文丨文林

多年以后再回看，2026可能是房地產(chǎn)的又一道分水嶺。

不久前，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（以下簡稱“十五五”）正式發(fā)布，明確提出“有力有序推行現(xiàn)房銷售”。但截至目前仍以試點為主，未全面取代預(yù)售制。也就是說，大部分房企還在觀望。

但每一次風(fēng)起之前，總有人選擇迎風(fēng)去，而不是等風(fēng)來。

在政策鋪開前，有一家企業(yè)已經(jīng)默默把現(xiàn)房銷售從構(gòu)想做成了戰(zhàn)略。它不是被政策推著走，而是自己先邁出了一步。

這家企業(yè)就是美的置業(yè)。

現(xiàn)房和期房，一字之差，背后卻是整個商業(yè)模式的重寫。誰先適應(yīng)這種重寫，誰就可能在下個周期里站到更穩(wěn)的位置。

而美的置業(yè)的選擇，恰好提供了一個可供觀察的窗口。

【商業(yè)模式的重構(gòu)：從“賣承諾”到“賣信任”】

同樣是賣房，期房和現(xiàn)房背后卻是兩套完全不同的商業(yè)邏輯。

期房模式下，企業(yè)拿地后即可銷售回款，資金快速滾動，規(guī)模得以在短時間內(nèi)成倍放大。這套高周轉(zhuǎn)、高杠桿的打法在過去三十年里被反復(fù)驗證，催生了一批巨無霸級別的房企。但它的代價也很明顯：購房者承擔(dān)了從建設(shè)到交付之間的全部不確定性，爛尾、減配、貨不對板，這些風(fēng)險最終都落在了消費者頭上。

現(xiàn)房模式則完全不同。它要求企業(yè)先完成建設(shè)，再面向市場銷售。這意味著，企業(yè)的資金需要先行沉淀，建設(shè)周期無法再通過預(yù)售回款來對沖。過去那種“拿地即開盤、開盤即回款”的節(jié)奏，在這里行不通了。

表面上看，這是銷售節(jié)奏的變化；本質(zhì)上，這是對企業(yè)能力模型的重新定義。

期房時代，核心競爭力是“快”和“杠桿”?，F(xiàn)房時代，核心競爭力變成了“信任”和“產(chǎn)品力”。因為客戶是站在實景面前做決策的，能不能經(jīng)得起看、經(jīng)得起比、經(jīng)得起住，決定了你能不能賣得出去。

這是一道完全不同的考題。

美的置業(yè)之所以能提前布局現(xiàn)房，不是因為它預(yù)判了政策，而是因為它自身的基因恰好與這道考題相契合。具體來看，這種契合體現(xiàn)在以下幾個層面。

第一，嚴謹?shù)漠a(chǎn)品邏輯。

現(xiàn)房銷售與期房最大的不同在于：沒有容錯空間。期房模式下，企業(yè)可以通過滾動開發(fā)、分期推盤來調(diào)整戶配、功能配置甚至客群定位，風(fēng)險被分散在多個節(jié)點中。但現(xiàn)房是整盤規(guī)劃、一次建成，所有決策在動工前就必須精準鎖定。戶型配比、產(chǎn)品功能、客群定位，全部是一錘定音。

這意味著，現(xiàn)房模式對企業(yè)內(nèi)部的體系化協(xié)同能力提出了極高要求。從市場研判到產(chǎn)品定義，從供應(yīng)鏈整合到施工管控，任何一個環(huán)節(jié)的偏差都無法在后期彌補，風(fēng)險完全由企業(yè)自己承擔(dān)。

而作為脫胎于美的控股、少數(shù)具備實業(yè)基因的房企，美的置業(yè)的產(chǎn)品邏輯是從價值鏈條的整體出發(fā)，系統(tǒng)思考、系統(tǒng)規(guī)劃、系統(tǒng)布局，最終像制造精密儀器一樣，交付經(jīng)得起檢驗的產(chǎn)品。這種“一次做對”的邏輯和能力，恰好與現(xiàn)房模式天然契合，讓美的置業(yè)積累多年的制造能力，一下子有了展示的窗口。

