文/地金君

作為規(guī)模超十萬(wàn)億的巨大市場(chǎng)，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多。在樓市繁榮時(shí)，房地產(chǎn)帶動(dòng)著許多上下游市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)；而當(dāng)樓市逐漸步入調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商在遭遇流動(dòng)性危機(jī)的同時(shí)，也不可避免的給上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)帶來(lái)巨大經(jīng)營(yíng)壓力。

過(guò)去幾年，受房地產(chǎn)業(yè)影響，下游建筑業(yè)正經(jīng)歷艱難時(shí)刻。而這其中，就包括知名建筑設(shè)計(jì)公司尤安設(shè)計(jì)。

日前，尤安設(shè)計(jì)(300983.SZ)發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)報(bào)告——一份營(yíng)收和凈利雙降的“成績(jī)單”：實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約5.08億元，同比減少46.81%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約2081萬(wàn)元，同比減少93.16%。

對(duì)于公司業(yè)績(jī)的大幅下滑，尤安設(shè)計(jì)在年報(bào)第二頁(yè)就給出了說(shuō)明：受下游房地產(chǎn)行業(yè)整體大幅度調(diào)整的影響，建筑設(shè)計(jì)行業(yè)出現(xiàn)了業(yè)務(wù)大幅減少、資金回籠乏力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等困難局面，公司也同樣承受了較大的經(jīng)營(yíng)壓力，營(yíng)業(yè)收入減少較多。此外，下游主要客戶普遍出現(xiàn)流動(dòng)性不暢情況，致使回款延緩的情形加重，應(yīng)收賬款賬齡總體有所延長(zhǎng)，信用減值損失計(jì)提金額增加。

從年報(bào)信息來(lái)看，融創(chuàng)、保利、綠地、碧桂園、中糧等都是尤安設(shè)計(jì)的大客戶，西安綠地中心、廣州保利領(lǐng)秀海、深圳佳兆業(yè)寶安項(xiàng)目、青島金地悅峰等均為公司代表作品。

持續(xù)下滑的營(yíng)收凈利

不斷攀升的應(yīng)收賬款

作為房企項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要服務(wù)商，建筑設(shè)計(jì)公司受房企資金狀況和銷售景氣度顯著影響。在樓市繁榮的年代里，下游市場(chǎng)的狂飆突進(jìn)，曾為尤安設(shè)計(jì)創(chuàng)造了巨大的增長(zhǎng)空間。

根據(jù)尤安設(shè)計(jì)往年的年報(bào)，從2018年至2021年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為7.3億元、8.54億元、9.26億元和9.55億元，同期凈利潤(rùn)分別為1.28億元、2.65億元、2.92億元和3.04億元，凈利潤(rùn)增速最高時(shí)曾達(dá)210%。

由于業(yè)績(jī)屢創(chuàng)佳績(jī)，2021年4月20日，尤安設(shè)計(jì)還成功在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，IPO發(fā)行價(jià)高達(dá)120元。

但好景不長(zhǎng)，隨著樓市調(diào)整期的到來(lái)，房企流動(dòng)性問(wèn)題不斷出現(xiàn)，建筑設(shè)計(jì)業(yè)也逐漸受到牽連，致使尤安設(shè)計(jì)在2022年迎來(lái)業(yè)績(jī)低谷。2022年度，公司綜合毛利額2.17億元，比上年度下降53.82%；綜合毛利率42.68%，較上年度下降6.48個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)廣泛面臨著應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模萎縮了50%，那么實(shí)際上設(shè)計(jì)等領(lǐng)域也差不多是50%的萎縮量。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年，尤安設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款賬面余額分別為3.98億元、4.66億元、5.3億元和6.88億元，漲勢(shì)比較平穩(wěn)。但到了2021年，這一數(shù)字突然飆升至9.5億元，當(dāng)年期末，公司應(yīng)收賬款余額占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的比例也高達(dá)99.47%。

2022年，尤安設(shè)計(jì)的應(yīng)收賬款賬面余額有所減少，但也高達(dá)8.60億元。同時(shí)，公司應(yīng)收賬款余額占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比例不斷上升，到去年年末，這一數(shù)據(jù)已攀升至169.16%。

對(duì)此，尤安設(shè)計(jì)在年報(bào)中表示，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的增加，使其將資金面壓力逐步向供應(yīng)端傳導(dǎo)，從而直接導(dǎo)致為其提供服務(wù)的建筑設(shè)計(jì)企業(yè)在應(yīng)收賬款回款及時(shí)性、安全性方面的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加，建筑設(shè)計(jì)行業(yè)總體性的回款延緩情形進(jìn)一步加重。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏新資金參與新地競(jìng)標(biāo)和新項(xiàng)目啟動(dòng)，使得土地成交急劇萎縮，從而直接導(dǎo)致從事前期服務(wù)的建筑設(shè)計(jì)企業(yè)業(yè)務(wù)量亦相應(yīng)出現(xiàn)較大滑坡。

