在之前的稿子中，我曾提到過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)：

比如，真正喜歡喝咖啡的人和喜歡做咖啡的人，其實(shí)都不應(yīng)當(dāng)留在上海，畢竟在上海的任何一杯精品咖啡里，售價(jià)的 60%都是房租。而對(duì)于通了高鐵的所有城市來(lái)說(shuō)，你都可以通過(guò)網(wǎng)購(gòu)，甚至是跨境網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)到與上海同質(zhì)量的豆子。

這其中的 60% 是個(gè)虛數(shù)，但房租確實(shí)應(yīng)該是上海咖啡館的大頭。在這里，我想單獨(dú)開(kāi)篇寫(xiě)一下我關(guān)于房地產(chǎn)間接成本的計(jì)算。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)學(xué)稍有涉獵的讀者其實(shí)下面都不用看，我直接說(shuō)下房地產(chǎn)間接成本是什么就行了：

房地產(chǎn)間接成本，就是將終端商品在生產(chǎn)、制造、流通環(huán)節(jié)中，每個(gè)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)成本加總得到的成本。

我們?nèi)砸钥Х葹槔?，?lái)看看什么是房地產(chǎn)間接成本，以及房地產(chǎn)間接成本對(duì)一個(gè)地區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)的影響。

一般來(lái)說(shuō)，餐飲店的毛利率最高到 60%。按照華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院在 2020 年的一份報(bào)告顯示，帶簡(jiǎn)餐的單店咖啡館的毛利率在 37-42% 之間。

在 58%-63% 的經(jīng)營(yíng)成本中，約有 20% 左右的直接房租成本，也就是你開(kāi)一個(gè)店面這個(gè)店鋪的租金，然后還有 20% 左右是你的人工成本，剩下的 20% 是材料成本。

如果按照一般的經(jīng)營(yíng)成本分析，最后的結(jié)果是我們的一杯咖啡里，約有 20% 是房租成本。

但實(shí)際上，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果你將上海與下級(jí)縣市的咖啡成本做比較的時(shí)候，除了房租成本會(huì)大幅下降，人工成本也會(huì)大幅下降。

那么，為什么你能在縣城招到 1500 元的服務(wù)員，在上海就要至少 5000 元才能招到咖啡師呢？

因?yàn)閱T工也要衣食住行，其中占大頭的仍然是住。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一個(gè)地區(qū)的工資水平與居住成本之比被稱之為房屋租金收入比（或按揭收入比，Rent-to-Income Ratios）。也就是指當(dāng)?shù)氐木用?，需要拿出自己每月薪水的百分之多少用于支付房租或房貸按揭。

這個(gè)比率在理想狀態(tài)下是 30%，在中國(guó)的大多數(shù)城市，租金收入比都超過(guò) 30%。

這意味著，在計(jì)算區(qū)域房?jī)r(jià)對(duì)服務(wù)業(yè)價(jià)格的影響的時(shí)，你需要至少將 30% 的人力成本劃歸“房地產(chǎn)間接成本”，這已經(jīng)是一個(gè)非常大的影響因子了，不能被忽略。

事實(shí)上，如果你進(jìn)一步計(jì)算，如果將“吃”納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)的必要要素，那么會(huì)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，人力成本中的房地產(chǎn)成本將進(jìn)一步上升。

因?yàn)?，在大城市中，吃飯或買(mǎi)菜做飯，其中也隱藏著較大比例的房地產(chǎn)成本。盒馬的價(jià)格和早市一樣嗎？不一樣。早市的價(jià)格也與大集不一樣，其中的主要差異來(lái)源于營(yíng)業(yè)地點(diǎn)的租金。

最終呈現(xiàn)的結(jié)果，就是一個(gè)月員工在吃同等食材的情況下，一個(gè)月要花 1500 還是要花 500 元。而這也體現(xiàn)在是能用 1500 元招到員工，還是 5000 元招到員工上。

如此這般算來(lái)，“房地產(chǎn)間接成本”將占據(jù)中國(guó)一線城市服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)成本中的至少一半，甚至是大頭。

這樣的成本分析會(huì)非常復(fù)雜，實(shí)際上是難以統(tǒng)計(jì)的，也因此無(wú)論在什么樣的報(bào)告上，你都難以找到這樣的統(tǒng)計(jì)口徑。但通過(guò)上文的描述，你應(yīng)該能夠理解當(dāng)地房?jī)r(jià)對(duì)全部產(chǎn)業(yè)和所有商品的價(jià)格影響。

