今天，上海業(yè)主小黃找到我們，向我們吐槽了她遇到的煩心事。

小黃家住閔行某小區(qū)3樓，房子是婚房，去年剛裝修完。

1月13日那天，上海正好下雨，半夜醒來(lái)，小黃居然聽(tīng)到客廳里有滴滴答答聲音，打開(kāi)燈一開(kāi)，小黃吃了一驚，只見(jiàn)“水從吊頂?shù)耐矡衾锫┏鰜?lái)，一滴一滴在往地板上滴！”

小黃趕緊去樓上敲門(mén)。打開(kāi)門(mén)后，發(fā)現(xiàn)樓上是自如裝修的合租房，租客一臉茫然的要求小黃明天去找自如解決。

第二天，小黃約了物業(yè)和自如上門(mén)查看，物業(yè)檢查后發(fā)現(xiàn)，是由于樓上陽(yáng)臺(tái)沒(méi)封，地漏又堵住了，結(jié)果水浸到臥室了！

自如方認(rèn)為，這個(gè)情況應(yīng)該找產(chǎn)權(quán)人業(yè)主，于是小黃聯(lián)系業(yè)主，業(yè)主說(shuō)”這個(gè)房子我出租6年了，而且我和自如約定過(guò)的，出了任何問(wèn)題自如負(fù)責(zé)，你找自如吧！“

眼見(jiàn)著自家裝修才一年的婚房都出現(xiàn)了吊頂漏水，如果要維修，小黃問(wèn)了幾家裝修公司，換三個(gè)房間吊頂加重新涂裝不小于5萬(wàn)！自如方和業(yè)主又在互相踢皮球，不肯承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)此，我們建議小黃，可以通過(guò)向法院起訴的方式來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

一、樓上業(yè)主作為侵權(quán)方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任

《民法典》第二百九十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

小黃樓上的業(yè)主雖然并非侵權(quán)人，但作為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，對(duì)于因其房屋漏水對(duì)鄰居造成的損失仍應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

那么樓上業(yè)主能否以”將房屋租給了自如，約定過(guò)出了問(wèn)題由自如負(fù)責(zé)“為由來(lái)推卸責(zé)任呢？

顯然是不可以的。

因?yàn)楹贤哂邢鄬?duì)性，租賃合同只能約束出租方和承租方，無(wú)法對(duì)合同外第三人產(chǎn)生約束力。因此，樓上業(yè)主以租賃合同中的免責(zé)條款要求小黃免責(zé)，顯然站不住腳。

事實(shí)上，樓上業(yè)主在承擔(dān)小黃的賠償責(zé)任后，可以再依據(jù)與自如的租賃合同向自如進(jìn)行追償。

二、損失已經(jīng)造成了，樓上業(yè)主不肯賠償怎么辦？

我們建議，如果經(jīng)物業(yè)確認(rèn)，漏水原因確為樓上業(yè)主造成，而樓上業(yè)主不賠償或不及時(shí)修補(bǔ)，小黃可根據(jù)《民法典》第二百九十六條，將爭(zhēng)議提交法院處理。

如果法院判決后，樓上業(yè)主不理會(huì)法院的判決，小黃可以先自己請(qǐng)施工隊(duì)進(jìn)行修補(bǔ)，所花費(fèi)的費(fèi)用依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，再通過(guò)法院要求樓上業(yè)主進(jìn)行賠償。

小芝提醒：本案也提醒我們，在將自家房屋交給自如、我愛(ài)我家等租賃公司，并非萬(wàn)事大吉，因此，我們?cè)诤炗喿赓U合同時(shí)，除了要理清與租賃公司的責(zé)任邊界外，最好還要督促租賃公司購(gòu)置相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)此類(lèi)糾紛，可以通過(guò)保險(xiǎn)理賠的方式，最大可能減少自己的損失。

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