近幾年，順義新房市場(chǎng)提交的成績(jī)單越來(lái)越“優(yōu)異”了。

據(jù)諸葛研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份順義區(qū)新房成交量領(lǐng)跑，共成交1597套，占比達(dá)20.15%；房山、朝陽(yáng)2區(qū)，分別以1120套、971套的成交量位居區(qū)域第二、三，成交占比均超10%。

而此前網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2020年順義新房成交3996套，同比上漲136%；2021年成交7398套，成交套數(shù)增長(zhǎng)超3000套；2022年全年也成交了5630套，成交量?jī)H次于大興區(qū)，排名第二。

真金白銀的銷(xiāo)量，才是真正能夠檢驗(yàn)樓市最直接、最有效的試金石。

此外，置業(yè)另一個(gè)核心邏輯，是隱藏因素—?jiǎng)?chuàng)造力，而GDP是直觀反映區(qū)域創(chuàng)造力的實(shí)際價(jià)值，2022年，北京各區(qū)生產(chǎn)總值排名中，順義依然穩(wěn)坐第六把交椅，在郊區(qū)里面依然是翹楚。

各路房企似乎也看到了順義的發(fā)展?jié)摿Γ娂娙腭v，尤其是像“利潤(rùn)王”中海這樣的房企，動(dòng)輒幾十億土地成本的投入，而這也從側(cè)面印證了對(duì)順義的認(rèn)可。

那么，是什么原因讓順義“搖身一變”成為出貨王？順義哪個(gè)板塊還值得買(mǎi)？我們一起來(lái)探討下。

01地產(chǎn)銳觀察

配套及產(chǎn)業(yè)加持

后沙峪破圈

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展定型，順義大致可分為三大板塊：順義老城區(qū)；新城仁和+牛欄山+馬坡，以及后沙峪。

而順義老城區(qū)主要以本地人居多，同時(shí)也聚集了大量的回遷安置房，再加上順義主城區(qū)，多年來(lái)“無(wú)新房供應(yīng)”，如果想要置業(yè)老城區(qū)可供選擇的新房項(xiàng)目其實(shí)并不多。

新城仁和+牛欄山+馬坡算是順義的新城，目前還處于建設(shè)發(fā)展中，新城區(qū)城市界面還是比較荒涼的，很多基礎(chǔ)配套設(shè)施還未完全完善。尤其缺乏交通規(guī)劃，只能算北京遠(yuǎn)郊的改善區(qū)域，保值屬性一般。

而具備“暴擊”潛力還是要看順平路以南，這個(gè)時(shí)候“后沙峪”的優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)了出來(lái)，事實(shí)上，后沙峪也是順義區(qū)討論熱度較高的一個(gè)區(qū)域。

分析來(lái)看，后沙峪離望京“近”，離首都機(jī)場(chǎng)“更近”，是順義區(qū)發(fā)展較早的一個(gè)區(qū)域，隨著中糧·祥云小鎮(zhèn)等一眾別墅的入駐，讓這個(gè)區(qū)域被冠以“中央別墅區(qū)”之名，而環(huán)境、商業(yè)、配套以及別墅區(qū)規(guī)劃等條件，也讓后沙峪在順義區(qū)中能夠跳脫出來(lái)。

作為北京著名的別墅區(qū)，中央別墅區(qū)是一部分“富人區(qū)”集中的區(qū)域，基于這些人的生活圈，中央別墅區(qū)的各類(lèi)資源也聚集于此。

其中，后沙峪最大的亮點(diǎn)在于“學(xué)?！?，幾乎算是百米一所學(xué)校，且都是能拿得出手的“名?！?，例如國(guó)際名鼎石、順義國(guó)際學(xué)校ISB、海嘉、青苗國(guó)際雙語(yǔ)以及百年西城名校北京四中（順義分校）、北師大附中（順義分校）等。

此外，高爾夫球場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部遍布，除了自身居住的低容積率以外，溫榆河綠色走廊和作為“中央別墅區(qū)后?！钡牧_馬湖均為此區(qū)域增色不少。

02地產(chǎn)銳觀察

Smart墅產(chǎn)品加推入市

稀缺戶(hù)型進(jìn)化全新純粹空間

如此璀璨的后沙峪板塊，當(dāng)然不缺住宅，但缺少高端住宅。

事實(shí)上，后沙峪板塊自2018年以后便出現(xiàn)了斷檔，直到2021年祥云小鎮(zhèn)南側(cè)推出了新盤(pán)，不過(guò)，卻是用剛需、剛改混居續(xù)上了后沙峪斷供的缺口，仍沒(méi)有續(xù)接順義中高端項(xiàng)目的空窗期。

因此，后沙峪板塊內(nèi)真正的高端產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品極為稀缺，直到去年中海入駐，真正的改善級(jí)住宅中海首開(kāi)·湖光玖里落座，算是終于補(bǔ)上了中高端新盤(pán)的缺失。

