3月24日，有著行業(yè)“優(yōu)等生”之稱的旭輝控股發(fā)布2021年業(yè)績(jī)公告。

截至2021年12月31日止12個(gè)月，旭輝控股合同銷售額增加7.1%至2473億元，物業(yè)銷售現(xiàn)金回款率超過95%，達(dá)到2403億元，同比增長(zhǎng)20%。

截至2021年12月末，旭輝控股收入上升50.2%至人民幣1078億元；年內(nèi)利潤(rùn)增長(zhǎng)3.6%至人民幣123億元；總資產(chǎn)增加14.1%至人民幣4,327億元。

負(fù)債方面，旭輝成功兌現(xiàn)去年中期承諾，穩(wěn)步進(jìn)入“綠檔”陣營(yíng)。期內(nèi)，旭輝旭輝剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍。旭輝控股董事局主席林中在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“未來要持續(xù)降低負(fù)債水平和融資成本，8到10年，旭輝要將凈負(fù)債率降到30%以內(nèi)?！?/p>

歸母凈利潤(rùn)7年來首降

不過，地產(chǎn)與星空注意到，旭輝雖然在2021年收入大增，但歸母凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)近7年來首降。

公司財(cái)報(bào)顯示，2021年歸母凈利潤(rùn)約為76.13億元，同比下降5.2%，2016年-2020年的歸母凈利潤(rùn)分別為18.61億元、20.96億元、28.08億元、48.28億元54.09億元、64.43億元、80.32億元。

但讓人不得不疑惑的是，旭輝在2021年總利潤(rùn)是增長(zhǎng)的，為何歸母凈利潤(rùn)會(huì)下滑？究其原因，公司股東的利潤(rùn)都被少數(shù)股東分走了。2016年-2021年，公司少數(shù)股東損益從3.57億元迅速擴(kuò)大至45.95億元。

不止歸母凈利潤(rùn)，2021年旭輝毛利約為207.97億元，同比增加33.2%，毛利率為19.3%，連續(xù)3年下滑，核心凈利潤(rùn)率則由上一年的11.2％大降至6.8％。從財(cái)報(bào)上不難發(fā)現(xiàn)，公司收入的增長(zhǎng)同樣抵不過銷售成本的增長(zhǎng)，2021年，旭輝銷售成本約為870.37億元，同比增長(zhǎng)54.9%，增速創(chuàng)下近11年來新高。

圖片來源：雪球

此外，在銷售方面，旭輝并沒有完成此前設(shè)置的2650億元目標(biāo)。年內(nèi)，集團(tuán)合同銷售建筑面積約為1448.69萬平方米，同比下降5.8%，合同銷售均價(jià)約為17067元/平方米，同比增長(zhǎng)13.78%。地產(chǎn)與星空注意到，這是旭輝近年來首次出現(xiàn)銷售總額、銷售均價(jià)雙雙上漲，銷售面積下降的情況。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似銷售面積下滑和外部大環(huán)境是有關(guān)系的，至少說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫對(duì)房企是有沖擊的。而銷售均價(jià)的上漲和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。根據(jù)旭輝2021年年報(bào)，集團(tuán)重倉一二線城市，一線及二線城市合同銷售金額在總銷售額的占比進(jìn)一步從2020年的72.7%上升至87.2%，三線城市的占比則由2020年27.3%下滑至12.8%。

但從旭輝披露的2022年1-2月銷售額來看，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約167.4億元，合同銷售面積112.63萬平米，合同銷售均價(jià)15900元/平方米。而2020年1至2月，上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為307億元、190.92平方米和16100元/平方米，2022年前兩月同比分別下降45.5％、41％和1.25％。在疫情嚴(yán)重影響的當(dāng)下，很難確定公司未來銷售如何。

起底表外負(fù)債

然而最讓人關(guān)心的莫過于旭輝的表外負(fù)債。

3月14日，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告稱，旭輝控股有600-900億的表外負(fù)債，公司信用風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)受其合作的民營(yíng)開發(fā)商影響，并將旭輝控股股票評(píng)級(jí)由“買入”調(diào)整至“中性”。

瑞銀認(rèn)為，與旭輝合作的民企中，有5%已經(jīng)違約或是正在面臨高違約的風(fēng)險(xiǎn)，想要“排雷”，旭輝需要收購這5%的合作伙伴股份，但付出的代價(jià)是100億；如果要把“排雷區(qū)”擴(kuò)大，旭輝要付出的現(xiàn)金代價(jià)是570億，相當(dāng)于今年合同銷售額的25%。

