房企融資“第三支箭”落地，來(lái)自武漢的房企福星股份成了第一家“吃螃蟹”的企業(yè)。

11月30日，福星股份發(fā)布《關(guān)于籌劃非公開(kāi)發(fā)行股票的提示性公告》。公告顯示，福星股份向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。本次非公開(kāi)發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。而在福星股份之后，世茂股份、北新路橋也公布了定向增發(fā)計(jì)劃。

舊改專家

福星集團(tuán)官網(wǎng)顯示，集團(tuán)創(chuàng)辦于1978年，業(yè)務(wù)范圍包括新材料、房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥等。子公司湖北福星科技股份有限公司于1999年在深交所上市，福星惠譽(yù)是其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)城融合等。

在武漢，有“一個(gè)福星惠譽(yù)，半部武漢舊城改造史”的說(shuō)法。作為武漢最早進(jìn)入“三舊”改造領(lǐng)域的上市公司之一，福星惠譽(yù)成立之初就成功改造了閑置八年的化學(xué)助劑廠項(xiàng)目，建成福星城市花園，2003年又接手?jǐn)R置10年的爛尾樓武漢第一城，改建成福星惠譽(yù)金色華府，此后相繼推出了福星惠譽(yù)國(guó)際城、福星惠譽(yù)水岸星城、福星惠譽(yù)東湖城等標(biāo)志性品牌項(xiàng)目。來(lái)自福星集團(tuán)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，福星集團(tuán)已累計(jì)投入城市更新改造資金超過(guò)千億元，完成更新改造面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。

2013年，福星惠譽(yù)走出湖北，向一線城市布局。是年3月，福星惠譽(yù)收購(gòu)了北京宇盛宏利地產(chǎn)79%股權(quán)，進(jìn)軍北京舊改市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)福星惠譽(yù)福星苑項(xiàng)目；2017年-2018年間，福星惠譽(yù)逐漸登陸深圳、成都、西安、鄭州等城市；2021年10月，福星惠譽(yù)還與廣州開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，外拓步伐仍在繼續(xù)。

除了國(guó)內(nèi)，2013年福星惠譽(yù)成功獲得澳洲帕爾瑪塔的普洛米娜項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，交易金額33600萬(wàn)元，項(xiàng)目面積49240平方米，項(xiàng)目2014年5月首期開(kāi)盤就售罄。

不過(guò)，福星惠譽(yù)全國(guó)化暫停了幾年，從時(shí)間上看，直到2017年才真正鋪開(kāi)。在福星惠譽(yù)籌謀的幾年中，中南建設(shè)、金科股份等外地房企進(jìn)入，擠壓了本地房企生存空間；2016年下半年武漢樓市加碼調(diào)控，市場(chǎng)成交降溫，由此可見(jiàn)，福星惠譽(yù)走出去也是無(wú)奈之舉。

拖累業(yè)績(jī)

福星惠譽(yù)董事長(zhǎng)為前福星股份董事長(zhǎng)譚功炎之子譚少群，譚功炎身故后，譚少群成為福星集團(tuán)的當(dāng)家人。

譚少群并非房地產(chǎn)“老將”。據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道，譚少群原本為法律工作者，接手福星惠譽(yù)后制定了“立足武漢，堅(jiān)持走城中村改造和舊城改造”的路線，在他看來(lái)，舊改可以避開(kāi)與大型房企“硬碰硬”的不利局面。

舊改雖然讓福星惠譽(yù)在武漢站穩(wěn)腳跟，但開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)。福星股份2021年年報(bào)顯示，北京福星惠譽(yù)福星苑開(kāi)發(fā)進(jìn)度仍未在建，本期竣工面積為0，累計(jì)竣工面積未寫(xiě)明，但累計(jì)總投資金額約為11.24億元，預(yù)計(jì)總投資金額為16億元。

湖北本省的項(xiàng)目中，銀湖孝感?孝感銀湖科技產(chǎn)業(yè)園2009年前已開(kāi)工，當(dāng)前開(kāi)發(fā)進(jìn)度也是在建，累計(jì)總投資金額約為6.24億元，預(yù)計(jì)總投資金額為8億元；同樣處于在建狀態(tài)的福星惠譽(yù)咸寧福星城累計(jì)總投資金額約為19.58億元，預(yù)計(jì)總投資金額約為23.72億元。

巨大的前期投入拖累福星惠譽(yù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2021年福星股份營(yíng)業(yè)收入分別為116.59億元、107.35億元、95.66億元、75.01億元、125.44億元；凈利潤(rùn)分別為8.45億元、11.35億元、5.98億元、3.06億元、1.71億元；銷售毛利率分別為26.59%、30.50%、24.66%、20.78%、19.44%；銷售凈利率分別為10.26%、11.05%、7.03%、3.88%、2.84%。排除疫情因素影響，福星惠譽(yù)2018年?duì)I業(yè)收入與凈利潤(rùn)就出現(xiàn)下滑。

福星惠譽(yù)在大本營(yíng)華中地區(qū)占比也在不斷減少。福星股份2021年年報(bào)顯示，華中地區(qū)營(yíng)業(yè)收入雖然同比增長(zhǎng)了59.55%，約為92.99億元，但占營(yíng)業(yè)收入比重從77.70%下降至74.13%。據(jù)克而瑞武漢房企2021年銷售全口徑排行榜的數(shù)據(jù)，福星惠譽(yù)未進(jìn)TOP20；在權(quán)益口徑排行榜上，福星惠譽(yù)銷售金額未53.72億元，排名17。2022年上半年，福星惠譽(yù)才以28.78億元銷售額在銷售全口徑排行榜上排名11，在權(quán)益口徑排行榜上排名第5。

押注舊改讓福星資金鏈緊繃。2022年三季報(bào)顯示，截至2022年9月30日止，福星股份資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降至71.68%，短期借款為 4.35 億元，應(yīng)付票據(jù)為 12.16 億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為 32.64 億元，期內(nèi)貨幣資金僅有33.12億元，“入不敷出”。據(jù)福星股份最新公告，公司及公司控股（含全資）子公司累計(jì)對(duì)外擔(dān)保額度為879891.41萬(wàn)元、實(shí)際擔(dān)保金額為607796.94萬(wàn)元。

受制于資金因素影響，福星股份2019年-2022年上半年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目均為0，公司累計(jì)土地儲(chǔ)備為416.26萬(wàn)方，剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積為506.56萬(wàn)方。

此外，天眼查顯示，2022年10月30日福星惠譽(yù)控股有限公司新增裁判文書(shū)，原告為中國(guó)工商銀行股份有限公司武漢江岸支行，被告為易愛(ài)華、吳慶、福星惠譽(yù)控股有限公司，案由為金融借款合同糾紛。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，福星股份屬于湖北本土房企，此次募資也說(shuō)明地方房企迎來(lái)了融資的新機(jī)會(huì)。其次，從福星股份近幾年年度數(shù)據(jù)來(lái)看，其歸屬凈利潤(rùn)連續(xù)下滑，由此來(lái)看，福星股份在證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資后就迫切展開(kāi)定增，很大可能是出于業(yè)績(jī)下滑的壓力，而且福星股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重較大，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)進(jìn)程受阻將會(huì)影響公司整體的發(fā)展速度，由此福星股份率先拋出定增計(jì)劃，以期緩解資金流動(dòng)性不足，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。