地產(chǎn)財富會

備受關(guān)注的萬科

重回北京拿地

結(jié)構(gòu)性機會來臨

萬科將如何把握

2023-8-15

“大新聞，萬科在北京拿地了！”

在萬科拍下通州永順地塊的第一時間，媒體群里的小伙伴們奔走相告；此后幾天，行業(yè)圈子也因此沸騰，交流的話題少不了“你怎么看萬科北京拿地？”。

振奮！

這是許多行業(yè)小伙伴們的共同感受。

因為作為深耕北京多年的頭部房企，萬科在最近五年的地產(chǎn)壓力周期中選擇手持“謹慎牌”，更審慎地面對所有土地投資機會，已經(jīng)四年半沒在北京拿地了。

如今萬科四年來首度北京拿地，或許意味著其眼中的北京市場重回“積極投資”標準。

萬科的判斷轉(zhuǎn)變，在不少人看來，相當于向市場注入了一劑強心針，如久旱甘霖，讓市場振奮。

人間四年半

地產(chǎn)一世紀

萬科在北京的上一次拿地，需要追溯至2019年2月，彼時萬科和國開聯(lián)合體以43億元競得豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊地塊，也就是后來的萬科·雲(yún)廬項目。

而2019年2月，對于大部分地產(chǎn)從業(yè)者仿佛已是“上個世紀”。

彼時沒有疫情、沒有“三道紅線”、穆迪等持續(xù)給內(nèi)房企降級的國際機構(gòu)還在對中國房地產(chǎn)展望穩(wěn)定。但萬科當時的“前瞻”卻和大部分人不一樣。

2018年9月萬科就率先喊出“活下去”，成為“把寒氣傳給每一個人”的高壓信號傳遞者。

這種超強的憂患意識，在當時令人詫異甚至被嘲笑；直到2022才被更多人認知到——這就是“學(xué)霸”得以多次穿越周期的先見之明。而緊跟萬科信號，未雨綢繆、適度縮表調(diào)整策略應(yīng)對行業(yè)寒冬的部分企業(yè)，也因此贏得了相對從容的下行期調(diào)整空間。

萬科的憂患意識體現(xiàn)在拿地上，主要是通過調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)和提高拿地標準來降低風(fēng)險。

正是受限于此，萬科在北京才多年未拿地。

93年進入北京至今，萬科經(jīng)歷了北京市場的多個周期。不同于過去的高歌猛進和小型震蕩，最近的五年是北京最難熬的一個周期——地價高、限制多、競爭強、利潤低；這里甚至成為了一個“業(yè)內(nèi)最消耗營銷總”的“高壓力”城市。

北京的高壓力周期里，萬科主動收縮，2019年2月后，連續(xù)三年多都沒在北京公開土拍市場露面。

直到2022年，情況才開始改變。

2022年6月，北京第二輪集中土拍，沉寂許久的市場掀起了“小高潮”，全場參拍房企高達30家。其中，三年多未現(xiàn)身土拍市場的萬科報名參拍了兩宗朝陽宅地，均位于崔各莊鄉(xiāng)奶西村地塊——各自獲得6家和4家房企或聯(lián)合體的報名，包括金茂、萬科與朝開聯(lián)合體、華潤與城建聯(lián)合體和首開等。

雖然，當時的萬科朝開聯(lián)合體并沒有“猛沖”勇奪地，但被萬科看中的這兩塊地后續(xù)市場表現(xiàn)都非常好——其中，由中建一局溢價13.31%以29.8億元的總價競得的地塊定名中建宸園，是2022年朝陽區(qū)1500w+高端市場銷冠 ；另一塊由首開溢價1.5%、總價40億元的地塊則是望京樾，開盤半年就沖上了全朝陽2022年住宅成交金額排名TOP3.

2023年，萬科則更積極地參與到北京土拍中，并主動宣告北京市場是全國最好的市場。

“萬科積極現(xiàn)身北京土拍市場。是一個重要信號。”一位業(yè)內(nèi)朋友告訴我們，他認為，這個信號提醒從業(yè)者要趕在“牛鞭效應(yīng)”之前抓住“新紀元”的紅利——于企業(yè)而言，是盡快拿到對的地；而于個人而言，是快速轉(zhuǎn)移到手上有地的房企去。

而萬科終于在北京拿地。他也比所有萬科員工都更振奮。不只是因為感謝萬科，用四年半的兩個信號燈讓他提前看清“兩個世紀的轉(zhuǎn)變”，延續(xù)了他的地產(chǎn)職場生命；更是因為看到“北京高壓周期”的逐漸結(jié)束。

看到萬科信號的人還有不少，因此成為“萬科粉”的他們也非常希望釋放信號的萬科能在北京成功拿地。8月9日競拍現(xiàn)場還有一個小細節(jié)——據(jù)說萬科競拍當天的落錘速度都比平時更快一些，莫非這工作人員也是一個“萬科粉”？

沒拿地的四年

萬科都在做什么

土拍上的沉寂，不代表行動上的沉沒。

沒拿地的四年半，萬科北京在非住宅領(lǐng)域持續(xù)布局，也不斷深耕做好手中的住宅項目：

長租公寓領(lǐng)域，北京泊寓新門店陸續(xù)開業(yè)——長期經(jīng)營年輕人長租公寓，并且其中的集團用地項目從規(guī)劃、建設(shè)到物業(yè)運營全由萬科包攬，讓萬科對怎么做年輕人的社區(qū)這件事，比其他開發(fā)商具備更強的“手感”。