第二，穩(wěn)健的財務(wù)底盤。

制造業(yè)的底色讓美的置業(yè)對現(xiàn)金流和負債有著天然的敏感度，在期房狂飆、行業(yè)普遍高杠桿擴張的年代，這或許顯得有些保守，其規(guī)模排名也不在最前列。但恰恰是這種穩(wěn)健，讓它有底氣去做一件當(dāng)時行業(yè)里很少有人愿意嘗試的事情——主動試水現(xiàn)房銷售。

早在這輪政策明確之前，美的置業(yè)就已經(jīng)在少數(shù)項目上啟動了現(xiàn)房模式的探索。而隨著行業(yè)整體走向逐步切換到現(xiàn)房模式、資金周轉(zhuǎn)周期大幅拉長，美的置業(yè)的這種“保守”也將進一步變成優(yōu)勢。

第三，科技化能力。

憑借制造業(yè)基因，美的置業(yè)在房地產(chǎn)+、房地產(chǎn)的垂直產(chǎn)業(yè)鏈上做了多元化培育和發(fā)展。從BIM全流程介入管線綜合，到裝配式快裝工藝，背后都依賴這一科技能力的支撐。這些能力在期房時代是“后臺”，在現(xiàn)房時代則變成了最直接的競爭力。

可見，美的置業(yè)布局現(xiàn)房雖有對行業(yè)走向的前瞻，但更多是一種基于自身基因和發(fā)展優(yōu)勢的主動選擇。

而隨著現(xiàn)房模式的逐步落地，將直接加速整個行業(yè)的重新洗牌和優(yōu)勝劣汰，改寫很多企業(yè)的前途和命運。但從全市場各個參與主體來看，受影響最大的其實還不是開發(fā)商，而是消費者。

【可感知的產(chǎn)品力：從聽故事到看實景】

現(xiàn)房模式對購房者最直接的好處，是風(fēng)險的清零。沒有爛尾的焦慮，沒有減配的失望，不用一邊租房一邊等交付。

但這些顯性的好處只是起點?，F(xiàn)房模式真正的價值在于：它迫使企業(yè)把“品質(zhì)”從營銷話術(shù)變成可檢驗的實景，而購房者終于可以從“聽故事”變成“看實景”。

那么，當(dāng)購房者站在實景面前，他們最在意什么？這里，我們以美的置業(yè)在徐州宣布的現(xiàn)房試點項目“君蘭玥”為例來分析。

首先，看不見的里子是否可靠？

傳統(tǒng)期房，購房者最擔(dān)心的往往是那些看不見的地方，比如地下室會不會滲水？樓板隔不隔音？外墻會不會開裂？這些問題在圖紙上找不到答案，在樣板間里也感受不到。

對此，美的置業(yè)的回應(yīng)是從結(jié)構(gòu)層面重新定義標準。以地下車庫為例，“君蘭玥”項目采用了徐州首個懸浮地庫設(shè)計，不僅抬高車庫地面，讓承臺厚度與強度超國標10%，還將頂板裂縫寬度嚴控在0.2mm以內(nèi)（行業(yè)普遍為0.3mm）。這些數(shù)字背后的邏輯很簡單：把安全冗余做到超標，客戶才真的放心。

其次，日常使用的“高頻觸點”是否順手？

購房者每天真正打交道的地方，往往不是客廳的吊頂或背景墻，而是門廳、歸家動線、停車、扔垃圾、取快遞這些瑣碎場景。期房時代，這些場景往往因為過于細節(jié)和“不夠高大上”而被忽視。

但美的置業(yè)在這些場景上做了不少功課。比如社區(qū)入口實現(xiàn)人車分流，酒店式無雨落客、風(fēng)雨連廊連通每家每戶，車庫配置自助洗車區(qū)、便民儲物柜和共享推車。這些細節(jié)看似微小，但恰恰是居住體驗中最高頻的觸點。它們的價值不在于“豪華”，而在于“周到”，為的是解決住戶每天都會遇到的問題，而不是偶爾展示的排面。