中海首開(kāi)·湖光玖里位于北京市順義區(qū)火沙路與裕慶路交叉口西北角，是中海和首開(kāi)的合作項(xiàng)目，去年6月，中海以54.7億元競(jìng)得順義19街區(qū)地塊，之后首開(kāi)加盟了地塊開(kāi)發(fā)。

整個(gè)項(xiàng)目分為南北兩區(qū)，總共 1246 套房，都是純南北的房源。除了 4-6 層的低密洋房外，還有 L 型的聯(lián)排別墅。洋房集中在北側(cè)和中間，聯(lián)排別墅則分布在南側(cè)。

值得關(guān)注的是，項(xiàng)目近期推出了全新墅居產(chǎn)品——Smart墅，Smart墅在保留別墅使用特點(diǎn)的同時(shí)，通過(guò)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)提升舒適度，同時(shí)以洋房的價(jià)格，超高的性?xún)r(jià)比，享受別墅生活。

掰開(kāi)來(lái)說(shuō)，Smart墅采用了雙重入戶(hù)方式，這也是別墅的標(biāo)配，建面約220-360平米，闊綽空間提升了居住品質(zhì)，同時(shí)項(xiàng)目對(duì)空間還進(jìn)行了優(yōu)化，采用了1： 1的設(shè)計(jì)方式，向下延展了與首層幾乎等同的面積，沒(méi)有設(shè)置負(fù)二層，保證了地下面積的合理性，也減少了潮濕。 實(shí)現(xiàn)居住+多功能的完美搭配。

同時(shí)，為了保證地下空間的采光和通風(fēng)，smart墅南向設(shè)置了1.5米超大進(jìn)深的采光井，南北向地下采光空間可達(dá)30平米，采光面積占比超過(guò)18%，采光面積大于市場(chǎng)上其他項(xiàng)目50%，還可以實(shí)現(xiàn)地下南北向通風(fēng)。

此外，值得一提的是，中海首開(kāi)·湖光玖里是中?！笆肮庀怠钡谒淖鳎趫@林設(shè)計(jì)上，“更強(qiáng)調(diào)人與自然的互動(dòng)”；“傳遞人與人之間的社交與鄰里關(guān)系”；“園林特色要基于所在地塊的自然環(huán)境”，以半藏東方的國(guó)際度假園林，營(yíng)造一半東方、一半國(guó)際、一半自然、一半精致的墅區(qū)生活。于此詩(shī)意棲居，可隨時(shí)感受藝術(shù)的氣息和自然的浸潤(rùn)。

03地產(chǎn)銳觀察

總價(jià)750萬(wàn)+

卓越體驗(yàn)超高性?xún)r(jià)比

有了“縱向”對(duì)比，再來(lái)看看“橫向”比較的差別。

從北京各區(qū)二手房示意圖來(lái)看，同是近郊，順義的二手房?jī)r(jià)格與昌平差了將近1萬(wàn)/㎡，順義板塊內(nèi)很多次新二手房?jī)r(jià)格都在3.5-4萬(wàn)之間。

同理新房房?jī)r(jià)也很香，分板塊來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)最高的后沙峪，新房?jī)r(jià)格普遍在6w以上（仍倒掛于一區(qū)之隔的朝陽(yáng)約2萬(wàn)/㎡），而中海首開(kāi)·湖光玖里政府給出的指導(dǎo)價(jià)5.97萬(wàn)/㎡，單價(jià)在平均線以下。

后沙峪板塊內(nèi)，相同產(chǎn)品使用面積能夠達(dá)到200㎡以上的躍墅產(chǎn)品，總價(jià)也都在1000萬(wàn)以上，而湖光玖里Smart墅產(chǎn)品總價(jià)卻在750萬(wàn)+的水平。

放大環(huán)線來(lái)看，750萬(wàn)-800萬(wàn)的總價(jià)，崔各莊板塊內(nèi)新型共產(chǎn)房建發(fā)·望京養(yǎng)云，政府持有20%產(chǎn)權(quán)，單價(jià)仍保持在7萬(wàn)+，750萬(wàn)僅是剛過(guò)及格線，同墅區(qū)內(nèi)，孫河板塊、天竺板塊在售新房紛紛調(diào)高準(zhǔn)入門(mén)檻。

總的來(lái)說(shuō)，順義區(qū)城市密度低，環(huán)境優(yōu)越，依托首都機(jī)場(chǎng)空港優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為北京高水平對(duì)外開(kāi)放的重要窗口，近些年，順義瞄準(zhǔn)智能新能源汽車(chē)、第三代半導(dǎo)體、航空航天三大高精尖產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，GDP一度力壓北京其他近郊區(qū)。

而后沙峪板塊因其絕佳的地理位置，順勢(shì)承接望京、首都機(jī)場(chǎng)所帶來(lái)的區(qū)域利好，承接中心城區(qū)人口疏解的功能，區(qū)域內(nèi)的中海首開(kāi)·湖光玖里憑借其稀缺性、高性?xún)r(jià)比，受到置業(yè)者青睞。