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近日，南山區(qū)的御成府項(xiàng)目獲批預(yù)售，推出295套建面約37-54㎡的單身公寓（住宅性質(zhì)），備案均價(jià)8.9萬/㎡，單價(jià)區(qū)間約7.9萬-9.6萬/㎡，總價(jià)區(qū)間約319-517萬。

值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目因深圳首個(gè)“不限購但限貸”的住宅性質(zhì)的單身公寓成功登上樓市“熱搜榜”。

上圖為項(xiàng)目官方公眾號(hào)截圖，圈線內(nèi)容從字面理解是限購的，但是其營銷人員說是不限購的，很多購房者非常想知道，這個(gè)項(xiàng)目到底限不限購？

御成府項(xiàng)目土地性質(zhì)為居住用地，用途為單身公寓，按照之前的規(guī)則，這類產(chǎn)品是限購的，所以我們就致電了深圳12345和南山住建局，了解真相。

我們先致電深圳12345熱線，得到的回復(fù)是暫時(shí)沒有接到通知說單身公寓是不限購的，目前還是限購的，之后又致電南山住建局了解到，房屋用途是住宅商品房（住宅或別墅）是限購，單身公寓是不限購的，御成府是不限購的。其他市場(chǎng)上存量的和新房在售的單身公寓項(xiàng)目限不限購需要進(jìn)一步核實(shí) ，截至發(fā)稿前還沒有得到明確答復(fù)。

不過，值得注意的是，這只是南山住建局官方答復(fù)，至于其他區(qū)域怎么實(shí)行，還是根據(jù)目前本區(qū)的政策來執(zhí)行。

不過，文君覺得這一動(dòng)作對(duì)市場(chǎng)來說是利好信號(hào)，猶如對(duì)這類產(chǎn)品松開了一道口，有利于持有這類住宅業(yè)主賣房換房需求，加速購房步伐，也相應(yīng)地釋放出不少購房名額，新房市場(chǎng)這類產(chǎn)品銷售環(huán)境可能將有所改善，樓市信心有望進(jìn)一步提升。

有媒體向多個(gè)中介平臺(tái)求證得知：目前在實(shí)操環(huán)節(jié)，可以確認(rèn)“住宅性質(zhì)單身公寓不限購?！?/strong>

文君認(rèn)為，購買這類單身公寓還是存在一些風(fēng)險(xiǎn)。本身單身公寓、宿舍產(chǎn)品，普遍來說社區(qū)小，容積率高，居住體驗(yàn)感相對(duì)普通住宅肯定要差些；購買此類產(chǎn)品還需要占貸款名額，以后購房貸款成數(shù)會(huì)增加，換房就會(huì)更難些。

最重要的是學(xué)位風(fēng)險(xiǎn) ，2020年，深高南拒絕了8個(gè)單身公寓和單身宿舍小區(qū)的學(xué)位申請(qǐng)——泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財(cái)富廣場(chǎng)、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區(qū)和安華小區(qū)。

最后只有財(cái)富廣場(chǎng)、泰然公寓、杭鋼大廈、有色大廈和安華小區(qū)這5個(gè)小區(qū)恢復(fù)一類80分入學(xué)積分，從這件事我們就能知道單身公寓的學(xué)位是有風(fēng)險(xiǎn)的， 雖然這一事件僅涉及車公廟片區(qū)，這類單身公寓的學(xué)位風(fēng)險(xiǎn)問題開始被大家重視，如果在片區(qū)學(xué)位緊張的條件下，和住宅商品房相比，單身公寓和宿舍類房產(chǎn)的學(xué)位就可能第一個(gè)受影響的，此類房產(chǎn)的價(jià)值就大打折扣。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使住宅性質(zhì)的單身公寓和宿舍放開限購，對(duì)于整個(gè)深圳樓市而言影響有限。

①因?yàn)楸旧碚麄€(gè)深圳單身公寓和單身宿舍新房和二手房目前現(xiàn)有共有43萬套左右，占比不大。

②其實(shí)影響深圳樓市重要因素是深圳二手房參考價(jià)，如果二手房參考價(jià)這個(gè)緊箍咒不松，深圳樓市不會(huì)有太大的回暖，不是說增加一些購房名額就能讓當(dāng)前深圳樓市發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。

③這次操作是密而不宣，沒有官宣，說明還處于試探和博弈階段，對(duì)市場(chǎng)信心的提振也是有限度的。

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隨著住宅性質(zhì)單身公寓不限購這一消息的釋放，深圳二手房市場(chǎng)就掀起陣陣漣漪，網(wǎng)傳八卦嶺一天賣了4/5套小戶型，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)“深圳日均二手成交量破500套”的言論！

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

11月深圳二手房日均成交量70套左右，如果按照“日均成交500套”來算，12月成交量想一想結(jié)果就知道太“不可思議”了。

不過，文君認(rèn)為這個(gè)消息可信度不高，目前來說，二手房周成交量還是維持在四五百套這樣，但整體而言要比前段時(shí)間好很多。

自11月以來，重磅利好政策不斷，金融16條、房企融資“三支箭”均已落地、佛山等核心城市調(diào)控松綁等，加上疫情防控優(yōu)化，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。深圳11月二手住宅成交超2100套，環(huán)比上漲25%，回暖跡象已現(xiàn)。

來自深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，10月底開始，業(yè)主賣房意愿明顯加強(qiáng)，掛牌房源呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，截至2022年12月12日，深圳共有43242套有效二手房在售。

（圖片來源：深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

上周（12.5-12.11），經(jīng)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，深圳二手房（含自助）錄得696套，環(huán)比增長率為7.2%，周二手房錄得量持續(xù)增長。

（圖片來源：深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)）

由此可見，大家入市的信心越來越足了。

如今深圳二手房市場(chǎng)上，房源到底有多“筍”？

可以說，目前深圳二手房低于或接近參考價(jià)成交已成為常態(tài)。

下面樂有家這組數(shù)據(jù)就說明了一切。

①11月深圳超40%房源低于參考價(jià)成交。

②接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%。

掛牌的房源價(jià)格也在持續(xù)讓利。

樂家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳低于參考價(jià)的二手掛牌房源為7%，接近參考價(jià)的二手掛牌房源超20%，相較前兩個(gè)月呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)。

文君認(rèn)為，現(xiàn)在的深圳樓市，依然還是買方市場(chǎng)，價(jià)格仍舊在底部區(qū)間，成交會(huì)隨著市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)而有所上升。先消化的還是筍盤為主，深圳的好房子還是得拼手速的，所以有錢想上車的購房者，這個(gè)時(shí)候就一定要把握住購房良機(jī)，要上車就要趁早。