萬科董事會主席郁亮曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來的出路是踏踏實實向制造業(yè)學(xué)習(xí)。在行業(yè)變革浪潮下，制造業(yè)企業(yè)下屬的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)又如何？

3月24日，美的置業(yè)公告截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績。報告期內(nèi)，美的置業(yè)營業(yè)收入約為736.31億元，與2021年基本持平；核心凈利潤約為38.70億元，同比下降29.1%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤約為19.69億元，同比下滑49.5%，近乎腰斬。

銷售跌出千億陣營

從財務(wù)表現(xiàn)上看，美的置業(yè)公司營業(yè)收入未呈現(xiàn)顯著增長主要源自物業(yè)開發(fā)及銷售的下滑。截至2022年12月31日止12個月，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售收入約為721.92億元，較2021年同期減少3.26億元，年報解釋稱主要由于會計確認(rèn)銷售面積的下降及單方售價增長綜合所致。

2022年，美的置業(yè)合約銷售額約為792.4億元，已售建筑面積約為631.6萬平方米，銷售均價較2021年同期增長8%至12546元/平方米。值得注意的是，美的置業(yè)2022年合約銷售額下滑約47.36%，這也是公司近四年來銷售額首次跌落千億以下。

年內(nèi)，美的置業(yè)毛利約為113.06億元，同比下滑16.2%，年報解釋稱毛利的下滑主要源于報告期內(nèi)會計確認(rèn)項目單方面成本較高。公司毛利率也由2021年的18.31%下降至2022年的15.36%。對此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈在美的置業(yè)2022年度業(yè)績投資者推介會上表示，行業(yè)在調(diào)整，毛利率必然會經(jīng)歷持續(xù)向下走的過程，但美的置業(yè)當(dāng)前已售未結(jié)土地儲備毛利率約為15%-18%，如果市場向好，不排除有更好的表現(xiàn)。

利潤方面，盡管美的置業(yè)成功將行政開支壓降約36.42%至2022年約21.50億元，又將約25.90億元融資成本全部利息資本化，但其他收入及其他虧損凈額同比下降約60.73%至約3.51億元，融資活動匯兌虧損凈額約為4.84億元，經(jīng)過層層削減，美的置業(yè)年內(nèi)利潤約為35.77億元。在這樣的情況下，公司股東到手利潤僅為17.26億元，少數(shù)股東應(yīng)占利潤為18.50億元，少數(shù)股東分走了過半利潤。

相比房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)多元化業(yè)務(wù)在報告期內(nèi)有新進(jìn)展。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂表示，美的置業(yè)旗下睿住智能2022年合同額12億，2023年預(yù)計15億元，盈利能力甚至超過房產(chǎn)；睿住建筑雖然新增固定資產(chǎn)投資不多，但重點在設(shè)計、研發(fā)、客戶交付，當(dāng)前已通過香港體系認(rèn)證，未來將向香港市場供應(yīng)，預(yù)計可實現(xiàn)9億合同額。

安全的財務(wù)邊界

盡管營收表現(xiàn)不盡如人意，2022年，美的置業(yè)“三道紅線”成功轉(zhuǎn)為“綠檔”。截至2022年末，美的置業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍，集團(tuán)融資成本進(jìn)一步低至4.62%。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)擁有現(xiàn)金總量264億元，無境外美元債，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為137億元。2023年，公司將有6筆公司債券到期，合計金額51.44億元，目前已清償20.04億元，剩余31.4億元。

財務(wù)安全既是美的置業(yè)自身審慎投資的結(jié)果，也離不開大股東的支持。據(jù)郝恒樂介紹，美的置業(yè)2021年著手合作項目股權(quán)收購調(diào)整，為提升公司布局的城市能級、減少風(fēng)險敞口作準(zhǔn)備，有效盤活資金。2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購了9個項目，賣出部分位于低能級城市、尾盤的項目，新增權(quán)益貨值63億元。現(xiàn)存合作項目合作方也是穩(wěn)健民企、國企央企，將風(fēng)險降到最小。

公開市場拿地方面，雖然2022年美的置業(yè)全年只新增了一宗位于上海市浦東新區(qū)的項目地塊，權(quán)益貨值約14億元，但未來根據(jù)公司現(xiàn)金流狀況、公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)，會進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨，動態(tài)控制好存銷比，新增土地時會“更加理性、更加慎重、聚焦再聚焦”。

大股東美的集團(tuán)則在發(fā)債端、金融端為美的置業(yè)提供助力。林戈表示，去年在大股東的支持下，美的置業(yè)幾筆發(fā)債都頗為順利，其中有25億元是由大股東提供了反擔(dān)保。為了支持美的置業(yè)，在2021年的派息中，大股東還選擇了以股代息，即將15億港元的股息留在了公司“錢包”里，為美的置業(yè)提供了更為充裕的現(xiàn)金去應(yīng)對行業(yè)變革。

在大股東的支持下，美的置業(yè)維持著高派息率。林戈表示，2022年公司派息比例為49%，累計派息金額達(dá)到84.6億港元。美的置業(yè)一直重視對股東的合理投資回報，持續(xù)五年在行業(yè)內(nèi)保持具有競爭力的派息政策。未來，公司也將繼續(xù)堅持一年一派，保持有競爭力的派息能力。