惠州土地市場已開始奔向魔幻現(xiàn)實(shí)主義。

不少開發(fā)商紛紛向深惠君表示，上半年惠州土拍樓面價(jià)已脫離市場邏輯，惠州樓面價(jià)越來越瘋狂了，越來越超出想象空間。

的確如此。

3月博羅石灣一商住地拍出惠州史上最高樓面價(jià)，以8572元/㎡登榜惠州樓面價(jià)TOP 1，轟動(dòng)全城。

誰能想到縣城竟能把主城區(qū)撂倒，霸榜地王呢！

這還沒完。緊接著仲愷不甘落后，甩出7084元/㎡樓面價(jià)，開創(chuàng)仲愷新紀(jì)錄；隨后北站新城也加入“樓面價(jià)battle大戰(zhàn)”，以7411元/平米刷新片區(qū)新高！

五一剛過，同是臨莞片區(qū)博羅園洲樓面價(jià)沖至6292元/㎡，再次刷新園洲樓面價(jià)記錄。

不得不說，惠州各大片區(qū)互相battle，狂飆地價(jià)，場面十分壯觀。

與此同時(shí)，不少市民也經(jīng)歷了如過山車般刺激的心情，先是為自家土地價(jià)值暴漲以及快速發(fā)展感到興奮，隨后便是驚訝于樓面價(jià)的“變態(tài)”，緊接著開始焦慮未來高房價(jià)的趨勢。

那么，問題來了。惠州樓面價(jià)為何如此魔幻，背后隱藏著怎樣的邏輯？未來幾年，房價(jià)真的會(huì)暴漲嗎？

存量時(shí)代下 優(yōu)質(zhì)地塊日漸稀缺

土地，作為一座城市發(fā)展的基礎(chǔ)要素之一，以及作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的重要載體，歷來是城市化發(fā)展的取勝關(guān)鍵。

幾乎每個(gè)超大城市都面臨著土地“天花板”。如北京為控制土地使用，提出到2020年末全市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?720平方公里以內(nèi)，到2035年則控制在3670平方公里。

圖源：攝圖網(wǎng)

而深圳市早在2015年全市建設(shè)用地面積就已達(dá)到975.5平方公里，距離2020年控制目標(biāo)1004平方公里，僅差20多平方公里。

盡管惠州陸地面積約1.13萬平方公里，但是目前來看，“搶手區(qū)域”依舊是惠城區(qū)、臨莞、臨深片區(qū)。

根據(jù)惠州市自然資源局發(fā)布，2020年市區(qū)（惠城、惠陽、仲愷、大亞灣）城鎮(zhèn)住宅供應(yīng)計(jì)劃為2.2518平方公里；博羅臨莞區(qū)域石灣、園洲2020年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃僅為0.156691平方公里；

匯總之后，以上區(qū)域，2020年總存量住宅面積僅為2.408491平方公里！

圖源：惠州市自然資源局

這數(shù)據(jù)著實(shí)令人震驚，在地大物博的惠州，住宅供應(yīng)面積竟是如此稀缺？更別提核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地段了。

以博羅園洲樓面價(jià)6262元/㎡地塊為例。5月8日當(dāng)天，共有博羅園洲、惠東、大亞灣三地塊一同開拍，卻呈現(xiàn)出“兩極分化”現(xiàn)象：一邊是各大房企爭先出價(jià)瘋狂搶地，另一邊則是無人問津，最終流拍結(jié)束。

圖源：攝圖網(wǎng)

無數(shù)相似卻又不同的“搶地”案例都在說明，在土地存量有限的時(shí)代下，優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性更為顯著。

而這，正是能夠?qū)⒒葜輼敲鎯r(jià)推向“魔幻”的一大推助力。

僧多粥少 房企搶地競爭白熱化

除此之外，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，房企卻數(shù)不勝數(shù)，顯然，僧多粥少的局面勢必讓土拍市場陷入更為嚴(yán)峻的態(tài)勢。

土地儲(chǔ)備作為房企生命線，以及持續(xù)開拓市場的關(guān)鍵一環(huán)，不斷補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)對房企可持續(xù)發(fā)展的重要性不言而喻。

據(jù)惠州中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) ，2021年第一季度惠州全市經(jīng)營性用地掛牌共32宗，掛牌面積為76.44萬㎡，環(huán)比下降57.87%，較2019年上漲22.28%。

圖源：中原

與此同時(shí)，據(jù)惠民之家數(shù)據(jù)，截至目前，全國百強(qiáng)房企名單中，已有58家布局惠州，如碧桂園、萬科、保利。特別是碧桂園，目前落子超50個(gè)，已經(jīng)入市項(xiàng)目就有42個(gè)。

