作為寧波核心主城區(qū)，鄞州區(qū)長(zhǎng)期是全市房?jī)r(jià)高地，配套成熟、人口密集，但2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入深度調(diào)整周期，板塊分化進(jìn)一步加劇。

并非鄞州全域房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，部分遠(yuǎn)郊新城、配套滯后板塊、剛需集中的外圍片區(qū)，受供需過(guò)剩、人口導(dǎo)入不及預(yù)期、學(xué)區(qū)紅利消退、改善客群外溢等因素影響，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下滑、成交量低迷、二手房議價(jià)空間擴(kuò)大的現(xiàn)象，部分區(qū)域跌幅遠(yuǎn)超鄞州核心地段，成為本輪樓市調(diào)整中承壓最重的片區(qū)。

首當(dāng)其沖的是姜山板塊外圍片區(qū)。姜山是鄞州南部剛需重鎮(zhèn)，早年依托近鄞州核心、地鐵規(guī)劃利好，大量剛需樓盤(pán)集中開(kāi)發(fā)，新房、二手房庫(kù)存持續(xù)走高。

2026年隨著寧波整體剛需購(gòu)房需求收縮，年輕人口外流、落戶門(mén)檻放寬后置業(yè)選擇變多，姜山核心以外的偏遠(yuǎn)組團(tuán)優(yōu)勢(shì)快速消失。該區(qū)域商業(yè)、教育、醫(yī)療配套落地速度不及預(yù)期，優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源集中在姜山老鎮(zhèn)，外圍板塊缺乏學(xué)區(qū)加持，且通勤至東部新城、鄞州中心區(qū)耗時(shí)較長(zhǎng)。

大量早期投資客拋售房源，二手房掛牌量激增，新房去化困難，部分小區(qū)成交價(jià)較2024年高點(diǎn)下跌20%以上，成為鄞州房?jī)r(jià)下滑最突出的區(qū)域。

其次是云龍、橫溪一帶的近郊板塊。云龍緊鄰下應(yīng)，但開(kāi)發(fā)節(jié)奏慢、產(chǎn)業(yè)薄弱，以住宅用地為主，缺乏高端產(chǎn)業(yè)、商業(yè)綜合體支撐，就業(yè)崗位不足，大多依賴通勤主城區(qū)。

2026年改善型購(gòu)房者更看重環(huán)境與通勤效率，剛需更傾向選擇配套成熟的核心區(qū)，云龍板塊交通短板凸顯，大型配套缺失，學(xué)區(qū)資源普通，溢價(jià)能力持續(xù)下降。

橫溪作為鄞州南部山區(qū)近郊，主打低密改善，但人口基數(shù)小，接盤(pán)人群有限，文旅概念炒作熱度褪去后，新房去化艱難，二手房流通性極差，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯跳水，成為鄞州房?jī)r(jià)洼地。

再者，下應(yīng)外圍、首南邊緣非核心片區(qū)同樣承壓明顯。首南核心區(qū)依靠鄞州萬(wàn)達(dá)、南部商務(wù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但邊緣地帶遠(yuǎn)離商業(yè)中心，學(xué)區(qū)資源一般，早年因規(guī)劃利好透支房?jī)r(jià)。

2026年隨著新房集中交付，二手房供應(yīng)爆發(fā)，板塊同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏稀缺資源加持。下應(yīng)外圍板塊地鐵輻射弱，城市界面一般，以剛需高層為主，戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，在市場(chǎng)下行周期，剛需房源最先降價(jià)，議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，成交價(jià)不斷下探。

整體來(lái)看，2026年鄞州區(qū)房?jī)r(jià)下滑區(qū)域集中在南部近郊、遠(yuǎn)郊剛需板塊，核心邏輯是規(guī)劃兌現(xiàn)慢、配套不足、產(chǎn)業(yè)薄弱、庫(kù)存過(guò)高、接盤(pán)人口不足。

而東部新城、鐘公廟、萬(wàn)達(dá)核心等板塊，因資源稀缺、改善需求穩(wěn)定，房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)。

未來(lái)鄞州樓市會(huì)進(jìn)一步兩極分化，外圍遠(yuǎn)郊若無(wú)重大規(guī)劃落地，房?jī)r(jià)大概率持續(xù)承壓，剛需購(gòu)房可擇機(jī)撿漏，投資則需謹(jǐn)慎避開(kāi)配套薄弱的遠(yuǎn)郊片區(qū)。