一直以來被深圳地產(chǎn)圈戲稱“捂盤大王”的新世界臨海攬山，最近又有新動(dòng)作了，將要推出建面約410㎡的大平層公寓。

話說開盤1年半之久，由期房轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”，住宅產(chǎn)品還沒賣完，購(gòu)房者是有多么“不買賬”，那即將開售的超級(jí)大平層公寓去化豈不更加“堪憂”？

為何會(huì)這么說？

①市場(chǎng)低迷 豪宅去化艱難

剛剛過去的5月，深圳一二手住宅成交雙雙下跌。

其中，一手住宅網(wǎng)簽2787套，環(huán)比下跌20%；二手住宅網(wǎng)簽3603套，環(huán)比微跌4%。

樓市成交低迷，有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳市場(chǎng)將要進(jìn)入“至暗”時(shí)刻，因?yàn)楝F(xiàn)在連豪宅市場(chǎng)也賣不動(dòng)了！

豪宅市場(chǎng)一直被看作是最為堅(jiān)挺的存在，在去年剛需賣不動(dòng)的時(shí)候，豪宅也還在遭瘋搶，少有的幾個(gè)“日光盤”都是起步價(jià)千萬的豪宅，甚至最先售罄的還是6000多萬的大平層。一時(shí)間“貧窮限制了我們的想象”。

現(xiàn)在深圳標(biāo)桿頂豪小區(qū)——恒裕濱城法拍房2次開拍遭遇流拍，價(jià)格一降再降，都無人買單，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃厚。

對(duì)樓市信心不足，想要購(gòu)房者為項(xiàng)目買單掏錢，是極為“艱難”的，如今的樓市環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目去化是極大的挑戰(zhàn)。

只能說，除非個(gè)別點(diǎn)段好+產(chǎn)品好的項(xiàng)目，價(jià)格降到購(gòu)房者的心坎里，人們才會(huì)心甘情愿被割韭菜，就如寶安碧海的越秀潮樾府這樣的限價(jià)項(xiàng)目，本身限售均價(jià)7.433萬/㎡，結(jié)果開盤備案均價(jià)7.21萬/㎡，足足低了2000元/㎡，首次開盤去化高達(dá)96%，收割了不少購(gòu)房者。

如今，在這樣下行的市場(chǎng)環(huán)境下，新世界臨海攬山想要交一份不咋“難看”的成交答卷，想必是“難上加難”，除非價(jià)格讓利到位，不然購(gòu)房者不會(huì)輕易“買單”的！

②產(chǎn)品定位錯(cuò)配 價(jià)格過高

筆者從深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)了解到，新世界臨海攬山在2022年5月底和11月獲批預(yù)售開盤。第一次拿出了312套商務(wù)公寓，第二次則推出了251套建面約78-166㎡住宅，均價(jià)約11.4萬/㎡，總價(jià)區(qū)間為1075-2938萬/套。

雖說項(xiàng)目在大南山環(huán)山的位置，背山面海，景觀資源優(yōu)越。

但是該片區(qū)就是豪宅成交表現(xiàn)相對(duì)好些，比如，蘭溪谷這種低密度小區(qū)，純大戶型，客戶群體相對(duì)比較純粹，這個(gè)樓盤除了一棟229m2大戶型以外，其他都是117-122m2剛需改善3、4房為主。

但是新世界臨海攬山總價(jià)在1000萬+，福田、前海、寶安等核心片區(qū)也有不少選擇。

而且選擇1000萬+標(biāo)的的購(gòu)房者，剛需改善者居多，這個(gè)樓盤的定位也就從豪宅淪落到豪剛產(chǎn)品了。

關(guān)鍵價(jià)格還不便宜，均價(jià)約11.4萬/㎡，買前海深業(yè)云海灣、天健悅灣府等每平方米9萬多的限價(jià)網(wǎng)紅盤，難道不香嗎？

③交通擁堵 居住品質(zhì)大打折扣

買得起1000萬標(biāo)的的購(gòu)房者，一般而言在深圳還沒有到達(dá)可以享受生活，或者可以錯(cuò)峰上班，所以一定要考慮上下班方便的問題。

但凡住過蛇口的人都知道，上下班高峰期南海大道能堵到你懷疑人生。

項(xiàng)目周邊多為低密度社區(qū)，人氣稍顯不足，日常生活配套較少，較為依賴社區(qū)內(nèi)部自身的商業(yè)配套，而且被老舊工業(yè)區(qū)包圍，居住品質(zhì)大打折扣。