經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 田國寶

在上海普陀區(qū)一套建于上世紀(jì)70年代的老房子里，90后林然用重金進(jìn)行了一次大規(guī)模改造。他拆除了原有隔斷，將不足50平方米的兩居室改為開放式一居室，原本昏暗、逼仄的空間變得明亮開闊。

這套老房子購于2017年。起初，林然只是將其視為過渡性資產(chǎn)，計劃有錢之后再置換。但是，新房門檻依然偏高、老房子又難以賣出理想價格，林然放棄了置換計劃。

和林然類似，越來越多的年輕人不再執(zhí)著于一步到位解決住房問題，而是重新審視居住的意義。

改造老房

林然的房子面積不足50平方米。從入戶門進(jìn)入，依次是約2平方米的衛(wèi)生間和4平方米的開放式廚房；沒有傳統(tǒng)客廳，取而代之的是一張可移動的長桌，兼具就餐與辦公功能；陽臺與室內(nèi)打通后被改造成吧臺，形成半開放式書房。

林然介紹，房屋原本有南北兩個臥室，中間客廳僅三四平方米，廚房為封閉式。經(jīng)過空間重構(gòu)，整體采用純白色涂料與瓷磚，空間在視覺上更為通透，與樓外的老舊環(huán)境形成鮮明對比。

該房源買入時單價約為5萬元/平方米，市場高點時一度超過7萬元/平方米。當(dāng)前掛牌價雖維持在5萬元/平方米左右，但實際成交價已降至約4萬元/平方米，且成交并不活躍。

“賣不掉，也換不起?！边@是林然對過去幾年的直觀總結(jié)。

這種“被卡住”的狀態(tài)，是不少年輕業(yè)主的共同處境。一方面，隨著存量時代來臨，新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步向改善型傾斜，面積與總價同步上移；另一方面，二手房市場成交周期延長、價格預(yù)期下調(diào)，原本的置換路徑變得不再順暢。

此時，改造老房子成為一種現(xiàn)實解法。與購買新房相比，老房改造的資金門檻低、投入節(jié)奏更為靈活。林然此次改造共花費18萬元。從家裝角度看，這是一筆不小的投入，但與購房首付及月供相比，這種支出方式更易承受。

老房往往伴隨結(jié)構(gòu)與設(shè)備方面的限制，例如水電系統(tǒng)老化、管線布局不合理、承重墻不可拆改等，這些都影響著設(shè)計方案，并在施工過程中引發(fā)頻繁調(diào)整，進(jìn)而推高預(yù)算。

“一開始以為十萬元可以完成，最終往往需要二十萬元甚至更高?！币晃婚L期從事舊房改造的施工負(fù)責(zé)人表示，老房改造難點不在裝修本身，而在于對不可預(yù)見問題的處理。

對林然這樣的年輕人而言，在收入預(yù)期不穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場走勢仍待觀察的情況下，改造老房，不僅在有限的預(yù)算內(nèi)改善了居住條件，也避免了市場波動帶來的不確定風(fēng)險。

重新定義生活

在北京工作的周嵐，2025年底在與北京一河之隔的河北燕郊，以不到30萬元購入一套一居室。這些年頻繁合租與搬家的經(jīng)歷讓她倍感疲憊。盡管周嵐也曾希望在北京置業(yè)，但現(xiàn)實的收入與積蓄讓她打消了這一念頭。

周嵐的月收入在6000元至8000元，房租預(yù)算在3000元以內(nèi)。在這一預(yù)算下，居住條件的可選擇空間不大。合租缺乏獨處空間；長租公寓雖具備獨立性，但空間狹??；若追求更好的居住環(huán)境與面積，則需承擔(dān)較長通勤時間。

綜合權(quán)衡后，她選擇在燕郊購房。盡管通勤時間延長至約一個半小時，但由于所在公司10點上班，加上購房負(fù)擔(dān)不大，她可以接受。原業(yè)主告訴她，該房源在市場高點時總價超過百萬元。

2026年春節(jié)后，周嵐開始對房屋進(jìn)行改造。她取消傳統(tǒng)客廳，將原本用于會客的空間拆分為閱讀區(qū)、瑜伽區(qū)以及一個臨時會客區(qū)域?！耙荒曛姓嬲谏嘲l(fā)上看電視的時間很少，但工作、閱讀和獨處的時間卻很多?！彼f。

這種“去客廳化”的設(shè)計，正在小戶型改造中逐漸普及，在有限面積內(nèi)，將空間優(yōu)先配置給高頻使用場景。

小戶型空間有限，裝修改造需要優(yōu)先考慮收納問題，定制柜體、隱藏式儲物以及垂直空間的合理運用成為設(shè)計考慮的重點。

更為顯著的變化體現(xiàn)在居住與工作的關(guān)系上。隨著遠(yuǎn)程辦公逐漸常態(tài)化，越來越多的年輕人將傳統(tǒng)客廳改造成兼具辦公與會客的多功能空間，或者犧牲一間臥室，將其改造成書房。

這些變化意味著，人們不再滿足于標(biāo)準(zhǔn)化居室圈定的生活方式，而是根據(jù)生活需要重新定義居住空間。

與自己和解

過去十余年，房地產(chǎn)市場上行，房子成為人們實現(xiàn)財富倍增的重要渠道，從小戶型到大戶型，從遠(yuǎn)郊到核心區(qū)，“增值”是購房決策的重要支點。但在“房住不炒”的背景下，人們開始重新審視房子與生活的關(guān)系。

2016年，為了讓孩子進(jìn)入更優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，從事金融行業(yè)的陳浩花費近千萬元在北京西城購入一套學(xué)區(qū)房。2025年，在孩子升入高中后，他一度計劃置換新房，但反復(fù)測算后最終放棄。

當(dāng)前房價雖未跌破買入成本，但較高點已回落約兩成，若置換新房，在不增加負(fù)債的前提下，只能選擇更外圍區(qū)域。即便完成置換，由于孩子在附近上學(xué)，他仍需在學(xué)校附近租房，反而增加額外支出。

在陳浩看來，與其將租金支付給市場，不如投入住房。老房雖舊，但通過改造，同樣可以獲得較好的居住體驗。

作為一名金融從業(yè)者，他還從資產(chǎn)屬性出發(fā)進(jìn)行判斷。該房源位于核心城區(qū)，有學(xué)區(qū)屬性，具有相對穩(wěn)固的抗風(fēng)險能力；相比之下，新房雖在產(chǎn)品力上更具優(yōu)勢，但區(qū)位較弱、價格偏高，抗跌性未必優(yōu)于核心區(qū)老房。

2025年下半年，陳浩開始深度改造老房。原本的老式兩居室中，臥室占了主要空間。他與設(shè)計師溝通后，將房屋整合為三個功能區(qū)。一是家政區(qū)，包含廚房、餐廳及家務(wù)功能；二是休閑區(qū)，一側(cè)為集中收納系統(tǒng)，另一側(cè)設(shè)置書架、書桌及工作區(qū)，并為孩子設(shè)計了一個半封閉的小臥室；三是居住區(qū)，用于夫妻日常起居，包括床、衣柜及化妝臺等。

陳浩的選擇，反映了當(dāng)下很多人對資產(chǎn)配置的思考。當(dāng)資產(chǎn)價格和收入預(yù)期存在不確定時，將資金投入到裝修，可以改善生活，減少投資風(fēng)險。若將大量資金押注于置換新房，風(fēng)險可能更高。

（應(yīng)受訪者要求，林然、周嵐、陳浩為化名）

（作者 田國寶）

田國寶

爆料請聯(lián)系：13911734255@163.com