來(lái)源：溫哥華港灣

加拿大房地產(chǎn)圈，最近被一場(chǎng)官司徹底震動(dòng)。

一份來(lái)自BC省最高法院的判決，不僅讓列治文約150戶地主陷入巨大不確定性，更首次動(dòng)搖了加拿大沿用了170多年的“絕對(duì)產(chǎn)權(quán)”體系。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：你以為“房產(chǎn)證在手，房子就是你的”，但法院這次卻明確表示——在某些情況下，原住民產(chǎn)權(quán)甚至可能凌駕于私人產(chǎn)權(quán)之上。

而這場(chǎng)風(fēng)波，如今已經(jīng)燒進(jìn)加拿大國(guó)會(huì)。

一場(chǎng)打了11年的官司

2025年8月7日，BC省最高法院就備受關(guān)注的 “Cowichan Tribes v. Canada” 一案作出歷史性裁決，認(rèn)定位于列治文約732英畝土地，屬于 Cowichan 部落擁有原住民產(chǎn)權(quán)的范圍。

Cowichan 部落是加拿大西部最大的原住民族群之一。

為了這場(chǎng)訴訟，他們整整打了11年官司，僅正式庭審就持續(xù)6年，總花費(fèi)接近1億加元。

案件核心問(wèn)題在于，Cowichan 部落是否能夠證明，在1846年英國(guó)正式取得BC主權(quán)之前，他們已經(jīng)長(zhǎng)期、持續(xù)且獨(dú)占地使用這片土地。

最終，法院給出的答案是：可以。

而這一認(rèn)定，直接引發(fā)了加拿大土地法律體系的大震蕩。

原住民產(chǎn)權(quán)“早于且強(qiáng)于”絕對(duì)產(chǎn)權(quán)

在加拿大普通人的理解里，所謂“fee simple（絕對(duì)產(chǎn)權(quán)）”幾乎就是最完整的產(chǎn)權(quán)形式。

買賣自由、世代繼承、永久持有——這也是絕大多數(shù)加拿大住宅產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。

但這次，法院卻首次明確指出：原住民產(chǎn)權(quán)是一種更早存在、且具有優(yōu)先性的權(quán)利。

法官認(rèn)為，聯(lián)邦政府和列治文市后來(lái)授出的土地所有權(quán)，本身已經(jīng)侵犯了 Cowichan 部落的原住民產(chǎn)權(quán)，因此這些產(chǎn)權(quán)“存在缺陷甚至無(wú)效”。

那這意味著什么呢？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是原本被視為“鐵板一塊”的房產(chǎn)證，可能并不是最終法律保障。如果未來(lái) Cowichan 部落在后續(xù)程序中繼續(xù)勝訴，他們將真正獲得對(duì)這片土地的控制權(quán)，并決定土地未來(lái)如何使用。

150戶業(yè)主陷入巨大不確定

目前，法院尚未直接裁定私人業(yè)主必須搬離或失去房產(chǎn)。

可也沒(méi)人知道未來(lái)會(huì)怎樣。

此次受影響的大約有150戶私人業(yè)主，其中45戶位于最核心區(qū)域，另外約100戶位于周邊地帶。

更令人不安的是，列治文市已經(jīng)公開(kāi)提醒業(yè)主，Cowichan 部落的原住民產(chǎn)權(quán)，“可能導(dǎo)致現(xiàn)有房產(chǎn)證失效，或至少變得不安全”。

對(duì)于很多加拿大人來(lái)說(shuō)，這幾乎是難以想象的事，因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)，加拿大土地注冊(cè)制度一直被視為世界上最穩(wěn)定、最安全的體系之一。

涉及地產(chǎn)價(jià)值高達(dá)20億加元

這次爭(zhēng)議涉及的，不只是普通住宅。

相關(guān)土地上還包括：港口碼頭、機(jī)場(chǎng)燃油設(shè)施、工業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)、大量住宅物業(yè)等。

在判決作出前，這些地產(chǎn)總估值高達(dá)13億至20億加元。放在大溫地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，這相當(dāng)于數(shù)千套獨(dú)立屋的總價(jià)值。