如果我們?nèi)砸钥Х葹槔?，我們雖難以計(jì)算上海咖啡店的房地產(chǎn)間接成本，但我們可以計(jì)算在這一成本影響下，經(jīng)營(yíng)成本大致的變動(dòng)值。

我們假定，一種 SOE 咖啡豆的價(jià)格為 150 元每磅（454g），一杯雙份濃縮使用 20g 咖啡豆，那么一杯這樣的精品咖啡的剛性成本是 6.5 元。

在上海的房租方面，我們?nèi)?2022 年一篇報(bào)道中的 2 萬(wàn)元/月（不到10平米）。然后獨(dú)立咖啡店的日銷，大概在 150 杯左右（非?；穑?。那么，每杯中所包含的直接房租成本為 4.4 元。

接下來(lái)，我們按照職友集上上?？Х葞煹钠骄劫Y 5000 元，3 個(gè)店員來(lái)計(jì)算人力成本，每月的直接人力成本是 1.5 萬(wàn)。取上海的房屋租金收入比為 45%（這是 2017 年的數(shù)據(jù)），這意味著將有 6750 元?dú)w屬間接房地產(chǎn)成本。

那么，在不計(jì)算員工吃喝以及額外經(jīng)營(yíng)成本中房地產(chǎn)成本的情況下，該咖啡店每月的間接房地產(chǎn)成本為 20000+6750 元。核算到每杯咖啡中，房地產(chǎn)間接成本約為 5.94 元，與咖啡豆的硬成本（ 6.5 元）之間只差了 5 毛。

省去計(jì)算過(guò)程，同樣一杯精品咖啡，在縣城月銷量相同的情況下，它的房地產(chǎn)間接成本大約為2元。

當(dāng)然，實(shí)際上是不能這樣計(jì)算的。

因?yàn)槲覀兌贾?，在鶴崗等下級(jí)縣市，沒(méi)有那么多人喝咖啡，更沒(méi)那么多人喝精品咖啡，所以一家獨(dú)立咖啡廳不可能每天售出150杯咖啡，也就意味著盡管房地產(chǎn)間接成本降低了，但因?yàn)閿備N的杯數(shù)少了，因此單杯的成本價(jià)格并不一定降低，甚至有可能升高——這也是很多大城市青年到縣城去開(kāi)咖啡館血本無(wú)歸的原因。

但這正是我在之前的文章里寫(xiě)到的困局：

許多縣城的城市生活業(yè)態(tài)開(kāi)不下去，是因?yàn)榭h城的年輕人少。而那里年輕人少的原因，是那里沒(méi)有城市業(yè)態(tài)（沒(méi)有想要的生活+沒(méi)有自己能做的工作）。

但總要有人或主動(dòng)，或被動(dòng)的邁出第一步，因?yàn)閺目陀^現(xiàn)實(shí)來(lái)講，超一線按城市已經(jīng)不可能再容納更多的中國(guó)人了。北上廣深，甚至天津、蘇州、杭州、重慶等新一線城市的人口規(guī)模均已趨于動(dòng)態(tài)飽和。

在未來(lái)的 10 年里，會(huì)有新人進(jìn)入這些超大城市，也會(huì)有等量的人離開(kāi)這些超大城市，而這些離開(kāi)的人，將帶著一線城市的生活方式回到縣城，在那里既成為消費(fèi)者（反過(guò)來(lái)說(shuō)創(chuàng)造就業(yè)），也成為生產(chǎn)者（反過(guò)來(lái)說(shuō)創(chuàng)造消費(fèi)）。

一線城市到三線城市的落差，從生活的角度并不一定那么大。盡管在當(dāng)下的大部分縣城里，精品咖啡店可能還活不下去，但對(duì)于一個(gè)喜歡喝咖啡的人來(lái)說(shuō)，你仍然能夠通過(guò)淘寶在中國(guó)的所有縣城，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)里買(mǎi)到全球最頂尖的咖啡豆。而且，生活的成本也會(huì)更低。

前段時(shí)間，在微博和抖音上，“東北大集上的早餐有多便宜”都上了熱搜，牛肉餅 8 毛一個(gè)，豆腐腦 1 元一碗，炸糖糕 5 元 9 個(gè)，油條 8 元一斤，雞蛋漢堡 3.5 元一個(gè)。