圖源：惠民之家

而博羅園洲高達(dá)6k+樓面價(jià)的地塊，正是被保利奪下。為何要瘋狂儲(chǔ)備土地？

一是，作為房企，擁有足夠多的土地儲(chǔ)備才是企業(yè)的生存發(fā)展之道；而擁有足夠多的核心地段地塊，才能突破城市發(fā)展，創(chuàng)造更大的品牌影響力。

另一個(gè)是，在一定程度上，土地儲(chǔ)備決定了房企的融資能力。在房企的“世界”里，資產(chǎn)規(guī)模決定了企業(yè)的發(fā)展高度和寬度。

倘若一家房企在優(yōu)質(zhì)區(qū)域、地段擁有足夠多的土地儲(chǔ)備，其融資能力遠(yuǎn)比在普通地段拿地的房企更顯優(yōu)勢。

這也再次說明了，為啥很多房企不惜成本代價(jià)也要擴(kuò)大土地儲(chǔ)備量。

圖源：攝圖網(wǎng)

正如合能不惜成本以超12億元斬獲北站新城兩宗地塊。其中一宗地塊樓面價(jià)甚至高達(dá)7411元/㎡，折算下來，不少人預(yù)估未來北站新城房價(jià)將要突破1.5w/㎡。

憑借惠州北站即將通車?yán)茫淦瑓^(qū)房價(jià)飆升并非不可能。但是，深惠君疑惑，博羅石灣8542元/㎡的樓面價(jià)，難道房價(jià)真能飆升至1.8w/㎡？！個(gè)中原因，關(guān)于“稅票”和成本的故事，懂的人自然懂。

其次，很多開發(fā)商抱著“抬價(jià)”心態(tài)，一同加入競價(jià)行列，從而將樓面價(jià)再次抬高，以此可以拉高區(qū)域的樓面價(jià)，為自家項(xiàng)目的后續(xù)備案價(jià)做準(zhǔn)備。

如此看來，博羅石灣新地王純屬個(gè)例，長遠(yuǎn)來看，區(qū)域房價(jià)一定會(huì)持續(xù)走高；但未來幾年，在全國樓市管控不斷升級的情況下，房價(jià)恐怕難以大幅度飆升。

地價(jià)飛漲 是惠州躍升前兆

其實(shí)，惠州地價(jià)飛漲，是惠州城市能級躍升的前兆。只有一座城市的未來被看好時(shí)，它的土地價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值才會(huì)出現(xiàn)快速上漲通道。

在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃不斷推進(jìn)下，惠州的區(qū)位優(yōu)勢已開始散發(fā)光芒，產(chǎn)業(yè)不斷集聚、眾多項(xiàng)目已開始動(dòng)工建設(shè)、交通規(guī)劃利好不斷賦能城市發(fā)展。

惠州，正如一個(gè)躊躇滿志的青年，擁有無限發(fā)展可能。相比廣州、深圳、東莞等老大哥，數(shù)十年的快速發(fā)展，其土地資源少之甚少，房企也無法在莞深廣等城市繼續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。

圖源：攝圖網(wǎng)

惠州，無疑是最佳選擇。先來回顧下惠州近年來的發(fā)展軌跡：

2016年，粵港澳大灣區(qū)被提出；

2019年，粵港澳大灣區(qū)正式推行；

2021年，深圳官宣惠州全域納入深圳都市圈；

2021年，北站新城即將建成通車；

2021年，惠州官宣支持深圳地鐵延伸

除此之外，惠城南站、廣汕高鐵、惠州1號公路、惠州地鐵1號線等交通規(guī)劃密集落地，進(jìn)一步推動(dòng)惠州的區(qū)域價(jià)值持續(xù)爆發(fā)，同時(shí)也吸引了大批莞深廣房企爭先恐后進(jìn)軍惠州市場，享受爆發(fā)前的紅利。

圖源：攝圖網(wǎng)

如保利、融創(chuàng)、時(shí)代等品牌開發(fā)商，已逐漸布局惠州，落子保利天匯、時(shí)代風(fēng)華等等項(xiàng)目。

不難想象，未來的惠州必定是一片光明。區(qū)域價(jià)值、土地價(jià)值連帶著房價(jià)也勢必朝著更高的方向前進(jìn)。

而如今看似“魔幻”的土拍市場，很可能是惠州爆發(fā)前夕的先兆。盡管未來幾年，受全國大環(huán)境影響，惠州房價(jià)并不會(huì)大肆飛漲；但是，當(dāng)你站在城市之上，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，鵝城騰飛之時(shí)，便是城市資產(chǎn)價(jià)值躍升之際。

而深惠君更希望，這座城市的土地、資產(chǎn)價(jià)格，和市民的財(cái)富同步增長，才能讓這座城市真正受益。

參考資料：雪球、中指研究院、惠州市自然資源局

作者：深惠君 梁桂英