作者｜十一郎

來源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

“嘿，俺老孫又回來了！”那個打不死的孫大圣，終究沒讓人失望。

上周，遲到了8個月的融創(chuàng)中國2021年財報發(fā)布，同時，孫宏斌也向股東公布了境內(nèi)外的債務(wù)重組方案。

融創(chuàng)的困境，正迎來曙光。

這也讓老孫再次經(jīng)歷了一個過山車。從巔峰到跌落，再攀升，老孫已經(jīng)經(jīng)歷了三個輪回。起起落落，這似乎成為老孫的命格。

不能想象的是，一群跟著老孫身邊的高管，從順馳時代走到融創(chuàng)時代，幾乎沒換過。他們兇悍匪氣，豪爽彪勇，身上充滿了江湖氣，與萬科高管的精英范兒相比，仿佛來自另一個世界。

人心，是老孫最看重的。在今年上半年最困難的時候，融創(chuàng)債務(wù)展期，全國各地停工停產(chǎn)，但老孫把員工內(nèi)部的理財全給兌付了。

不能讓兄弟們寒心。

就是這樣的義氣，讓老孫與兄弟們同享福，也能共患難。

就是這樣一幫人，端出了一手好產(chǎn)品，還搞出一支驍勇的銷售艦隊，即使是在今年暴雷的前提下，也讓融創(chuàng)成為某些城市的銷冠。

不管怎樣，老孫這一次，已經(jīng)帶著融創(chuàng)走過最至暗的時刻。

01

DICHAN SHIYIYAN

自救者，天救。

整體上看，融創(chuàng)的高額負(fù)債及凈虧損的現(xiàn)狀暴露了，但同時，充足的土地儲備以及凈資產(chǎn)規(guī)模也向投資人傳遞出信心，為重組方案的推進奠定了基礎(chǔ)。

自去年暴雷以來，老孫一直想盡辦法自救。

配股、出售貝殼股票、轉(zhuǎn)讓項目、自掏腰包提供無息借款、出售商業(yè)運營板塊……這一年，全力償還債務(wù)，是老孫的姿態(tài)。

一系列組合拳下來，讓融創(chuàng)之困或迎來轉(zhuǎn)機，紓困曙光乍現(xiàn)。

以往的步子邁的太大，在“三道紅線”懸劍之下，“回血”最有效的方式就是出售資產(chǎn)。

斷臂求生，壯士解腕，老孫從不在話下。

上海外灘那個“最賺錢的融創(chuàng)項目”，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)四年時間，最終，還是被孫宏斌舍棄了。

這個在2019年從泛海建設(shè)手中收購過來的上海外灘地塊，被融創(chuàng)開發(fā)成“融創(chuàng)外灘壹號院”項目，并先后在2019年兩次開盤，融創(chuàng)由此回籠了近70億元的銷售回款，被譽為融創(chuàng)“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

談了長達8個月之久，最終，融創(chuàng)引入了中國華融、浦發(fā)銀行等6家金融組團，獲得了高達總額120億元的融資。給融創(chuàng)輸入一股新鮮血液。

目前，融創(chuàng)在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金。

融創(chuàng)以最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，借助資產(chǎn)管理公司對不良資產(chǎn)的管理優(yōu)勢，以及信托公司的融資優(yōu)勢，不但加快項目重整和盤活效率，也加快保交樓問題的解決，更為債務(wù)重組贏得了時間。

02

DICHAN SHIYIYAN

基本盤的穩(wěn)定，是融創(chuàng)東山再起的底氣。

融創(chuàng)不是資不抵債，而是一時間被現(xiàn)金流所困。

到現(xiàn)在，融創(chuàng)的總負(fù)債為1.2萬億，而截至2021年年底，融創(chuàng)的權(quán)益土地總貨值達到1.77萬億元，并且有80%的土地位于一二線城市。

一旦市場好起來，房產(chǎn)的流動性轉(zhuǎn)起來，融創(chuàng)的全部貨值完全可以覆蓋掉債務(wù)。

金融十六條為房企融資撕開了一個小口子，緊接著，信貸、債券、股權(quán)融資的“三箭齊發(fā)”，逐漸形成了穩(wěn)定房地產(chǎn)融資的態(tài)勢。

曙光之下，孫宏斌推開了“重生之門”。

融創(chuàng)計劃對其境內(nèi)外債券進行全面?zhèn)鶆?wù)重組。日前，房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境得到了好轉(zhuǎn)。這可以理解為，國家鼓勵金融機構(gòu)支持地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。這對于深陷資金泥淖的融創(chuàng)而言，無疑是債務(wù)重組的好時機。

12月9日，融創(chuàng)公布年報同時，也公布了境外債重組進展。將現(xiàn)有91億美元的境外債務(wù)中的30億美元至40億美元債轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具，以實現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)，能夠持續(xù)運營，同時也解決了境外債權(quán)人的顧慮。剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為新的以美元計價公開票據(jù)(新票據(jù))，期限為自重組生效之日起的2年-8年。

據(jù)悉，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，融創(chuàng)境外債重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同。

03

DICHAN SHIYIYYAN

老孫還是那個老孫。曾經(jīng)自掏腰包救公司，如今為了還債，他許下了“七年之約”，在未來7年或更長時間內(nèi)，還會逐步出售部分資產(chǎn)，增強公司整體資金流動。

債務(wù)的重組已經(jīng)走到了尾聲，隨著各地保民生的紓困資金逐漸到位，融創(chuàng)的停工項目也將逐漸進入交付期。在市場逐步復(fù)蘇的前景下，老孫的翻身仗又看到了曙光。

最終，融創(chuàng)是否可以完全擺脫困局還是要看市場的復(fù)蘇情況。如今，經(jīng)濟整體購買力不足，這是阻礙房產(chǎn)需求回暖的最大因素。

不過，隨著各種金融等利好政策不斷落地，疫情新形勢下焦點又重回到經(jīng)濟建設(shè)上，我們沒有理由懷疑體制優(yōu)勢帶來的資源調(diào)動和組織能力。

老孫預(yù)判明年6月的期限，或許押注的正是這一點。

今天，萬科郁亮在股東大會上說，目前行業(yè)最需要信心，這幾個月下來，

房地產(chǎn)的“微光”正在逐步變成“曙光”。

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