更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題也隨之而來(lái)，如果產(chǎn)權(quán)本身出現(xiàn)爭(zhēng)議，銀行是否還愿意放貸？房屋還能不能正常交易？保險(xiǎn)、融資、開(kāi)發(fā)是否都會(huì)受到影響？

目前，沒(méi)有人能給出明確答案。

法院駁回“房產(chǎn)證萬(wàn)能論”

這次判決最具沖擊力的一點(diǎn)，是法院直接否定了《土地所有權(quán)法案》（Land Title Act）能夠完全保護(hù)私人業(yè)主的觀點(diǎn)。

法官認(rèn)為，原住民產(chǎn)權(quán)屬于一種獨(dú)立于普通土地登記體系之外的法律權(quán)利。這也就意味著，即使你拿著合法注冊(cè)的房產(chǎn)證，也不代表這份產(chǎn)權(quán)不會(huì)受到挑戰(zhàn)。

法院還特別引用了BC省《解釋法案》，強(qiáng)調(diào)所有立法都應(yīng)優(yōu)先保護(hù)原住民權(quán)利。

此外法官指出，這項(xiàng)裁決也符合聯(lián)合國(guó)《原住民權(quán)利宣言》（UNDRIP）的精神。

據(jù)悉，BC省早在2019年已經(jīng)將UNDRIP納入省級(jí)法律體系，而UNDRIP強(qiáng)調(diào)的核心之一，就是各國(guó)應(yīng)承認(rèn)并尊重原住民族對(duì)傳統(tǒng)土地的歷史權(quán)利。

判決暫緩18個(gè)月生效

雖然法院將正式生效時(shí)間延后了18個(gè)月，希望 Cowichan 部落、聯(lián)邦政府和列治文市能夠先行協(xié)商解決方案，但市場(chǎng)的焦慮確已經(jīng)開(kāi)始無(wú)限蔓延。

畢竟這是加拿大歷史上第一次出現(xiàn)，法院認(rèn)定原住民產(chǎn)權(quán)可以延伸至私人業(yè)主名下土地。

很多法律人士認(rèn)為，這可能成為未來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)類似案件的重要先例，尤其是在BC省，大量土地從未簽署過(guò)正式條約，未來(lái)可能還會(huì)有更多產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議出現(xiàn)。

保守黨開(kāi)始連續(xù)施壓

隨著案件持續(xù)發(fā)酵，加拿大保守黨已經(jīng)正式將問(wèn)題帶進(jìn)國(guó)會(huì)。2026年5月5日，保守黨議員 Jamie Schmale 向眾議院提交動(dòng)議，要求聯(lián)邦政府：

明確私有產(chǎn)權(quán)優(yōu)先地位

在 Cowichan 案中優(yōu)先保護(hù)業(yè)主權(quán)益

撤銷司法部有關(guān)原住民訴訟的第14條指導(dǎo)原則

未來(lái)與原住民族簽協(xié)議時(shí)，必須明確保障“絕對(duì)產(chǎn)權(quán)”

30天內(nèi)公布保護(hù)業(yè)主的具體方案與時(shí)間表

成立特別委員會(huì)，全國(guó)研究如何保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)

根據(jù)動(dòng)議內(nèi)容，該委員會(huì)將由10名議員組成，并必須在2026年6月19日前舉行至少12次會(huì)議并提交階段報(bào)告。

保守黨領(lǐng)袖博勵(lì)治（Pierre Poilievre） 近期也連續(xù)在國(guó)會(huì)追問(wèn)政府立場(chǎng)，他警告稱如果連“絕對(duì)產(chǎn)權(quán)”都無(wú)法保證，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基將受到?jīng)_擊。

事實(shí)上早在2025年9月，博勵(lì)治與國(guó)會(huì)議員 Chak Au 就曾致信時(shí)任司法部長(zhǎng) Sean Fraser，要求政府優(yōu)先保護(hù)業(yè)主權(quán)益。

2026年4月23日，他又任命保守黨議員 Tako van Popta 牽頭專項(xiàng)工作組，專門研究 Cowichan 案對(duì)普通加拿大人的影響。

而最近一周，博勵(lì)治接連多次在國(guó)會(huì)質(zhì)詢環(huán)節(jié)追問(wèn)政府，要求對(duì)私有產(chǎn)權(quán)明確表態(tài)。