此外，全家人的生活方式是否被容納？

一個好的社區(qū)，應(yīng)該讓每個家庭成員都能找到自己的空間。期房時代，會所往往是銷售期的宣傳“道具”，交付后要么閑置，要么高額收費。

而“君蘭玥”試點項目中配置了室內(nèi)專業(yè)籃球場（對標國際FIBA標準）、共享廚房、社區(qū)食堂、無人超市、愛心理發(fā)、寵物寄養(yǎng)、四點半課堂、健康驛站等功能空間。這些空間在現(xiàn)房模式下已經(jīng)實景呈現(xiàn)，運營方案、收費標準、社群活動計劃都提前確定。

這意味著，美的置業(yè)希望通過低運營成本、覆蓋全齡段，讓空間不是“看起來有檔次”，而是“真正有人用”?？蛻糍I的不只是一套房子，而是一個已經(jīng)可以體驗的社區(qū)生活。

但以上還不是最關(guān)鍵的。真正值得關(guān)注的，是美的置業(yè)打造這些產(chǎn)品能力的方法論。

過去，在房地產(chǎn)行業(yè)中，往往很少涉及到系統(tǒng)化的制造業(yè)體系架構(gòu)。很多房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上更像是“資源整合商”，拿地、找總包、采購供應(yīng)商，最后形成產(chǎn)品提供給客戶。這種“拼裝式”的開發(fā)邏輯，讓產(chǎn)品的許多價值點和關(guān)鍵點沒有辦法完全體現(xiàn)，產(chǎn)品的品質(zhì)高度也依賴供應(yīng)商的水平和施工隊的責(zé)任心，企業(yè)自身缺乏對產(chǎn)品底層技術(shù)的掌控力。

而美的置業(yè)的做法完全不同。它先把房子拆解成一個個獨立的功能模塊，如五恒系統(tǒng)、靜音系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)、門窗系統(tǒng)、水處理系統(tǒng)，然后拉著供應(yīng)商針對每個模塊進行研發(fā)，而不是簡單采購現(xiàn)成產(chǎn)品。雙方一起做技術(shù)適配、一起測試、一起迭代，直到每一個功能模塊都經(jīng)過單品化研發(fā)、系統(tǒng)化整合、空間化適配，最終形成一個“好住的、科技的、精工的”整體解決方案。

更關(guān)鍵的是，這套體系是動態(tài)進化的。每完成一個項目，美的置業(yè)都會復(fù)盤哪些模塊可以優(yōu)化、哪些新材料可以引入、哪些技術(shù)可以升級。這讓產(chǎn)品力不再是某一個項目的偶然閃光，而是可復(fù)制、可進化的體系能力。

不難看出，從室內(nèi)到室外，從產(chǎn)品到服務(wù)，從細節(jié)到整體，美的置業(yè)正試圖通過現(xiàn)房試點項目，讓品質(zhì)不再是圖紙上的承諾，而是可以被觸摸、被檢驗、被體驗的實景。這不僅拉高了產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗，也為行業(yè)找到了一條從“堆料”到“系統(tǒng)”、從“集采”到“共研”的突圍路線。

而據(jù)了解，徐州現(xiàn)房項目是美的置業(yè)現(xiàn)房戰(zhàn)略的首個試點，接下來佛山鷺湖及多個新項目都將逐步推行這一模式，讓現(xiàn)房戰(zhàn)略可復(fù)制的體系能力持續(xù)演進。

【輕資產(chǎn)的新空間：從開發(fā)商到解決方案商】

未來幾年，房地產(chǎn)市場大概率會進入K型時代，即低配房子和高配房子的走勢明顯分化，前者可能繼續(xù)承壓，后者則有望走出獨立行情。

這并非主觀臆測。政策面上，“十五五”規(guī)劃反復(fù)強調(diào)“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”“優(yōu)供給”，意味著行業(yè)已經(jīng)從“數(shù)量型增長”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量型增長”；市場面上，執(zhí)行了近二十年的“7090政策”讓改善型住宅供給長期短缺，而需求端的大戶型偏好正在持續(xù)升溫。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計的30家經(jīng)營活躍房地產(chǎn)企業(yè)的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比已超40%，連同140-200平米改善類產(chǎn)品在內(nèi)，合計銷售額占比接近七成。

