還是要回到房地產(chǎn)基本邏輯。

行業(yè)

對于一家房企來講，最重要的三件事：買地（包含并購）、融資、銷售。

暴雷往往從做錯一件事情開始，如果說融資和銷售，存在銀行風(fēng)險偏好，以及客戶預(yù)期等被動因素，買地則大部分是主觀事件。

通俗一點講，拿錯地找死。

就是

不用強(qiáng)調(diào)“政策如此之嚴(yán)”的理由，只能說一家企業(yè)的風(fēng)險偏好，沒能經(jīng)受住市場檢驗。

從2021年年報看，作為中國最大銷售規(guī)模房企碧桂園（02007.HK），確實更偏沉穩(wěn)。

碧桂園2021年實現(xiàn)權(quán)益銷售額5580億元；實現(xiàn)權(quán)益銷售面積6641萬平方米。

從2021年下半年開始，碧桂園加強(qiáng)了均價較低的三四線市場和單價較低產(chǎn)品的銷售，迅速調(diào)整靈活采取隨行就市、有漲有跌的銷售策略，保持了銷售規(guī)模。

維持和加大銷售力度，是度過這場危機(jī)的上策。

如果沒有上策，中策則是審慎拿地，做好過冬準(zhǔn)備。

2021年下半年，碧桂園加強(qiáng)銷售的同時，審慎拿地減少了投資支出，全年拿地權(quán)益金額為1416億元。

截至2021年底，碧桂園權(quán)益可售資源約14846億，權(quán)益比保持在85%以上，可維持未來3年左右的銷售需求。

縱觀這場房企債務(wù)危機(jī)，明面上有幾個教訓(xùn)：

從關(guān)注銷售規(guī)模，轉(zhuǎn)向關(guān)注現(xiàn)金流；更加合理化土地儲備，合同負(fù)債也是負(fù)債；盤活資產(chǎn)比想象中困難。

2021年業(yè)績會上，碧桂園總裁莫斌強(qiáng)調(diào)，市場下行時，碧桂園考核重點已從“增加銷售目標(biāo)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾涌蓜佑矛F(xiàn)金”，牽引每個區(qū)域、每個項目都在安全邊際下操作。

很顯然，維持銷售規(guī)模和審慎拿地，使得碧桂園有更多現(xiàn)金，用于優(yōu)化債務(wù)，保證現(xiàn)金流安全。

截至2021年底，碧桂園在手貨幣資金為1813億元，短期有息負(fù)債為790億元，同比減少172億元。

就算扣除受限資金（343億）和預(yù)售監(jiān)管資金（552億）后，現(xiàn)金短債比仍處于安全范圍內(nèi)。

另外，凈負(fù)債率進(jìn)一步下降10個百分點至45.4%，最難下降的“剔除預(yù)售款項后資產(chǎn)負(fù)債率”為74%，逼近70%的合格標(biāo)準(zhǔn)。

地產(chǎn)即金融，最關(guān)鍵也最難把控的是融資。

雖說融資受到調(diào)控政策重大影響，但維持銷售收入和控制拿地支出，形成的公司基本面，仍然決定了公司的主體信用。

截至2021年底，碧桂園的有息負(fù)債為3179.2億元，同比減少86億元，短期有息負(fù)債790億元，同比減少172億元。

長短債的置換，證明碧桂園再融資總量，沒有受到重大影響，且2021年加權(quán)平均融資成本下降36個基點至5.2%。

總體融資量沒有變化，融資結(jié)構(gòu)仍有調(diào)整。

受暴雷房企影響，碧桂園信用債發(fā)行銳減，其中境外美元債發(fā)行122.4億元，同比減少近50%；境內(nèi)公司債發(fā)行189億元，同比減少近15%。

不過，進(jìn)入2022年，碧桂園在境內(nèi)中期票據(jù)的注冊，以及金融機(jī)構(gòu)給予了諸多并購貸授信額度，均說明碧桂園融資環(huán)境的極大改善。

碧桂園首席財務(wù)官及副總裁伍碧君強(qiáng)調(diào)，2022年行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資環(huán)境比較樂觀，但碧桂園基于對行業(yè)未來的發(fā)展和自身定位，還是會繼續(xù)堅定地向三條紅線轉(zhuǎn)綠努力，不會繼續(xù)加大融資額度。

正如從“增加銷售目標(biāo)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾涌蓜佑矛F(xiàn)金”的策略，碧桂園2022年銷售預(yù)期保守。

全年可售權(quán)益貨值約6500億元，預(yù)期去化水平為70-75%。

碧桂園總裁莫斌強(qiáng)調(diào)，展望2022年，房地產(chǎn)依舊是社會經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，在目前三穩(wěn)方向的指導(dǎo)前提下，政策、融資、信貸都將得到邊際改善。

“碧桂園目前狀態(tài)仍是開源節(jié)流、?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確和確定性的事情。正確的事情包括做有現(xiàn)金流的利潤，確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。”

碧桂園沒有賭性，是目前中國房地產(chǎn)行業(yè)之。