2022年，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”再次被重申。樓市逐漸筑底、行業(yè)持續(xù)分化也成為了房地產(chǎn)年度“關(guān)鍵詞”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)TOP100房企2022年全年累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%。全年有近9成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比下滑。

房地產(chǎn)行業(yè)上行周期時(shí)，大多數(shù)入局者都能享受到“風(fēng)口”紅利。當(dāng)行業(yè)步入下行通道時(shí)，一些能穿越行業(yè)周期的房企才“被看見”。

在克而瑞研究中心發(fā)布的《2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，2021年金地集團(tuán)全口徑金額2865.3億元，位居是第11位，權(quán)益金額1775.3億元，排名第12位。

2022年報(bào)顯示，金地集團(tuán)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約面積1019.8萬平方米、銷售額2218億元。單從數(shù)據(jù)來看，相比2021年，金地集團(tuán)的銷售額并沒有上升。

但同樣是克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，金地集團(tuán)以全口徑金額2218億元、權(quán)益金額1374.3億元的成績位列榜單第7名。

有業(yè)內(nèi)人士直言，行業(yè)下行期，金地集團(tuán)的排名上升，靠的是同行的襯托。

大公房產(chǎn)關(guān)注到，這家老牌房企重歸行業(yè)前十后，存貨周轉(zhuǎn)率已經(jīng)飆至TOP10第一。在穿越周期中，金地集團(tuán)能否再次復(fù)興，我們近距離觀察。

機(jī)構(gòu)給出“買入”評(píng)級(jí)

在2022年，債務(wù)危機(jī)依舊是限制房企發(fā)展甚至拖垮房企的一個(gè)大問題。

細(xì)觀金地集團(tuán)年報(bào)，截止2022年末，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為72.3%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為65.3%，凈負(fù)債率為52.2%，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.13倍。從三道紅線方面來看，金地集團(tuán)處于“綠檔”，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。

2022年金地集團(tuán)全額償還了年內(nèi)到期的所有債務(wù)及利息。同時(shí)，金地集團(tuán)還在開拓公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、超短期融資券、經(jīng)營性物業(yè)貸等多元化的融資渠道，優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

2022年報(bào)顯示，截止報(bào)告期末，金地集團(tuán)的有息負(fù)債為1152.16億元，其中銀行借款占比為60.84%，公開市場融資占比為38.12%，其他融資占比為1.04%；從期限分布上看，長期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為64.1%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.53%，債務(wù)結(jié)構(gòu)及融資成本均保持在合理水平。

可以看出金地集團(tuán)仍在強(qiáng)化經(jīng)營現(xiàn)金流管理，截止報(bào)告期末，其持有貨幣資金545.07億元，而綜合近年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)3年保持增長，尤其在2022年達(dá)到了199.07億元，同比增加近111.79%。

截至2022年末，金地集團(tuán)獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額2549億元，已使用銀行授信總額914億元，尚剩余授信額度仍有1635億元。

樓市大變局下，穩(wěn)健與持久力戰(zhàn)勝了高周轉(zhuǎn)和高杠桿。

年報(bào)發(fā)布后，中金公司給出了“跑贏行業(yè)”的評(píng)級(jí)；招商證券則給了“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)；申萬宏源、華泰證券、瑞銀證券、中信建設(shè)、天風(fēng)證券、國信證券則給出了“買入”評(píng)級(jí)。其中，國信證券-財(cái)報(bào)點(diǎn)評(píng)：預(yù)計(jì)公司2023-2024年歸母凈利分別為60/62億元，對(duì)應(yīng)最新股本的EPS分別為1.33/1.38元，對(duì)應(yīng)最新股價(jià)的PE分別為6.1/5.9倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。

投資聚焦一二線城市

除了穩(wěn)健，發(fā)展也是硬道理。

對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，土地是基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料。土地儲(chǔ)備不僅影響企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿Γ€決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。

截止2022年末，金地集團(tuán)共進(jìn)入了全國78個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2345萬平方米。金地集團(tuán)的權(quán)益土儲(chǔ)占比為45.2%。