也就是說，普漲的時代結(jié)束了，但好房子的時代才剛剛開始。

那么，什么樣的企業(yè)能抓住這個機會？

美的置業(yè)給出的答案不是繼續(xù)做傳統(tǒng)開發(fā)商，而是換一種身份參與這個市場。

2024年，公司剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營，同時把戰(zhàn)略定位聚焦于房地產(chǎn)全價值鏈高附加值領(lǐng)域，目前已經(jīng)形成物管、開發(fā)服務(wù)、資產(chǎn)運營、房地產(chǎn)科技等各項業(yè)務(wù)均衡布局、相互協(xié)同的發(fā)展架構(gòu)。這個選擇的本質(zhì)，是從“自己拿地蓋房賣房”，轉(zhuǎn)向“輸出精工標準、產(chǎn)品體系和服務(wù)能力”。

這不禁讓人聯(lián)想到汽車行業(yè)正在發(fā)生的變化。

現(xiàn)如今，車企的盈利模式早已不限于賣車。比如特斯拉的FSD（全自動駕駛）軟件收入、OTA升級服務(wù)、充電網(wǎng)絡(luò)、保險業(yè)務(wù)等，正在成為越來越重要的利潤來源；理想汽車將產(chǎn)品定位從一輛車升級為一個“移動的家”，從座椅舒適度到智能座艙體驗，每一個細節(jié)都在回應(yīng)家庭用戶的真實需求；蔚來則通過用戶社區(qū)、換電服務(wù)、電池租賃，構(gòu)建了遠超傳統(tǒng)4S店的服務(wù)粘性。

這些車企的共同特征是：硬件是入口，軟件和服務(wù)才是持續(xù)產(chǎn)生價值的核心。而美的置業(yè)的轉(zhuǎn)型邏輯亦是如此。

它的“硬件”是精工產(chǎn)品體系，從懸浮地庫到系統(tǒng)窗，從浮筑樓板到全屋水處理，這些看得見摸得著的配置，是吸引客戶進入的入口。而線上售樓處沉淀的用戶數(shù)據(jù)、睿住家科技輸出的智能家居與裝配式內(nèi)裝方案、超級管家的全生命周期服務(wù)、社群與會所運營帶來的長期粘性等，則是能帶來持續(xù)價值的“軟件和服務(wù)”。

更重要的是，美的置業(yè)正在將“開發(fā)-建造-產(chǎn)品-服務(wù)”這一整套能力，打造成可對外輸出的標準體系。這套體系不僅服務(wù)于股東旗下的項目，還可以向第三方房企輸出，提供從產(chǎn)品標準、建造管控到服務(wù)運營的全鏈條賦能。

這區(qū)別于傳統(tǒng)代建企業(yè)。多數(shù)代建輸出的是管理能力和品牌授權(quán)，而美的置業(yè)輸出的是從精準的戶配決策、零容錯的設(shè)計施工，到可復(fù)制的精工標準、可運營的服務(wù)體系的系統(tǒng)化能力。換句話說，它不是“幫別人蓋房子”，而是“幫別人建立一套經(jīng)得起現(xiàn)房檢驗的產(chǎn)品體系”。

這種輕資產(chǎn)+高附加值的打法，讓其經(jīng)營規(guī)模和利潤空間不再受制于土地儲備和資金沉淀。當(dāng)行業(yè)進入“好房子”的競爭周期，這種模式比傳統(tǒng)開發(fā)商擁有更大的想象空間。

總之，深度調(diào)整的第五個年頭，房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)一些明顯的變化，不僅房子在進階，房企也在進階，這些變化已經(jīng)逐漸凝聚成一股新的向上生長的力量。

沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春。

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