瑞銀的報(bào)告無異于一記“重錘”，報(bào)告發(fā)出后第二天，旭輝控股股價(jià)跌幅一度超過50%。

旭輝在3月16日發(fā)布公告駁斥瑞銀做空?qǐng)?bào)告。關(guān)于表外負(fù)債，旭輝稱于2021年6月30日，集團(tuán)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司產(chǎn)生的應(yīng)占貸款約為251.30億元。在旭輝2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，執(zhí)行董事兼CEO林峰再次表示集團(tuán)表外負(fù)債只有203.92億，其中經(jīng)審計(jì)的對(duì)外擔(dān)保是157.88億，旭輝從來沒有為合作方提供超額擔(dān)保，從來都是按股比擔(dān)保。

林峰還表示，去年旭輝共有21個(gè)項(xiàng)目的合作伙伴出了風(fēng)險(xiǎn)，但是21個(gè)里面已經(jīng)是尾盤，沒有融資的項(xiàng)目有14個(gè)，剩余7個(gè)項(xiàng)目封閉管理，即使合作方出了風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)對(duì)旭輝造成影響。

瑞銀所說并非空穴來風(fēng)，但是旭輝對(duì)于表外負(fù)債的解釋是否又真如其所說？財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，旭輝控股少數(shù)股東權(quán)益從2016年的23.03億元增長(zhǎng)至2021年的634.85億元，在總權(quán)益中的占比從13%上升至59%。

旭輝還通過轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目及子公司的股權(quán)，使其從并表的子公司，調(diào)整為聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)，順利出表的同時(shí)，讓子公司背負(fù)的債務(wù)也從上市公司的報(bào)表中消失。

有媒體梳理，2020年，旭輝轉(zhuǎn)讓了句容市和煜實(shí)業(yè)有限公司、句容市和揚(yáng)實(shí)業(yè)有限公司、蘇州盛穆商務(wù)咨詢有限公司、廣州昌泰商務(wù)咨詢有限公司，這四家公司分別對(duì)應(yīng)了位于句容市的旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦，位于張家港市的旭輝·吳越府，以及位于佛山市的旭輝·江山等開發(fā)項(xiàng)目。

其中，旭輝2019年5月以4.2億元、4.9億元拿下旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦項(xiàng)目所屬地塊，兩項(xiàng)目2020年8月才取得預(yù)售許可。這也意味著旭輝將其移出上市公司報(bào)表之時(shí)，旭輝·宸品、旭輝·宸悅賦正處于前期投入及開發(fā)建設(shè)階段，通常也是項(xiàng)目背負(fù)債務(wù)的高峰期。

至于接手兩項(xiàng)目的上海友嵐投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海友嵐”）與旭輝有著千絲萬縷的聯(lián)系。天眼查顯示，上海友嵐由上海速永投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海速永”）持股50%，自然人史立鋒持股50%。巧合的是，上海友嵐在企業(yè)信用信息公示報(bào)告中的電話，百度搜索與上海旭輝集團(tuán)客服電話相同。

圖片來源：天眼查

上海速永則由陳銘勇全資持股。工商信息顯示，無論是陳銘勇還是史立鋒，名下設(shè)立的多家企業(yè)或多或少都與旭輝對(duì)外投資有交集。至于史立鋒，一條《旭輝·上河郡項(xiàng)目基坑維護(hù)檢查專題會(huì)議紀(jì)要》顯示，蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司中和其姓名相同的人。

圖片來源：百度文庫

除了上述企業(yè)之外，地產(chǎn)與星空還注意到，旭輝集團(tuán)在2021年12月28日退出廣州昌哲商務(wù)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州昌哲”）。土拍信息顯示，廣州昌哲在2020年6月1日以底價(jià)38億元競(jìng)得廣州一宗綜合用地，即后來的旭輝曜玥灣。

廣州昌哲最早股東為廣州旭輝企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣州旭輝”），隨后陸續(xù)引入上海儒穆商務(wù)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海儒穆”），上海信絲晨悉商務(wù)咨詢有限公司、上海友嵐、南京恒學(xué)房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南京恒學(xué)”）、上海信繼晨敘商務(wù)服務(wù)有限公司作為股東。如今公司由上海友嵐、廣州旭輝、南京恒學(xué)、上海儒穆共同持有，旭輝的持股比例降至25%。

南京恒學(xué)背后大股東為恒基地產(chǎn)，上海儒穆背后大股東則為上海赟儒企業(yè)發(fā)展有限公司，后者由自然人秦瑋持股80%，自然人劉琴持股20%。

值得注意的是，上海儒穆雖然沒有電話，但是與旭輝上海閔行分公司的郵箱相同。穿透股權(quán)，上海儒穆的最終持有人秦瑋擔(dān)任法人的幾家公司也多與旭輝集團(tuán)合作。

顯然，背后隱形債務(wù)究竟有多少，也只有旭輝自己能說得清楚了。