文/地金君

8月10日，碧桂園控股有限公司（02007.HK）發(fā)布內(nèi)幕消息公告正面回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，表態(tài)將全力以赴保交付，積極化解階段性流動(dòng)壓力，保障經(jīng)營(yíng)有序開展。

公告坦言，市場(chǎng)整體尚未回暖，行業(yè)絕對(duì)規(guī)模下降，資本市場(chǎng)信心修復(fù)尚需時(shí)間，公司整體經(jīng)營(yíng)壓力有增無(wú)減，導(dǎo)致2023上半年預(yù)計(jì)出現(xiàn)較大虧損，特別是受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)壓力。碧桂園稱“從哪里跌倒，就從哪里爬起來”，將努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企面臨風(fēng)險(xiǎn)劇增

2021年下半年以來,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)迎來了重大挑戰(zhàn)，多家房企銷售下滑、回款走弱、融資困難，現(xiàn)金流壓力持續(xù)加大，目前已有數(shù)十家房企接連出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

進(jìn)入2023年,市場(chǎng)銷售仍未見起色?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模創(chuàng)近年新低。單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降，環(huán)比降低33.5%、同比降低33.1%，同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)。

同時(shí)，民營(yíng)房企再融資陷入半停滯狀態(tài)，流動(dòng)性惡化超出預(yù)期，連碩果僅存的少數(shù)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企也面臨風(fēng)險(xiǎn)的急劇增加。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年7月，80家典型房企的融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%，發(fā)債僅集中在國(guó)企央企或優(yōu)質(zhì)混合所有制企業(yè)。

碧桂園內(nèi)幕消息公告顯示，受房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項(xiàng)目減值增加，疊加外匯波動(dòng)造成預(yù)期凈匯兌損失，碧桂園預(yù)期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損介乎約人民幣450億元至人民幣550億元。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)探底的背景下，今年上半年多數(shù)房企的業(yè)績(jī)都難言理想。據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至8月4日，wind行業(yè)分類的116家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有68家披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中38家房企均預(yù)計(jì)虧損。也就是說，已披露業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，超過半數(shù)房企預(yù)計(jì)虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述虧損的38家房企虧損的總額范圍為120億元至170億元。

拒絕躺平：全力保交付，積極自救

面對(duì)行業(yè)整體極端困難的局面，碧桂園上下一心，積極開展了自救。一是全力保障現(xiàn)金流安全，加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收，積極拓展融資，努力盤活大宗及難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)。二是最大限度削減支出，加強(qiáng)費(fèi)用管控，精簡(jiǎn)組織架構(gòu)，高管帶頭降薪，嚴(yán)控銷管費(fèi)用。三是董事會(huì)主席兼控股股東楊惠妍大力度支持。四是全力做好保交付、保信用工作。

據(jù)悉，碧桂園上市至今，楊惠妍及其家屬已通過借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等方式合計(jì)支持公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計(jì)提供折合約66億港元的無(wú)息無(wú)抵押借款。

當(dāng)前，保交付是樓市的安全底線，也是房地產(chǎn)公司最重要的企業(yè)責(zé)任。2022年碧桂園共實(shí)現(xiàn)全國(guó)255個(gè)城市1384批次的交付，交付房屋數(shù)量總和近70萬(wàn)套，高居行業(yè)榜首，且不存在逾期未交付的情況。2023年，公司預(yù)計(jì)總交付量仍高達(dá)70萬(wàn)套，上半年已順利完成27.8萬(wàn)套交付。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年總交付TOP50房企中，碧桂園交付量穩(wěn)居行業(yè)第一，且遠(yuǎn)超第二名和第三名的交付總和，大幅領(lǐng)先同行。

據(jù)悉，碧桂園開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量龐大，遍布中國(guó)內(nèi)地31省，至今仍是全國(guó)房企銷售面積榜單上的第一位。接近碧桂園的人士表示，保交付應(yīng)該不會(huì)有問題，目前監(jiān)管賬戶上的資金基本能保障項(xiàng)目完工，而且公司至今沒有發(fā)生逾期交付的情形。目前，公司高層對(duì)保交付尤其重視，將之確立為首要任務(wù)。