在持續(xù)和青年生活研究中迭代產(chǎn)品和運營，去年新開業(yè)“泊寓|院兒草橋社區(qū)”，在兩個月內(nèi)3000間房源快速滿租，也顯示出萬科營造的生活確實獲得了年輕人認可。

城市更新領(lǐng)域，通過改造升級的望京小街，萬科首次將城市更新的邊界拓展至街區(qū)小巷中。

在協(xié)助政府將交通擁堵老舊街區(qū)轉(zhuǎn)型的過程中，萬科作為社會資本深度參與其中，多次調(diào)研走訪周邊居民和商戶以及阿里、美團、奔馳等片區(qū)頭部企業(yè)，將整個街區(qū)改造為多方共建共治共享的、科技、時尚、藝術(shù)的國際街區(qū)，最終帶動區(qū)域發(fā)展。

在這個過程中，萬科在新生代街區(qū)規(guī)劃、街區(qū)科學(xué)治理、融入智慧科技、打造夜間經(jīng)濟地標等領(lǐng)域積累了相應(yīng)能力和經(jīng)驗。小街一些有趣的互動細節(jié)，如手勢控制的噴泉、會說話的垃圾桶、和孩子互動的蝴蝶投影，如若應(yīng)用在社區(qū)里，應(yīng)該也同樣有吸引力……

住宅領(lǐng)域，四年來萬科北京持續(xù)開發(fā)著觀承別墅、城市之光、萬科云廬、翡翠山曉、大都會濱江等項目。其中，號稱更懂年輕人的城市之光·東望作在今年完成全部交付同時，其均價也從4萬+漲至5萬+，體現(xiàn)出高品質(zhì)大盤較好的保值增值能力。

現(xiàn)在看來，東望的本質(zhì)是萬科解開了“80后新生代家庭從成立到成長，都既要想要還要什么”這道題。在品質(zhì)基礎(chǔ)上，東望用一個高性價比、均好性強的、生活豐富的、可成長的超級新城去回應(yīng)客戶并獲得了持續(xù)認可。

抓住結(jié)構(gòu)性機會

萬科繼續(xù)瞄準年輕人

萬科沒拿地的四年半里，做的三件事都和年輕人有關(guān)，共同匯聚成一種獨特能力積累——更懂北京的年輕人，擅長和他們互動并在新一代生活新需求中尋求持續(xù)經(jīng)營的長尾。

從這個角度看，通州永順這塊地，確實是萬科會看上的地。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，位于通州、朝陽交界，該地塊形狀規(guī)整，距地鐵6號線物資學(xué)院站直線距離800米左右，滿足步行及騎行到達要求。該地隔壁新房項目開盤后月均流速50套左右，銷售去化表現(xiàn)較好，聚焦的是地鐵6號線上的首置人群。

周邊客戶為年輕首置人群這點，很契合萬科的能力點——給年輕人做愛住的房子。同時，萬科在通州開發(fā)的上一個盤——城市之光·東望今年完成了所有交付，也以社區(qū)生活兌現(xiàn)和增值表現(xiàn)，為其通州未來產(chǎn)品立下有效的口碑背書。

地產(chǎn)財富會在和幾位業(yè)內(nèi)好朋友聊到萬科這塊地時，一位朋友透露，聽說萬科盯這塊地小半年了：

聽說萬科剛看到土地名單信息的時候，就開始關(guān)注這塊地了，并且前置性做了更多研究。

“萬科悄悄準備了這么多，就該他們拿地?！迸笥驯硎?，通州永順地塊，房企們其實“又愛又怕”，只有萬科不怕。

北京住建委數(shù)據(jù)顯示，期房銷售指導(dǎo)價同為6.5萬元/平方米的通州永順地塊6號線上“鄰居”項目，目前售出房源的網(wǎng)簽均價約5.87萬元/平方米，這給參拍房企帶來了一定壓力，估計也是該地塊競拍價格未觸頂?shù)脑颉?/p>

但在其他人“又愛又怕”的壓力里發(fā)揮自己的能力，才有“結(jié)構(gòu)性機會”。

回顧過去，高標準的萬科其實一直盯著兩種地在拿：一是G2城市改善型客戶所青睞的土地——客戶基數(shù)好、投資回報好。二是抓準結(jié)構(gòu)性機會進行精準投資——通過研究產(chǎn)業(yè)、人口和經(jīng)濟發(fā)現(xiàn)機會，并通過自身能力抓住機會。

通州永順地塊，就是萬科北京2023的“結(jié)構(gòu)性機會”之一。

而萬科拿下這塊地之后，這里也許會有更懂年輕人的社區(qū)和生活出現(xiàn)。

因為從當前的市場格局上看，降成本和價格戰(zhàn)路線明顯“此路不通”，萬科加入后大概率是選擇從生活方式入手，一起把年輕人的社區(qū)市場做大做強。

在北京多家開發(fā)集體全國學(xué)習(xí)卷產(chǎn)品的2023，擅長研究和學(xué)習(xí)年輕人生活方式的萬科，也有可能將集團在其他城市的年輕化生活內(nèi)容和產(chǎn)品實踐帶到北京的新作品里，大家可以期待一下。

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