機(jī)構(gòu)也給出了相應(yīng)的觀點(diǎn)。光大證券表示，公司深耕一二線城市多年，銷售邊際改善，核心土儲(chǔ)充裕，財(cái)務(wù)運(yùn)營穩(wěn)健，信用保持穩(wěn)定，維持“買入”評(píng)級(jí)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，金地集團(tuán)新拿地總價(jià) 368億元，新增士儲(chǔ)建面248萬平米，拿地強(qiáng)度為16.5%，保持量入為出。截至22年末，公司總土儲(chǔ)5182萬平米，其中權(quán)益土儲(chǔ)占45.3%，一二線城市土儲(chǔ)占71%。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年4月，除三四線代表城市新房價(jià)格環(huán)比跌幅收窄外，一線及二線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比均繼續(xù)上漲。

克而瑞研究中心指出，當(dāng)前土地市場呈現(xiàn)四個(gè)特征：第一，城市、區(qū)域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”和“運(yùn)氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業(yè)的“青睞”；第四，盡管土拍火熱，但拿地主力仍是規(guī)?；肫?、品質(zhì)地方國企和優(yōu)質(zhì)民企組成的“老面孔”。

今年伊始，金地也把目光瞄準(zhǔn)一二線高能級(jí)城市。

3月底，金地集團(tuán)在西安摘下了開年首宗地塊，耗資3.4億元。

4月，上海首輪集中供地開拍，金地集團(tuán)一共報(bào)名了5宗地塊，最終拿下嘉定區(qū)兩宗地塊，總耗資約40億元。

對(duì)于金地集團(tuán)在上海地區(qū)的動(dòng)作，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，金地集團(tuán)頻頻布局的動(dòng)作可以說明其上海項(xiàng)目利潤可觀。此次在上海接連競得2宗地塊也為穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)、提升品牌影響力等方面帶來正向幫助。

值得注意的是，在今年4月份獲取的幾塊土地中，僅有嘉定區(qū)一塊10億左右的地塊是與國資企業(yè)開發(fā)，剩余均是單獨(dú)操盤。

這樣看來，金地集團(tuán)的投資，在自己的安全邊際內(nèi)。

金地集團(tuán)的董事長凌克表示，投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動(dòng)性。

凌克認(rèn)為，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場波動(dòng)趨勢(shì)向好的一二類城市；項(xiàng)目選擇上，要求需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營層面，項(xiàng)目也要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

存貨周轉(zhuǎn)率位居TOP10房企榜首

其實(shí)，買到合適的土地只是前提，提高經(jīng)營效率是關(guān)鍵。

存貨周轉(zhuǎn)率是衡量公司經(jīng)營效率的重要指標(biāo)，也是衡量公司盈利能力與財(cái)務(wù)健康的重要依據(jù)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率高的企業(yè)，其經(jīng)營效率相對(duì)較高，能夠更快爭取市場份額，從而帶來更高的市場占有率和經(jīng)濟(jì)效益。

圖：數(shù)據(jù)來源同花順（大公房產(chǎn)制圖）

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年末典型房企的加權(quán)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.32次/年，同比下降0.03次/年，約有六成房企周轉(zhuǎn)效率下滑。在2022年權(quán)益銷售TOP10房企中，金地集團(tuán)以0.56次/年居于首位，龍湖、綠地均在0.5次/以上。金地集團(tuán)保持了較高的存貨周轉(zhuǎn)率，一方面在于其2022年審慎拿地，拿地規(guī)模較小，更一方面更依賴于其高效的開發(fā)運(yùn)作能力，確保了竣工結(jié)轉(zhuǎn)的穩(wěn)定。

年報(bào)顯示，2022年金地集團(tuán)新開工面積522萬平方米，竣工面積1418萬平方米；房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積616.67萬平方米，同比上升9.42%；結(jié)算收入1091.81億元，同比上升23.56%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率達(dá)19.96%。

金地集團(tuán)2022年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2218億元；在交付方面，全年交付房屋10余萬套，交付率達(dá)102%，創(chuàng)歷年新高。

年報(bào)顯示，在其入駐的許多大城市如深圳、上海、南京、大連、福州等地，金地集團(tuán)的年度銷售“市占率”均位居當(dāng)?shù)厍傲小?br/>在2022年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤 61.07億元。

在金地集團(tuán)年初的內(nèi)部經(jīng)營會(huì)上，凌克談了對(duì)房企經(jīng)營的看法：房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會(huì)跌落。