尤安設(shè)計(jì)稱，公司的下游客戶主要為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果該等客戶受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或自身經(jīng)營(yíng)管理等因素影響，導(dǎo)致實(shí)際不能或不能如期支付公司的應(yīng)收款項(xiàng)，則公司將面臨應(yīng)收賬款余額增加引致的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)及壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，在2022年年報(bào)發(fā)布的同時(shí)，尤安設(shè)計(jì)也發(fā)布了關(guān)于2022年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告。去年全年，尤安設(shè)計(jì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)1.16億元，這導(dǎo)致公司2022年度利潤(rùn)總額減少1.16億元。

債務(wù)重組背后

綠地為主要拖欠客戶

地金君了解到，2022年尤安設(shè)計(jì)的前五大客戶分別為綠地控股、中國(guó)保利、上海港城開(kāi)發(fā)集團(tuán)、中國(guó)金茂和華潤(rùn)置地，這五家房企的銷售收入占尤安設(shè)計(jì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入的比重為48.53%，雖然較上年減少了2.20個(gè)百分點(diǎn)并呈現(xiàn)出逐年減少的趨勢(shì)，但仍存在客戶相對(duì)集中的風(fēng)險(xiǎn)。

其中，綠地控股銷售額占尤安設(shè)計(jì)年度銷售總額比例最高，達(dá)25.19%；其次是中國(guó)保利，占比12.08%。值得一提的是，往年里，綠地控股的應(yīng)收賬款余額占尤安設(shè)計(jì)應(yīng)收賬款總賬面比例也是最高的，從2020年至2022年，這一比例分別達(dá)到64.53%、43.45%和 39.31%。

和客戶的深度綁定，也導(dǎo)致尤安設(shè)計(jì)在2022年遭遇了嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)，以致公司需要進(jìn)行債務(wù)重組。

無(wú)奈之下，2022年9月，尤安設(shè)計(jì)發(fā)布公告稱，擬與綠地控股、保利集團(tuán)、大眾置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂、中糧集團(tuán)、寶能集團(tuán)以及他們控制下的企業(yè)進(jìn)行債務(wù)重組。債務(wù)重組人擬以其開(kāi)發(fā)建設(shè)的總計(jì)建筑面積1.72億平方米的144項(xiàng)已建成和在建商品房，作價(jià)約2.95億元，用以抵償其所欠付尤安設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)合計(jì)約2.95億元，差額98862元由尤安設(shè)計(jì)以現(xiàn)金方式結(jié)付。

據(jù)了解，在近3億元的欠款中，光是歸屬綠地控股的款項(xiàng)就高達(dá)2.6億元。也因此，當(dāng)時(shí)綠地拿出來(lái)的抵債的資產(chǎn)也是最多的，共有119套商品房，房產(chǎn)面積14712.72平方米，抵債作價(jià)2.61億元。不過(guò)該等資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)只有2.24億元，相差了3700萬(wàn)元。

此外，大眾置業(yè)所拿出的11套房產(chǎn)抵債作價(jià)2070.35萬(wàn)元，但評(píng)估價(jià)只有1525.36萬(wàn)元；融創(chuàng)中國(guó)拿出的7套房產(chǎn)抵債作價(jià)447.76萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為445.86萬(wàn)元；寶能集團(tuán)拿出的2套房產(chǎn)抵債作價(jià)379.74萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)343.72萬(wàn)元。

截止2022年8月31日，本次債務(wù)重組所涉尤安設(shè)計(jì)的債權(quán)已計(jì)提信用減值損失合計(jì)5196.43萬(wàn)元，該等債權(quán)在尤安設(shè)計(jì)賬面的凈值約為2.43億元。抵債房產(chǎn)于2022年8月31日的評(píng)估價(jià)值為2.52億元，該等評(píng)估價(jià)值較抵債房產(chǎn)的作價(jià)2.95億元（已含增值稅）減值0.43億元。

2022年末，尤安設(shè)計(jì)對(duì)上述抵債房產(chǎn)再次進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，抵債房產(chǎn)于2022年12月31日的評(píng)估價(jià)值為2.45億元，該等評(píng)估價(jià)值較抵債房產(chǎn)的作價(jià)2.94億元（已含增值稅，已剔除中糧集團(tuán)的金額），較2022年8月31日時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果同口徑減值0.58億元。

根據(jù)2022年年報(bào)，截至年末，綠地控股的抵債房產(chǎn)中僅有13套完成交付，還剩106套未交；大眾置業(yè)有2套抵債房產(chǎn)完成交付，9套未交；融創(chuàng)中國(guó)0套交付，7套未交；中國(guó)保利0套交付，3套未交。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，2023年4月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，同比上漲城市個(gè)數(shù)增加。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲或降勢(shì)趨緩。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2023年4月份，在3月份房?jī)r(jià)全面普漲后，出現(xiàn)了小陽(yáng)春退熱的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)上漲城市明顯減少，特別是二手房房?jī)r(jià)上漲城市明顯減少了21個(gè)。在4月份創(chuàng)造最近4年最熱小陽(yáng)春3月的情況下，4月市場(chǎng)有所見(jiàn)頂回落。

在此背景下，日前尤安設(shè)計(jì)發(fā)布了2023年一季度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，尤安設(shè)計(jì)的營(yíng)收繼續(xù)下滑，凈利潤(rùn)更是由盈轉(zhuǎn)虧：公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6308.16萬(wàn)元，同比下降35.39%；歸屬于上市公司股東凈虧損855.26萬(wàn)元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈虧損1394.12萬(wàn)元。

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