保信用方面，2022年至今，融資環(huán)境極其艱難，碧桂園在融資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出的情況下，仍竭盡全力安排境內(nèi)外融資本息的償付?！肮疽恢痹趫?jiān)守，卻難言曙光。”碧桂園一位內(nèi)部人士稱。

數(shù)據(jù)顯示，2016-2022年，碧桂園籌資活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額，2016-2019為正值，但2020-2022三年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億。連續(xù)三年凈償還之下，碧桂園的有息債務(wù)總額亦從2019年高峰期的3696億下降至2022年的2713億，凈減少額度接近1000億，這些債務(wù)的償還大部分來自公司內(nèi)部自有資金。同時(shí)，碧桂園2016-2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的現(xiàn)金流凈額，只有2020年為凈流出，其余年份皆為正值。這也說明碧桂園的經(jīng)營(yíng)能力始終保持了健康的狀態(tài)，當(dāng)前面臨的只是階段性的流動(dòng)性困難。

碧桂園坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，并表示將堅(jiān)守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。

下一步措施主要包括四方面，一是全力以赴保交付，二是積極化解階段性流動(dòng)壓力，三是保障經(jīng)營(yíng)有序開展，四是加強(qiáng)特殊時(shí)期的組織領(lǐng)導(dǎo)。據(jù)悉，碧桂園已成立由董事會(huì)主席楊惠妍任組長(zhǎng)的專項(xiàng)工作小組，努力渡過難關(guān)。

碧桂園方面表示，將通過落實(shí)主體責(zé)任、?？顚Ｓ?、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。同時(shí)，將與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，以保障公司的未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為各持份者保存價(jià)值、維護(hù)利益。

行業(yè)回暖不及預(yù)期下的暫時(shí)流動(dòng)性困難

房企融資部門內(nèi)部人士評(píng)價(jià)稱，碧桂園整體資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力及盈利能力仍然良好，之前還獲得中債增全額擔(dān)保發(fā)行大額債券。它當(dāng)前面臨的困境是在行業(yè)回暖速度不及預(yù)期的情形下，短期內(nèi)債券集中到期而產(chǎn)生的暫時(shí)流動(dòng)性困難，并非公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)。IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，碧桂園的資產(chǎn)狀況和財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于很多房企，是有機(jī)會(huì)獲得轉(zhuǎn)機(jī)的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，碧桂園凈資產(chǎn)約3096億元，總資產(chǎn)大于總負(fù)債，目前凈資產(chǎn)仍然充足。

同時(shí)，碧桂園的運(yùn)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)管控保持了穩(wěn)健的風(fēng)格。財(cái)報(bào)顯示，2022年，碧桂園權(quán)益銷售回款率連續(xù)第七年保持90%以上。公司年底總借貸余額同比下降14.7%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至69.4%，凈負(fù)債率進(jìn)一步降至40%，達(dá)到十年來的最低值，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入約為356.2億元。

作為全國(guó)示范性優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，碧桂園土儲(chǔ)充裕，仍保持了良好的運(yùn)營(yíng)能力。截至2022年底，碧桂園集團(tuán)總權(quán)益可售資源12083億元，其中已獲取的權(quán)益可售資源約9555億元。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不同于資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動(dòng)性不足只是階段性的問題。

碧桂園方面表示，雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但始終對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這一輪的深刻調(diào)整，終將回歸健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。公司將積極貫徹7月24日中央政治局會(huì)議精神，扛起大企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在各級(jí)黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，充分用好“民營(yíng)經(jīng)濟(jì) 31 條”“金融16條”等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運(yùn)營(yíng)，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

分析人士指出，碧桂園是受到監(jiān)管部門支持發(fā)債的示范性優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企，也是目前千億房企中碩果僅存的兩家民企之一，此番危機(jī)，進(jìn)一步折射出民營(yíng)房企所面臨的流動(dòng)性困局。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，碧桂園近期傳聞纏身，說明了市場(chǎng)信心不足，這也是整個(gè)行業(yè)的問題在碧桂園身上的一個(gè)投射。“當(dāng)前市場(chǎng)再也不能承受住一個(gè)萬(wàn)億級(jí)頭部房企的出險(xiǎn)了。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境目前正在朝著好的方向改善，民營(yíng)房企還有很多新的希望和機(jī)會(huì)。

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