)商為盈創(chuàng)興業(yè)地產，開發(fā)項目集中在番禺，包括喜盈雅境、彩晴軒、鳴翠苑等。

現(xiàn)在思路就很清晰了，基本是開發(fā)商囤貨-捂盤-市場行情變好-拿出來賣。

那么這30來套房，值得買嗎？

先說說小區(qū)外部情況。

說是在番禺廣場板塊，其實盈創(chuàng)水悅軒存在感蠻低的，因為位置太邊緣化了。

它緊挨著番禺大道南，上市橋二橋后一腳油門到南沙。

所以小區(qū)門前就是馬路，車來車往，且沒有底商，就近生活配套約等于0。

百度地圖顯示，距離小區(qū)最近的地鐵站是3/18/22號線交匯的番禺廣場E口，步行約17分鐘，依賴地鐵出行的小伙伴得靠電雞接駁。

商業(yè)方面，百度地圖顯示步行到基盛萬科、永旺夢樂城耗時分別是13、20分鐘。

至于學校，小區(qū)對口小學是東興小學，創(chuàng)辦于1995年，口碑在當?shù)夭诲e；初中可電腦派位到橋城中學、東風中學、番禺實驗中學等，純看運氣（具體以教育局當年發(fā)布為準）。

綜合來看，與板塊內在售/待售新房如綠城玉海棠、融媒體中心地塊相比，無論是到地鐵站還是商圈，盈創(chuàng)水悅軒到達時間都稍長一點。

在建中的番禺融媒體地塊

再來看看小區(qū)內部。

可能是最近看房的人或中介比較多，小區(qū)出入也比較自由，現(xiàn)場未見保安主動登記來訪者信息。

由于小區(qū)本身體量小，只有兩棟樓，小區(qū)園林活動空間也不大，沒實現(xiàn)人車分流。

開發(fā)商拿出來的30幾套房，戶型分別是建面約68㎡兩房、建面約108㎡四房、建面約117㎡三房、建面約142㎡五房、建面約144㎡四房。

主推的是建面約117到144㎡戶型，均位于20層及以上（共27層），其余兩個小戶型貨量都只有幾套。

除了建面約108㎡四房是飛機戶型，其它都是動靜分離的豎廳布局，所有戶型使用率不足9成。

大家可以根據(jù)需求選擇精裝房或毛坯房，后者便宜約2500元/㎡。

目前開放的樣板間有建面約117㎡三房、建面約144㎡四房。

其中建面約117㎡三房是北向，陽臺正對番禺大道北馬路，即使關上窗也能聽到吵雜的車流聲。

除了北向、陽臺小、使用率低，該戶型沒什么槽點，三個房間都挺大的，最小的房間都有約10㎡，沒有現(xiàn)在新規(guī)產品不實用的大飄窗。

交標電器多是美的品牌，包括美的中央空調、美的廚房三件套、美的浴霸等。

該戶型參考總價約292-295萬元左右，折合單價2.5萬元/㎡（帶裝修價格），可選樓層是21-27層。

建面約144㎡四房南向，直面市橋河道，不僅景觀好，環(huán)境也更安靜點。

該戶型參考總價約415萬元左右，折合單價2.9萬元/㎡（帶裝修價格），可選樓層都是20樓以上。

如果你選擇面積最小的建面約68㎡兩房，總價約150萬元就能上車。

雖然位置和戶型都不占優(yōu)勢，但項目2.2-2.9萬元/㎡的參考均價，還是有競爭力的。

這價格不僅比它本身放盤的二手房要便宜，更比旁邊的二手房東晟明珠花園、東逸華庭、柏麗花園等要便宜。

雖說它是以二手房形式交易，但卻是實打實的全新房，加上價格低，怎么都比旁邊的二手房有優(yōu)勢。

但如果要跟新房比的話，無論價格還是產品力都不在同一維度。

克而瑞好房點評網(wǎng)顯示，綠城玉海棠綜合評分8.9分，市場和口碑更是接近滿分。

還有路勁美的·雋樾府，在多維PK榜中生活配套拿了第一名。

所以，盈創(chuàng)水悅軒比較適合一直在番禺廣場板塊看二手房，但對老破小/老破大下不去手的客戶。

當然，項目也有小區(qū)小、位置偏、北向受番禺大道北噪音干擾等劣勢，就看你怎么取舍了。