很多在一線城市生活久了的朋友，甚至是見(jiàn)識(shí)過(guò)便宜物價(jià)的我的父母一輩都對(duì)此感到難以置信，認(rèn)為是東西本身有質(zhì)量問(wèn)題。一線城市的居民已被一線城市的物價(jià) PUA 太久，以至于根本無(wú)法相信這樣的物價(jià)真實(shí)存在。

但如果你帶入了“房地產(chǎn)間接成本”，就能夠理解這些基礎(chǔ)生活物資便宜的原因了——攤位便宜，擺攤的人生活費(fèi)也便宜，距離產(chǎn)地近物流也便宜，占地方的倉(cāng)儲(chǔ)也便宜。商品生產(chǎn)制造的每個(gè)環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)成本都便宜，造就了所謂“經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)”的低物價(jià)。

房?jī)r(jià)不止會(huì)影響到服務(wù)業(yè)的價(jià)格，甚至?xí)绊懙椒?wù)業(yè)的形態(tài)本身。

比如，在 10 年前，幾乎北京的所有街口都會(huì)有個(gè)賣(mài)煎餅果子的檔口。但現(xiàn)在，那樣的檔口里賣(mài)的已經(jīng)是雞蛋灌餅與燒餅夾肉。煎餅果子在北京的覆蓋率已經(jīng)大幅下降。

原因很簡(jiǎn)單，煎餅果子的高峰期坪效已經(jīng)不足以支撐它在四環(huán)里繼續(xù)生存。

因?yàn)榧屣灩訜o(wú)法預(yù)制，需要“攤”。攤一個(gè)煎餅需要 3~5 分鐘，而做（熱）一個(gè)雞蛋灌餅（預(yù)制版）只要 1 分鐘。

在一天的就餐時(shí)段里，用預(yù)制餅做的雞蛋灌餅是煎餅果子出餐速度的 5 倍以上，這意味著臨街檔口那高昂的租金，被攤銷到了更少的售賣(mài)量里，讓北京四環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的煎餅攤位，價(jià)格也都漲到了接近 20 元以上一份。

而大多數(shù)北京人，是不能接受一份小時(shí)候 2.5 元的煎餅，漲到 25 元的。因此，煎餅自然就逐漸從城二區(qū)的早餐選擇中逐漸消失了。

當(dāng)然，也不是說(shuō)房地產(chǎn)間接成本低的地方，物價(jià)就一定低。因?yàn)楫吘刮飪r(jià)里還有很多其他影響因素，比如物流。你在青藏高原上找個(gè)縣城，可能房地產(chǎn)間接成本無(wú)限趨近于 0，但那里連青菜都要從幾千公里外運(yùn)過(guò)去，那日常生活的物價(jià)也就不可能低了。

指出房?jī)r(jià)與物價(jià)之間的關(guān)聯(lián)，只是擇城而居的一個(gè)邏輯罷了。

那么如何方便的判斷某個(gè)城市的房?jī)r(jià)、房租、交通等多個(gè)宜居維度呢？

這時(shí)候就要再宣傳一下我的項(xiàng)目明日故鄉(xiāng)啦，這是一個(gè)中國(guó)城市數(shù)據(jù)篩選器。它旨在通過(guò)建立一個(gè)中國(guó)版的 Nomad List（數(shù)字游民數(shù)指南），來(lái)為想要逃離北上廣深等超大型城市的中國(guó)青年做出決策參考。

它包含中國(guó) 2206 個(gè)獨(dú)立城市（直轄市、地級(jí)市、縣級(jí)市、縣城、自治州）的高鐵、飛機(jī)、麥當(dāng)勞、星巴克、溫濕度等可篩選要素。

在最近的一次更新中，我為它添加了部分城市的房?jī)r(jià)與房租信息。

你可以在明日故鄉(xiāng)上進(jìn)行較為復(fù)雜的篩選，比如：有星巴克，有麥當(dāng)勞，全年雨天小于 60 天，最高氣溫低于 30 度，一居室房租低于 1000 的城市。

通過(guò)這樣的篩選，你可以初步框定自己想要旅居的城市范圍，并進(jìn)一步對(duì)每個(gè)城市進(jìn)行深入檢索，來(lái)確定自己下一段人生的目的地。

祝大家都能踏上旅程，找到歸宿。